苏州楼市：别碰这类板块，未来真的很难卖出去！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，苏州工作，比较看好苏州楼市，打算买房投资，园区和狮山两个核心区的外溢板块房价怎么样？未来有没有上涨潜力？如果投资的话，选择园区外溢还是狮山外溢的板块呢？怎么判断有没有投资价值？

苏叔：你好，园区的外溢板块主要有尹山湖、甪直和吴江运东，新房均价在2-2.8万/平左右。狮山外溢板块在楼市中也不甘落后，主要有木渎、横塘和枫桥等，新房均价在2.5-3.6万/平之间，此外，白马涧遭到了多家房企的疯抢，可见这些外溢板块的火热程度。从这些数据可以看出，园区外溢板块价格是不如狮山的，首先是因为狮山的外溢板块与狮山在一个板块内，而园区的外溢板块则与园区相距较远。其次，狮山的范围比园区小，外溢板块可以享受到更多的配套设施和资源，决定板块地段价值的是板块到主城区的距离。最后，则是外溢板块自身条件的不同，一些发展早的板块，已经有了完善的配套设施，还有一些板块有着良好的生态环境，发展自然会好一些。在这样的情况下，购房者要认识到产业和规划是判断外溢板块价值的重要因素，此外也要考虑到zf红利资源的倾斜。

提问：苏叔您好，还有就是去售楼部看房，我同事跟我说可以跟销售砍价的，那我如何跟别人砍价？需要了解些什么？

苏叔：你好，买房如何砍价：

1. 砍价前要了解。销售都是有一套说辞的，上岗前会针对顾客的问题而培训；不同级别的销售也是有不同折扣的，级别越高的销售折扣也就越大；分批开发是开发商为了回笼资金和使利润最大化而采取的，对于投资，最佳选择是第一批；对于自住，最佳选择就不是第一批。好房源往往会掌握在营销高层手中，所以到了售楼处一定要尽量和营销高层取得联系；想要查询销售信息的话，可以去房地产交易网查询。

2.砍价攻略。周末下午是一周里人最多的时段，很难砍价，一般来说比较好的看房时间是工作日或者周末上午。谈判前要先问问置业顾问的自报折扣，你可以试探性地说一个更优惠的折扣，若是有的话就下定金，这时顾问可能就会去打电话申请，其实这个优惠本来就有，只是争取来的折扣才会更珍惜。要问清楚付款优惠，不同的付款方式优惠也是不同的。凑人优惠，跟顾问说今天可以订两套房或两个人一人一套，可不可以申请多给优惠。谈判时多说缺点，一是可以显示你的专业，二是可以为砍价做铺垫。房源一般由营销高层控制，所以尽量直接和他取得联系。一定要再次讨价还价，多争取优惠。

提问：苏叔，你好，苏州地铁5号线和中环北线通车，很多文章都在说这两条线对苏州城市的利好，对于交通利好你怎么看的？买地铁房应该怎么买合适呢？交通配套落地对苏州的房价有多大的影响呢？

苏叔：你好，买房时，交通是过不去的一道坎，无论是自住还是投资，房子的交通是否便利是很多人都要关注的，这也会影响房子的升值潜力。常规情况下，地段、学区和交通依次对房价有很大影响，而不同的交通对房子增值效果影响也不同。地铁对房价的影响是最大的，近地铁的房子往往涨幅更大更快，地铁与房价呈正相关，初期可以买入下游地铁房，中期则可在有一定地铁优势的同时找到有成熟配套的房子，终期就是有成熟配套、近地铁的房子。高铁对房价的影响主要体现在沿线城市整体房价上，具体到高铁站周边，对房价影响力又较弱，车站周边的增幅主要还是要通过高铁带来的产业、人口等来提升。城市环线对于扩大城市主城版图有重大作用，苏州中环快速路开通后，城市房价也有较快的增长，但具体到板块，中环线内和中环线外的房价又受到差别影响，其中地段、地铁、学区等等因素又起到了重要作用。因此，交通改善可以加速区域经济增长和人口聚集，对房价增值有着积极作用，交通对房价有重要影响是毋庸置疑的，但房价的增长要由多方面因素综合作用来达到。