【上海楼市月报】2022年2月刊：供给成交显著增长，库存量同比下降明显

*监测周期2022年1月1日-31日

政策与热点

• 1月6日上海临港新片区发布《中国上海自由贸易试验区临港新片区宿舍型保障性租赁住房建设管理实施意见试行》。按照建设标准，宿舍型保租房项目，其人均使用面积不得低于5平方米，每间宿舍居住人数以4人为主，不得超过8人。原则上不设单人宿舍。价格方面，宿舍型保租房租赁价格由运营主体制定，报新片区房屋管理部门备案。租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。宿舍型保租房单次租赁合同期限最短不短于1年（承租单位有特殊要求除外），最长不超过3年，鼓励租赁双方签订2年或3年期的租赁合同。合同到期后仍符合准入条件的承租单位，经重新审核后可续租，不再符合的应当退出。

分析：

宿舍型保租房试行意见体现了上海临港新片区对去年7月发布的保障性住房三年行动计划的落地实施。在新增建设各类型保障性租赁住房的同时，对保障性租赁住房的市场秩序进行规范，一定程度上杜绝了滥收租金，租房人数过多超载等违规现象的出现。

自十九大提出“加快建立多主体，多渠道保障，租购并举的租房制度”后，上海陆续出台一系列促进住房租赁市场稳健发展的政策，使得租赁住房市场的发展更加规范化，同时也在一定程度上解决了外地人才的安居问题。

• 1月15日国家统计局发布12月份全国70个大中城市的房价数据，数据显示上海新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，同比分别上涨4.2%和6.5%。

分析：

2021年底上海新建商品住宅市场成交火热，销售价格持续增长，而二手住宅市场成交和销售价格在9月触底后缓慢回升。

上海商品住宅市场存在着巨大的住房需求，住房需求一方面来自于外来人口自然流入上海并落户所带来的刚需性住房需求，另一方面来自于收入水平较高的在沪居民的住房投资和改善需求。在沪人口的大基数和增长所带来的庞大住房需求是上海未来商品住宅市场规模的重要支撑力量。

• 1月17日，央行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年1月17日人民银行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

• 1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

分析：

面对经济上需求收缩，供给冲击和预期转弱的三重压力，央行释放一系列较为明确的货币宽松信号，通过降息来激活房企贷款和投资意愿，从而带动房企融资，提振房地产市场信心，保持经济稳增长。

下调LPR，降低个人住房贷款利率和和居民住房按揭贷款的成本，有利于促进购房者住房需求的有效释放。同时通过LPR传导降低企业贷款利率，促进债券利率下行，有利于推动企业综合融资成本稳中有降，从而激发房地产市场主体融资需求。

本次央行降息属于典型的非对称降息，与房地产相关的5年期LPR下调幅度明显低于1年同期LPR。由此可以看出，在房住不炒的总基调指导下，监管部门给予房地产市场的资金改善空间依然较为有限。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

1月上海商品住宅市场供应和成交规模继续保持显著上涨，第六批次集中供应中已有54盘认购结束，共46盘扎堆入市，其中24盘触发积分。本月入市新盘主要还是集中在郊环外和外郊环这类区域，全市成交均价继续平稳上升；本月总供应171.31万平米，同比大幅上涨，成交量持续上涨至129.92万平米；本月上海商品住宅市场成交表现火热，过半的入市楼盘均触发积分，市场需求热度高涨。另外位于临港新城板块的楼盘成交表现十分可观，共有3个楼盘触发积分，其中悦城项目成交套数和面积均位居榜首，其楼盘十分抢手。

商品住宅-成交排名

1月位于市中心临港新城板块的悦城项目为商品住宅成交面积冠军，该项目在第六批次触发积分44.4分。另外同济晶萃，金地嘉悦湾，万科四季都会和中梁瑞虹海景壹号均触发积分58分，55.9分，66.8分和96.08分。

公寓市场

1月公寓市场供应和成交规模继续保持明显的上涨趋势；本月供应面积为150.07万平米，环同比涨幅均十分显著；本月成交量为112.37万平米，较上月环比涨幅36.36%，成交均价平稳上升至61910元/平米；本月成交TOP10楼盘大部分为郊环外和外郊环地段，两个内环内项目分别是浦东新区陆家嘴滨江板块的九庐项目和虹口区四川北路板块的中粮瑞景壹号项目。一个中外环项目是宝山区大杨板块的大华悦庭项目。

公寓市场-成交排名

1月公寓市场销售冠军为市中心临港新城板块的悦城项目。另外悦达悦珑湾项目在第六批次中触发积分52.7分。

别墅市场

1月上海别墅市场供应小幅上涨至21.24万平方米，环比涨幅5.23%，成交规模上涨至17.55万平米，但较去年而言同比却下降22.58%；成交均价上涨至60345元/平米；本月别墅市场供应规模相对平稳，较去年而言成交热度有所下跌，可能受部分项目网签延迟所影响。本月成交TOP10楼盘大部分为郊环外和外郊环地段，唯一内中环项目为浦东新区碧云板块的碧云尊邸项目。

别墅市场-成交排名

1月闵行区马桥板块的上海华府天地项目为本月成交面积第一，均价61065元/平方米，该项目在第五批次中触发积分50分。

商品住宅存量

1月上海商品住宅存量环比继续小幅上涨，去年同比下降幅度明显，去化周期下降至6.2个月。

上海各环线商品住宅存量

1月上海商品住宅内环内存量保持不变，内外环存量占比下降1%，外环外存量占比上涨1%，全市商品住宅存量依旧主要集中在外环外区域，占比近七成，其中外郊环住宅存量占比仍然保持最高。

上海各区域商品住宅存量

1月浦东新区为存量最大区域，其次为金山区和南汇区，市中心住宅存量最小。

市场结构性成交分析

成交区域结构

1月成交区域结构中，南汇区、浦东新区和宝山区成交量排列榜单前三，其中,卢湾区成交均价最高达174695元/平方米；南汇区临港新城板块的悦城项目为本月成交量榜首，共成交房源850套，成交均价33903元/平米。

成交板块结构

1月位于南汇区的临港新城板块位于成交榜首，其次为南桥新城块和徐泾板块；其中，临港新城板块的悦城项目为成交主力，均价为33903元/平方米。南桥新城板块的萧塘悦澜雅苑项目为成交主力，均价为38156元/平方米。徐泾板块的俊灿星城项目为成交主力，均价为62096元/平方米。不夜城板块成交均价最高达123731元/平方米。

成交环线结构

1月外环外成为成交主力，1月整体占比环比小幅下跌，其中郊环外成交占比较上月上涨3%，外郊环成交占比下降4%。内中环成交占比上升1%，中外环成交占比下降1%，内环内成交占比上升1%。

成交环线结构-项目排名

1月九庐项目为内环内销量冠军，均价为15.9万元/平方米，该项目第五批次入围积分最高达98.4分；碧云尊邸为内中环销量冠军，该项目第五批次入围积分高达92.24分；中外环，大华悦庭项目销售占比最高，该项目在第五批次触发积分60.01分；外郊环，融创未来金融城项目为本月公寓销售冠军，该项目在第五批次触发积分52.99分；郊环外，悦城项目为本月商品住宅销售面积冠军，该项目在第六批次触发积分44.4分。

成交总价结构

1月上海300-500万总价项目仍然为市场成交主力，成交占比为37%，较上月上涨3%；500-800万总价项目成交占比下跌5%；200-300万总价段的商品住宅占比上升1%。本月市场对总价500万以上改善型的商品住宅需求量有所下降。而刚需型商品住宅的成交占比呈上涨趋势，成交热度继续升温。

成交总价结构-项目排名

1月总价300-500万项目销售占比最高，其中销冠为临港新城板块的悦城项目；总价500-800万项目中，川沙板块的融创金融未来城项目销量占比最高；马桥板块的上海华府天地项目是800-1000万总价段中的销量冠军；而陆家嘴滨江板块的九庐项目在总价1000万元以上的商品住宅中销售面积最大，该项目也是第五批次积分冠军，10万+豪宅项目之一。

成交均价结构

1月3-5万元均价段依旧为成交主力，成交共5787套，占比50%，较12月相比成交占比上升9个百分点；均价5-10万的商品住宅成交量占比下降7个百分点，2-3万的刚需房总成交971套，相比12月成交占比下降3个百分点，刚需房市场的成交热度有所上升。

成交均价结构-项目排名

1月均价3-5万项目的成交量最高，其中临港新城板块的悦城项目在该均价段内销量最高；均价5-10万元项目中，位于川沙板块的融创未来金融城销量最高；均价10万元以上的项目中，位于陆家嘴滨江板块的九庐项目成交面积最大，该项目位于内环内市中心地段位置稀缺，去化优异，需求量高。

成交户型结构

1月成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多，占比总成交量的51%，成交占比环比上涨2个百分点，此次90平米以下新房成交占比上涨1个百分点，120至200平米以上新房成交占比下降3个百分点。200平米以上新房成交占比保持不变。

成交户型结构-项目排名

1月90-120平米户型销量最高，位于泗泾板块的同济晶萃项目在该户型段成交第一；90平米以下的面积段中，临港新城板块的悦城项目成交套数最多；120-140平米的面积段中，位于朱家角板块的璟云里项目销量最高；140-200平米面积段中，位于马桥板块的上海华府天地项目销售面积最大，均价6.13万元/平方米。200米以上的面积段中，位于陆家嘴滨江板块的九庐项目销售面积最大，均价高达16.36万元/平方米。

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