“2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，开展全拆重建类创建，实现‘一次改到位’。”
刚刚过去的周末，这份由浙江省发展改革委、浙江省建设厅联合印发的《关于开展2021年度未来社区创建的通知》，在社会广为流传。
这本来是一份关于2021年度浙江省创建未来社区的文件，但其中关于上述住房将全拆重建的政策更令人关注，引发众多老旧小区业主甚至全社会热议和猜想。
哪些小区要拆？
2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患，这三个条件需全部满足，还是满足其中之一就全拆重建？
业主的安置政策如何？
是原址重建还是异地重建？
全拆重建，谁来投资？
01
哪些小区要拆？三个条件需满足几个？
这项政策，既直接关乎成千上万个家庭的重大利益，又将带来浙江省城镇未来的巨大变化。
在杭州，如果仅满足前两个条件——2000年以前建成、多孔板建材，可能至少涉及数万个家庭。
杭州市中心的老旧小区大部分属于这类。朝晖、采荷、翠苑等大型居住区，以及80、90年代各类单位大量的自建房，均属此类。
朝晖小区实景（图片来源网络）
但第3个条件是：存在较大安全隐患的住宅小区，这一条比较难以界定。
从上世纪70年代开始，直至90年代，中国的城市中新建的居住小区，普遍采用的仍是多孔板的砖混结构。
特别是上世纪70年代建设的小区，建筑设计和施工都极为简陋，抗震性能极差。
02
多孔板结构的危险在哪里？
1976年，一场重大的人间悲剧。
唐山大地震几乎将北方老工业基地唐山夷为平地，95%的房屋倒塌，造成24万人死亡，超16万人重伤的悲剧，那时大量6度设防的简陋多孔板结构住房，成为生命的杀手。（地震烈度，指地震对建筑物的破坏程度。唐山大地震和汶川大地震最大烈度均为11度。6度设防，实际上就是不考虑抗震设防。）
唐山大地震资料图
唐山大地震悲剧之后，特别是改革开放以后，在中国部分大城市建设的居住小区，考虑了房屋抗震因素，虽然仍采用多孔板结构，但增设了圈梁和构造柱，安全性有所提升。
但在中小城市和乡镇，这一情况一直延续，直到2008年，悲剧再次上演。
在汶川大地震中倒塌的大量农民自建房，甚至部分中小学，大多仍然采用的是多孔板结构。
汶川地震资料图
这场悲剧又夺走了近9万人的生命。
幸运的是，浙江是历史上唯一没有发生过6级以上强震的省份。
03
实物安置还是货币安置？
如果是实物安置，无论是原址重建还是异地重建，理论上不会改变市场的供给和需求。
或者说需求可能会略有增加。
有一部分小户型房源，可能需要增加面积。
如果是货币安置，那将是新一轮规模巨大的“棚改”（确切地说应该叫旧改）。
既会增加需求也会增加供给。
这些老旧小区被拆迁的成千上万户家庭，或将立即手持巨资涌入商品房市场和二手房市场。
同时，二手房市场的供应量将立即大幅减少。原本可能是市场供应体的家庭转而成为市场需求群体，供应减少的同时需求增加，市场供需关系将十分严峻。
从文件中“全拆重建”的字面意思理解，更大的可能性应该是原拆原建。从申报流程看，应该小区主动申报。
04
谁是投资主体？利益如何划分？
大规模的老旧小区全拆重建，重建的成本，业主应该承担一部分，但恐怕很难让老旧小区的业主全部承担。
谁来投资启动？业主分摊多少？如何评估房屋的原值？
这些政策都非常令人关注，后续各地应该还有大量的细则出台。
05
对房地产市场影响几何？
如果拆多少建多少，特别是原拆原建，理论上对房地产市场影响并不大，不增加供给，也不增加需求。
但对于房地产企业来说，参与地方政府的老旧小区改造工程，将是未来的一项重要的经营模式。
但无论是哪种方案，对这些老旧小区的业主来说，都将是一个重大利好，住房品质将大幅度提升。
对于杭州这样在市中心分布着众多老旧小区的城市来说，将迎来一次旧城焕新颜的历史性革命。
对这一消息，公众充满期待，特别是老旧房屋的业主。
但最好不要把这一消息当成炒作的题材，官方应尽快出台具体细则
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