买房被银行拒贷，才发现违约金是房屋总价的20%，32万首付还能退吗？

如今，一些家庭在购房时会选择银行按揭贷款的方式。但是如果购房者在支付首付后，银行拒绝贷款，致使商品房买卖合同不能继续履行，责任由谁承担，开发商需要退还首付吗？购房者是否造成违约，若违约，违约金又该如何计算呢？红星新闻记者从成都双流区人民法院获悉，该法院近日就审理了这样一起案件。

据了解，当事人在支付首付款32万元后，顺利签署了购房合同。但他在贷款时，银行以其小贷多、收入证明不符等原因拒绝了他的贷款。无力支付剩余购房款的当事人与开发商就首付款的退还和违约金的赔偿等问题产生了争议，并诉诸法院，请求法院判令开发商退还其缴付的32万元。

而法院在审理中发现，当事人与开发商签订的协议中约定，买受人应在主合同签订后六十日内一次性付清全部购房款，否则，买受人构成违约。出卖人有权解除本合同，并追究买受人主合同约定房屋总价款20%的违约金等等……

最终，该案件该如何解决呢？

↑资料图 图据东方IC

【纠纷】

首付32万买房 被银行拒贷

买方将开发商告上法庭，要其退还首付

2021年3月，阳先生买房，在向开发商工作人员咨询了办理银行贷款的相关事宜后，签署了《商品房认购协议》及补充协议。

协议中约定，如因买受人原因（包括买受人的信用情况不符合贷款机构要求等等）而导致在主合同签订后三十日内，买受人仍无法通过贷款机构将首期房价款以外的余款支付至出卖人账户的，则从前述三十日届满之日起，剩余未付款的付款方式变更为一次性付款。买受人应在主合同签订后六十日内一次性付清全部购房款，否则，买受人构成违约。出卖人有权解除本合同，并追究买受人主合同约定房屋总价款20%的违约金等等。

协议中还约定，如因不可归责于买卖双方原因而导致在主合同签订后三十日内买受人仍无法支付至出卖人账户的，出卖人和买受人均有权解除合同，出卖人将买受人已付购房款一次性无息退还买受人等等。

在签订合同后，阳先生向开发商支付了首付款32万元，并向开发商工作人员咨询了申请银行贷款的相关事宜。不过，令阳先生没有想到的是，在向银行申请贷款时，银行拒绝了他的申请，理由是阳先生小贷多、收入证明不符、近期查询多。

由于阳先生无法向开发商支付剩余的购房款，他要求开发商退还自己缴付的首付款32万元，并向双流法院提起了诉讼。

【结局】

法院：买房者因自身原因无法贷款

应负全部民事责任，驳回诉讼

双流法院经审理认为，阳先生作为购房人，按合同约定的支付方式向开发商支付购房款，是其基本合同义务。但在合同的实际履行中，由于阳先生自身原因导致贷款未通过，阳先生应负全部民事责任，并不属于“不可归责于买卖双方的事由”。

双流法院经审理还认为，阳先生在贷款未申请成功的情况下，也未按约定一次性支付剩余购房款，其行为构成违约。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，双流法院依法驳回了阳先生的诉讼请求。

据了解，阳先生购买的该房总价为60多万元，诉讼后，在法院的调解下，经双方当事人协商一致，开发商扣除了4万元的违约金，退还了阳先生剩余的首付款。

据审理法官介绍，该纠纷的产生，究其原因，是阳先生在签订商品房买卖合同之前，没有尽到审慎考察、了解的责任。开发商与阳先生之间是商品房买卖合同关系，开发商作为出卖人，没有义务且无能力保证阳先生能够办理银行贷款，而阳先生办理银行贷款是与银行之间建立借款合同关系，是否符合银行贷款条件，应当向银行信贷机构进行相关咨询。阳先生在事前没有向银行详细咨询，致使其因自身原因无法办理贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行，该法律后果应由其自行承担。

【焦点】

“如果违约金过高，双方可以协商调减违约金”

问：阳先生没有拖延过信用卡还款，也没有拖欠过贷款，为什么会出现征信不良，导致不能贷款了呢？

答：银行审查个人征信包括很多内容，是否拖欠贷款只是个人信用评价系统中的一项，并非全部。个人的经济收入状况、财产状况、贷款机构数量的多少及贷款金额，以及个人历史信用状况，贷款偿还能力及风险的评估等等，均是银行对公民个人贷款风险进行综合评估的内容。阳先生是因为个人收入证明与实际不符（虚假证明）、小贷过多（贷款风险较大）、查询过多（多家机构查询其信用情况）等因素，银行贷款审批未通过。

问：什么是“不可归责于双方的事由”？

答：按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第23条之规定，“不可归责于双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致合同不能继续的事由，这些事由包括不可抗力、意外事件等不以双方当事人的意志为转移的事由。

问：阳先生需要支付违约金吗？

答：本案中，阳先生逾期未支付购房款，构成违约，开发商有权在扣除违约金后将剩余购房款退还给阳先生。如果违约金过高，双方可以协商调减违约金。

【律师】

开发商不退首付是否合法？

那么，由于购房者原因未贷款成功，开发商依据两方签订的协议不退还首付款的行为是否合法？2月14日，红星新闻记者就此采访了四川英济律师事务所高级合伙人、副主任陈逢逢律师以及太琨律创始合伙人、中国政策科学研究会特邀研究员朱界平律师。

陈逢逢律师表示，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

在实践中，双方在购房协议中约定因购房者原因未贷款成功，开发商依据签订协议不退还首付款，应根据购房者实际履行情况、已支付首付款金额、开发商损失等方面，来确定该约定的合法性或合理性。

朱界平律师表示，“我个人认为不合法。”因购买者贷不到款而导致违约的，购房者承担合同的违约责任是可以的。如果以不退还首付款，这个违约责任明显过高，不公平，不符合法律原则。

如果不合法，如何维权？

如果开发商不退还首付行为不合法，购房者该如何维权呢？陈逢逢律师就此对红星新闻记者表示，首先，在签订购房合同时，购房者应仔细审查合同条款，特别是合同中的违约条款。一般开发商与购房者签订的合同属于格式条款，开发商应采取合理的方式提示购房者注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，购房者可以要求开发商对该类条款予以说明。开发商一方未履行提示或者说明义务，致使购房者没有注意或者理解与其有重大利益关系的条款的，购房者可以主张该条款不成为合同的内容。

其次，当购房者发现开发商的行为不合法时，购房者应当马上收集并固定相应证据（包括购房合同、付款记录、与开发商所有沟通记录等），积极与开发商进行协商解决。协商不成的，可以依据双方签订的合同向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼解决。

↑资料图 图据东方IC

以案学“典”： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》 第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

王涛 红星新闻记者 章玲

编辑 于曼歌