实探老写字楼生存现状！曾风靡江门的“摩天大楼”，怎么样了？

说起江门的高楼建筑，你会想到谁？

70年代的江门大厦、80年代的侨都大酒店、90年代的中远大厦...

近40年来，眼看着江门高楼林立，城市天际线从30米到200米，变得越来越高，颇为壮观。

银晶大酒楼

时过境迁，这些拔地而起的地标建筑，现在运营现状如何？最新的高楼纪录被刷新了吗？

丁姐今天就通过这篇文章，跟大家一探究竟。

配套老化、空置率攀升

老牌高楼已美人迟暮

摩天大楼作为城市发展的象征，近40年来一直推陈出新。不过，江门严格意义上的超高层建筑，其实并不算多。

江门初代的高楼，随着城市更新速度加快，其30米到100米的高度，放到现在已“泯然众人”。

譬如90年代建设的老牌写字楼：110米高的中远大厦和29层高的银晶商务大厦，均位于蓬江区港口一路，临近东湖公园，占据着江门曾经最核心的地段，是老江门心中的城市地标。

中远大厦

经过岁月的洗礼，如今银晶商务大厦和中远大厦建筑外立面非常老旧，其办公楼入口极为低调，分布在小巷侧门，不仔细看都难以发现。

从写字楼大堂就可以看出年代感，装修老旧，前台无人值守，充满了八九十年代的风格。

银晶商务大厦

走进写字楼建筑内，内部空间分割狭窄，办公区及过道也非常昏暗，楼宇配套和硬件设施陈旧，只能满足基本办公需求，办公感受无从谈起。

银晶商务大厦大堂

银晶商务大厦办公楼层布局

譬如在中远大厦，整个办公楼高33层，只配备了2台电梯，日常上下班在电梯口就开始排起长龙，更别说以东湖交通的塞车常态和停车难题，上班效率大打折扣。

中远大厦写字楼配备2台电梯

中远大厦内部办公空间

在办公出租方面，这些老牌写字楼有公司进驻，不过大部分为中小型公司，楼层空置率也较北新区新晋办公楼高。

银晶商务大厦企业进驻指南

位于蓬城中心的东华大厦，138米的高度，同样是当时江门的高楼代表，主要有住宅和办公用途。

但从现状来看，东华大厦的电梯、监控等基础功能不完善，也由于停车难、布局结构不合理等一系列为人诟病的问题，空置情况较为普遍。

东华大厦

目前江门市区在建最高的建筑，要数江门万达广场的A座写字塔楼。楼高200米，46层设计，搭配low-e玻璃幕墙，是江门极具代表性的地标担当。

万达广场位于北新区商圈中心，地段较好，周边配套成熟，对于上班一族来说交通往来相对较为便利，其中A/B座为写字楼用途，主要用作办公用途。

万达广场实景图

由于2013年建成，万达写字楼整体硬件都较为完善。大堂功能区齐全、10-12部高速电梯分流高低楼层、配备茶水间等相应功能设施，整体江门来说较为高档。

万达写字楼电梯厅

万达写字楼电梯厅

与之相比肩的摩天大楼，还有2013年的中信银行大厦。

中信银行大厦楼高108米，选址在北新区迎宾大道侧，现代化的挑高大堂和电梯间，明确的办公空间分割，从硬件层面上看，是标准的商务写字楼空间。

中信银行大厦实景图

中信银行大厦电梯厅

写字楼出租情况探底

人气到底如何？

新旧高楼办公环境对比的魔幻现象，现时实际出租情况到底怎样呢？

丁姐实地走访多座高层写字楼，万达广场、中信银行大厦由于硬件设施比较完善，进驻的企业较多，不少为大型企业打通楼层空间，实现整层办公。

万达写字楼内部实景

以万达B座写字楼为例，大概有70多家公司进驻，办公氛围较为浓厚，出租率也较为可观。

在58同城上有不少万达写字楼房源挂牌出租，单日每平方在1-1.8元左右，如66㎡面积每月租金大约在1800元，相当于0.91元/㎡/天。

万达写字楼出租信息|信息来源58同城

中信银行大厦出租信息|信息来源58同城

不过仍有楼层出现大部分空置，其中既有其他类型公司退租空置的，也有呈现毛坯状态，至今没有出租过的区域。

万达写字楼内部实景

而随着大部分企业搬迁至高端写字楼，类似东华大厦、中远大厦等老旧高层写字楼遭遇优胜劣汰，出现了较高的空置率。

中远大厦内部实景

丁姐在银晶商务大厦多层办公区域空置，在安居客网站上，也有看到有写字楼招租信息，出租面积大，不过单价较低，每平方在26.4-30元/月。

银晶酒店写字楼出租信息|信息来源58同城

在中远大厦随机探访的楼层中，丁姐发现不少办公室在待租状态。在58同城，中远大厦出租的办公室面积约在80-136㎡，每月租金约1600-3600元。

中远大厦写字楼出租信息|信息来源58同城

值得注意的是，除了出租情况不容乐观，这些老旧高楼，因租金价格较为低廉，小面积产品丰富，往往招揽到美发、美甲等私人工作室，“商务办公”属性也慢慢变淡。

一方面，疫情冲击下，经济环境不稳定导致中小企业无法稳定承租；另一方面，江门整体写字楼供过于求，导致租金下滑和空置率居高。

银晶商务大厦内部实景

据江门最新租金参考价格调查，2021年，蓬江区办公用房租金普遍在20-65元/㎡/月之间。

其中万达中心和中信银行大厦为45元/㎡/月，中远大厦为24元/㎡/月，银晶大酒店为32元/㎡/月。

高达400米！新高楼崛起

刷新城市天际线

除了现有的高楼，近年江门高层建筑数量逐渐增多，高楼榜单也有一些新的突破。

丁姐统计了目前江门最新140米以上的超高层建筑，包括保利中心、珠西金融中心、蒲葵天心等在建项目，如雨后春笋般崛起。

其中，排名第一的宁邦广场，规划楼高400米，若能真正落地，将会刷新江门第一高楼排名。

这样一看，未来江门的楼是越建越高了。

但是超高层建筑建设难度大，建设时间长，江门近年规划的超高层建筑，在建设进度上较为缓慢，能落成就已经很不错了。

关于江门在建中的超高层建筑，你有什么看法？欢迎在下方留言，或添加丁姐进群，了解更详细的信息。

限高令上线

江门高楼会停建吗？

不过，这场摩天大楼的高度攀比，并不会无休止下去。

2021年，住建部发布的《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，明确要求：

1、城区常住人口300万人口以下城市，严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。

2、城区常住人口300万以上城市，严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

虽然江门常住人口超400万，不过的江门来说，超高层建筑占比不多，实际影响并不大。

此外，如保利中心、珠西金融中心等在文件出台前审批的项目，将不受影响。

随着时代发展，江门高楼地标肯定会不断更迭，变得越来越高大上。

丁姐期待这些在建“摩天大楼”能尽快落成，而那些见证城市变迁的地标高楼，又将何去何从呢？

来源：江门楼市猪事丁