省府、市府相继搬迁！霸都央区跌落神坛！

前两篇，《不可逾越的安徽第一富区》《厉害了！中国的霸都，新房要靠全款抢！》，我们聊了安徽的“宇宙中心”：滨湖新区、经开区、高新区三大板块。

今天我们来看一看，宇宙中心的“背面”，庐阳区、瑶海区（新站区、东部新中心）、包河区，这三大区又是怎样一番天地？到底该怎么买？

本期我们先看霸都合肥的央区庐阳。

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省府、市府相继搬迁，霸都央区跌落神坛！

说到合肥的老城区庐阳区，不少老合肥人心中都有很多情结。

2006年合肥市政府就是从这里搬出的，来到了现在的蜀山政务区。

10年后，省政府也从这里迁出，搬到了现在的滨湖新区。

省、市两大机关先后“出走”，如今的庐阳早已不是过去有两府坐镇、头顶光环风光无限的神区，近些年似乎“黯淡”了许多。

在五、六十年代以前，庐阳（原中市区）一直是安徽的经济中心；

而在2016年以前，它也一直是安徽的政治中心，地理位置恰巧处在城中央。

但如今看来，它的政治经济中心地位已然不保。

六十年代以后，合肥的东市区（今瑶海）大炼钢铁、兴办国企，成为东部第一工业重区，反超中市区（今庐阳）成为当时的合肥第一富区。

当时很多人向往城东的工作与生活，因此出现了“男娶安纺，女嫁合钢”的说法。

机械、纺织、钢铁、化工、电器等众多类型工厂如雨后春笋般冒出，到处是轰鸣的机器、忙碌的工人。

一直到老工业基地转型前，东市区（瑶海）的GDP在合肥都处于强势地位，贡献了全市70%的工业产值，经济之强非庐阳所能比。

随着国有企业改革和转型的深入、城东工业基地逐渐衰弱，庐阳经济排名才重回瑶海之上。

不过当时企业大多搬到了郊区（今包河），被打造成为合肥新的工业区，因此庐阳又被包河所反超，GDP再度失守。

2002年以前，合肥的郊区就是现在的包河区，当时是“三区+一郊区”四区的行政版图

“三区”是中市区、东市区、西市区，分别演变为现在的庐阳区、瑶海区、蜀山区，新的市区建制形成也就是近20年的事。

经过时代变迁，庐阳已经难再“老大哥”，就连当时的工业第一富区瑶海也落寞到如今GDP垫底了，双双成为“老破小”的代名词。

今天的合肥9大区县（市）里，包河GDP已经长期霸居榜首，庐阳只能屈居第2，而瑶海因为工业大撤退排到了肥西、肥东、长丰三大县之后，居第7。

合肥9区县（市）2021年度GDP排名

庐阳与瑶海，越来越像苏州的姑苏，被视作老城区保护起来，不再做过多开发，转而开发的是周边的新城区

因此合肥有了经开区、高新区、滨湖新区这些后起之秀。

正是有了这些后起之秀，接下来庐阳还可能被蜀山所超越。昔日政治经济中心No.1，今何在？

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学区、商业等配套在全市依然顶流！

如果说滨湖新区是合肥乃至全省的“宇宙中心”，那么庐阳就是合肥过去的“元宇宙中心”、发祥地。

现在，庐阳依然保留了合肥最成熟的CBD、学区与商圈等诸多资源配套，街道最繁华、商业氛围最浓厚！

从大东门地铁站出来，过路口就是合肥淮河路步行街，穿行其中，仿佛进入了上海南京路步行街。

合肥最繁华的淮河路步行街

每到夜晚，这里都是川流不息的人群，是全市人民休闲、散步的好去处，也是高逼格的网红打卡地。

步行街两侧，以北是老的市府大院旧址，以南是老的省委大院旧址，足见庐阳过去在合肥四大区中的分量有多重！

这里所拥有的学区和配套，放到现在来看，在合肥全市依然处在顶流地位！

六安路小学、南门小学，以及六中、九中等，这些都是合肥数一数二的名校，办学声名在当地如雷贯耳，不少人花高价钱也要买这里的老破小学区房，只为子女得到一个更好的教育！

因此我们看到，房龄在20年以上的老机关小区，都能卖到比滨湖新房还贵的单价，能挂到4.5万元/m²以上！

市委大院（1988年），4.84万元/m²

市政府宿舍小区（1995年），4.5万元/m²；

市政府大院（2000年），4.27万元/m²；

规划院宿舍（1998年），4.52万元/m²；

公安局机关生活区（1982年），4.77万元/m²；

民政厅大院（1975年），4.22万元/m²；

省委大院（1995年），4.81万元/m²；

省政府机关宿舍（2003年），4.43万元/m²；

省农委宿舍（1992年），4.4万元/m²；

省工会小区（1984年），4.94万元/m²；

省委高层（2000年），4.83万元/m²。

老城区已经很难再开发出新房，供求出现了严重的失衡，所以更加给了二手坐地起价的机会。

这些老房子、破宿舍都成了抢手货，不过大多是60-80m²的小户型，总价不会那么高。看来为了城区“C位”和学区，总会有人买单。

现在庐阳的二手房价格，只有新市政府支撑起的政务区能与其正面PK，就连省政府坐镇的滨湖新区也未能追上，似乎依然很牛！

但长期来看，霸都央区二手房的竞争力，肯定会输给全省宇宙中心滨湖新区。

尤其是未来随着学区的概念越来越淡化、TOD商业综合体的遍地开花，在几大新贵板块崛起的影响下，庐阳将逐步从神坛跌落！

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如今庐阳新房市场怎么样了？

庐阳城区发展最成熟，土地资源开发殆尽，新房面临断供已不是短期的事。

被环城公园、杏花公园、西山景区、银河公园、包公园、逍遥津公园等众多打卡景点包围的核心片区

早已买不到新房！

而在远离核心的郊区，也只有个别新盘残存

有的房源已剩顶底，有的已售罄待加推，有的还未开盘，导致加起来可买的房源已是个位数。

可见庐阳的供应是多么短缺！这也是合肥其它所有区域的“通病”。

新盘万兴林里间，笔者去看时高层已售罄，还剩两套洋房，2.4万元/m²，属于以前的老厂房拆迁项目。

佳源阅庐璟园，是当前庐阳离在建轨交站点较近的项目（8号线耀远路站200多米），还未开盘值得期待，预计精装2万元/m²。

因为远离主城片区，这两盘户型做得都偏向刚需，对于改善客户来说不是很好的选择，只适合在周边工业区和学校工作的职工过来买，未来地铁修通后进城也方便。

庐阳实在拿不出多余的新盘来供应，除此之外庐阳的新房市场还有一个特点，不像滨湖那样有明显的倒挂！

万兴林里间，周边老破小仅1.4万元/m²；佳源阅庐璟园，周边老小区1.3-1.8万元/m²。

老城中造起新房不容易，周边被老破小包围了，大多房龄已是20年往上，相比它们约1.5万元/m²的挂牌价

新房没有任何倒挂的余地！

因此，尽管新房供应短缺，但庐阳不会出现像滨湖那样的摇号盛况，首付也不需要高到6-8成，3成即可入场。

庐阳、瑶海老城区的房子，基本不需要抢，“背面”的这里，热度远低于“宇宙中心”的滨湖、经开和高新。

合肥的发展趋势已经告诉我们，以后的“第一世界”就是滨湖、经开和高新，庐阳、瑶海只能沦为“第二世界”

这里开发出的新盘不只是现在没有倒挂，未来溢价率也会很低！也只有老城情结的人，才会偏爱这里。