土拍公告发布后，楼市小阳春即将来临？警惕楼市“假阳春”！

PART 1

昨天，东区4.5万/㎡的销售指导价刷爆网络，作为福州近两年的大粮仓，东区不少楼盘也借势宣传了一波。

要知道，春节前后还处于冰封状态，受到此价格的刺激，楼市仿佛一下子就活跃了起来。

对此，不少从业人员表示：福州限价松绑了、或者恭喜买了地块附近的业主，你的房子升值了，更有人表示楼市“小阳春”即将来临……

谈到小阳春，按照以往的楼市惯例，在春节过后的一段时间里，楼市可能出现“小阳春”现象，成交量、成交套数与带看量等数据会有一定上升。

面对节后的楼市“狂欢”，最担心的莫过于计划在福州置业的购房者。早在春节前，就有不少网友询问：2022年前会不会出现小阳春？

一边是惨淡的成交数据，另一边是频出的稳楼市政策，那么，哪一个才是真实的楼市表现呢？今年的楼市“小阳春”到底会不会来？

PART 2

刚刚过去的春节楼市，无论从网签还是认购量来 看，纷纷创下近一年新低。例如福 州五区假期认购量同环比均呈现大幅下滑，传统热销红盘也在春节假期折戟，除个别项目外，绝大多数项目认购量低于5套，甚至挂零。闽侯区域整体认购量不足30套，同比去年近腰斩，其中近六成项目0认购。

而从春节过后的一周成交量来看，认购量虽有上升，但与年前楼市的萎靡态势如出一辙，仍有4成多的项目认购量挂零。整体来看，市场购买信心不足，亟需一针兴奋剂。但就目前放出的利好信息而言，很多都只停留在表面，并无实质性的举措。

如年前发布的公积金新政，虽然掀起了一波不小的高潮，但福州公积金贷款额度较少，且使用公积金的人群相对偏少，对市场并无较大影响。但却是一个明显的信号，不排除后续还会有更多利好政策跟进。

PART 3

再来说说“销售指导价”，其与备案价也有一些类似之处，即项目取证不能超过该均价。

目前市面上，大部分项目按照备案价销售，但也有少数高溢价或者稀缺项目会在备案价基础上加价。例如豪宅、核心区（学区房）、别墅等产品，因备案价达不到开发商预期，实际售价要远高于备案价。

另外，部分楼盘实际售价却远低于备案价，典型如五四北多个楼盘， 备案均价高达两万七八，实际售价却只在2万左右，相当于备案价打8折，甚至更低。主要因为板块内库存量较高，客户较多，价格走势也由供求关系决定。

所以，就本次4.5万的销售指导价而言，远高于周边售价，而提高销售指导价的举措的确有“稳楼市”目的。但最终销售价格如何，还是得看楼盘实际情况，即除了地块本身的条件外，还得看开发商、产品、市场情况来综合因素。

坦白讲，特殊个案不宜被无限放大，就目前的市场而言，不排除个别爆款楼盘引发热捧，但离全面小阳春还有一段距离。

PART 4

不可否认，每一次发布利好楼市或间接利好消息，市场都容易被带节奏，不明真相的购房者也容易在此时做出错误决定。

尤其是楼市被炒热之时，远郊的一些不限购房源也趁势火了一把，虽然价格远低于市场平均水平，但这类房源也是购房者最需要谨慎的。目前福州五城区虽然限购，但是在行政区范围内，仍有个别偏远地区“不限购”。

典型如桂湖、琅岐、亭江，究其主要原因，一方面是距离主城区较远，另一方面则是因为板块新房在售量较多，库存较高。

按照狭义存量，目前福州整体去化周期仅8.7个月，远低于12个月的安全值，但是前两年福州加大土地出让力度，大部分待售项目，广义存量相对较高。

据克而瑞福州发布的数据显示，截止到2021年12月底，五区商品住宅广义存量约585.42万㎡（广义存量=待售量+土地待结转量），去化周期约1.7年，其中晋安、仓山因在售楼盘较多，库存及去化周期都较长。

具体从板块来看，帝封江、三江口、北区等板块存量均超80万㎡，存量高企，市场竞争相对激烈。这几个板块中，大部分楼盘也是远低于备案价销售，以价换量加速去化。以上这些板块的楼盘虽不会像远郊一样踩坑，但没有高性价比的房源可供选择，也可以再持币观望一段时间。

PART 5

值得一提的是，在稳楼市、稳地价的背景下，市中心的楼盘不会像以往出现大起大落之势，目前仍有一些值得关注的楼盘。如近期较为火热的万科城市之光，因其有地段、地铁、品牌等因素加持，在合理价格范围内可考虑。再比如东区的保利云上，有品牌、区位、产品等多个优势，未来价格如何，也可持续关注。

当然，个别项目的火爆也并不代表整体市场的走势，警惕楼市“假阳春”，不要被市场带偏正常的购房节奏和计划。

来源：克而瑞福州