有哪几类两安用地项目，或将倒在2022年的春风里？

|两安用地独家研究系列·77·睿诚研究院|

文|罗乾波

01 趋势素描

节后与不少业内朋友交流了一下，在众多人低沉的话语和紧锁的眉头中，觉察出其心底的浓重焦虑。

在谈到今年开春后的拿地策略时，很多人表示“目前集团尚无明确指示，可能要到三月份才会出来”、“公司正在开战略会，等到会后才有消息”等等。

当下的市场犹如当下的天气，总是阴雨连绵、难见阳光。

郁亮同学的“黑铁时代”的说法一出，让目前的市场气氛更加寡淡了一些，城市收缩、人员收缩和资金收缩等动作此起彼伏，业内同行都谨小慎微、如履薄冰。

在问及“你们公司在长沙两安用地的投资上，有何新的想法？”时，基本异口同声说，如美的地产的朋友提到“需要有清晰合作路径+摘牌前不出钱+村委会诉求合理+无甚风险”，该说法有较大代表性，已成为目前市场上主流开发商的共同心态。

另外，睿诚研究院持续跟踪的几个两安项目，从村委会反馈的信息，也表达出，今年的招商和入市节点要往下半年调整，以避开上半年的艰难期；同时，中间也有两个资金方也在观望，减缓了自己的脚步。

一斑可以窥豹，整个链条上的买方、买方和资金方等，皆在控制节奏，抱观望心态，期待着未来市场的“春风”能吹绿湘江两岸。

那么，我们想问：下半年真的会春风呼啸十里吗？

02 或将倒下的几类两安用地项目

据睿诚研究院独家分析，在目前市场的巨大压力下——政策尚不给力、房企捂紧口袋过日子、拿地预警级别高企、村委会节点和伙伴选择更加谨慎、资金方也只跟优质企业玩耍等，多个因素叠加下，必将造成市场上部分两安用地项目的成交和推出出现较大问题。

大致可以归纳为以下几类：

其一，耗时较长，成本高的项目。

比如说，以前几年前就跟村委会签约，且投入拆迁、调规与规划设计等类项目，有的因纠纷尚未上会挂牌、或者是去年那些流拍次数较多的项目等，都将导致其原初成本不断积累走高，与开发商谈判的条件也将提高，在今年的市场环境里，这类项目大概率将更难去化。

在钱紧和市场销售等两大进出口端，此类项目可能会成为今年市场中的第一“先烈”。

其二，地段僻远，区位不佳的项目。

此类项目主要将导致摘地后销售速度和价格难以满足开发商需要，一度成为了房企眼中的鸡肋，姥姥不疼爷爷不爱的，尤其是当下房企现金流严重匮乏的时候，房企中的投资、营销和财务部门人员都将避而远之，只能成为日常工作报表中不痛不痒的素材，可能都不好意思向集团投资管理中心等汇报。

没有点赞，只有耳光吧。

就长沙市场而言，只能成为部分平台公司老板的一大心结——自己的孩子自己爱，而村中那千余双充满期望的眼睛也日益失去灵动的神光；也或将累积成村企之间的矛盾，会造成雪上加霜，房企更加不敢碰。

其三，风险障碍，让房企望而却步的项目。

村民间、村企间、项目与政府规划要求间等问题，在睿诚研究院两安数据库中，已呈现为两安用地项目处置中重要的纠纷现象。

原来的村委会只求找到“懂事”的平台公司即可、原来的村民只求找到愿意给钱的老板即可、原来的60号令和103号令群体不再那么友好敬酒、原来的不需考虑教育配套用地问题等，已逐渐成为压垮部分两安项目的粗大稻草等，商业、政策和民生等纠纷的交织，让部分两安用地项目身处激烈旋涡之中，谁也不敢探足。

春节前，睿诚研究院顾问平台曾在一篇文章中，已经提到个别街道和区级政府相关部门早就开始布局来处理此类不和谐的项目了，维护城区的有效繁荣，对各类主体都是一个重要的指引，你能置身事外吗？

因长沙两安用地涉及村集体经济的特殊性等，商业合作模式之下的基础是村民企等利益的合理实现，违背此原则，都将鸡飞蛋打。

例如，昨天有一朋友在问，“罗总，开福区某村项目，40多亩两安用地项目你们熟悉情况吗？”

诸如此类问题，我们只能回复，请给我们一些时间，我们先去搞清楚再及时回复你。提及此事，并不是装逼，而是延续我们作为专业机构与平台的严谨度、及不妄言和不道听途说的执业宗旨，在我们有可靠的实证信息后才会来及时回复每一个问题。

小结：

今天，就目前市场大势和开福区等两安项目变化有感而发，旨在梳理我们睿诚研究院最近的一些感观，希望对大家有所触动，仅此而已。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春，我们预祝各位朋友能在低迷的市场寒风中，一步步走向春天的温暖怀抱。

三月四日龙抬头、三月五日惊蛰将接踵而至，春天已不远，在料峭春寒中，缕缕阳气在各地不断抽枝发芽。

一元初始，能否焕发生机，考验各自底蕴。十里春风不再有！

当作如是观，睿诚恒久远！

价值永流传！

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