由于种种原因，之前的文章侧重宏观，不够落地。
新的一年，我们决定重拾“板块调研”、“楼盘分析”，希望能给准备买房的您，一些参考。
今天的主题是：新北苑与老北苑。
1
2010年之前，朝阳只有一个北苑，位置如图：
后来，随着一些高品质楼盘的入市、新兴配套的落成，北苑地区，也有了新老之分。
这个划分，也十分简单粗暴，就是以地铁13号线（或者说是铁路）为界，南边是“老北苑”，北边是“新北苑”。
新北苑整体规划更好，楼盘比较新，品质也更高。
板块内的代表性楼盘有：润泽系（润泽御府、润泽悦溪、润泽庄园）、华贸城、福熙大道、中铁国际城，俗称“新北苑四小龙”，也称“新北苑四害”。
不论是“四害”还是“四小龙”，无非是用来调侃的玩笑罢了，暗含的是老百姓对这四个楼盘高房价的不满。
简单介绍一下这四个楼盘的情况，以供参考：
▼华贸城：
有平层、LOFT、200-300平大户型，配套是周边最好，基本带动了新北苑地区的商业综合氛围。不过紧挨高压线，车位稀缺，停车混乱出名，loft户型不正各个可谓其致命缺点。
▼福熙大道：
2011年精装房，1-4居都有，离地铁站属周边最近，小区环境优美，人车分流，不过没有成熟的自身商业配套，需共享周边华贸城。
▼国际城
2011年精装房，目前均价都9万多了。
▼润泽 ：
水岸南街以北，清河以南，立通路以东，北苑东路以西，都是润泽的地块，可谓独霸一方，庄园-悦溪-公馆-御府项目联动，普宅-联排-别墅品类齐全，价格自然也丰富多彩。
华贸天地成熟的商业氛围
另外，这里的租金也不低，虽说五环外了，但由于配套齐全，又离望京近，租金一点也不比三环内低。
从数据来看，四小龙略有差别，但整体都处于高价区间：
一居价格在6k以上，两居价格集中在8k到1w，三居价格都在1w以上，最贵当数福熙大道，因为该楼盘三居室面积普遍偏大，在150-190平米之间。
2
说完了新北苑，再来看“老北苑”：
老北苑可谓是接地气、聚人气的地界儿，就连小区的名字都很附庸风雅，绣菊、茉藜、莲葩、紫绶、蕴实、清友、望春、来春园……
显然，过去的风雅已经衬不起今时的格局了。
老北苑基本都是塔楼，毕竟塔楼流行于2000年代，房龄老，户型差，小区人车不分流；区域人口密度大。
这个板块大部分小区是2000年左右建成的，（只有望春园是2008年交付，筑华年是2012年交付，所以价格对比一目了然），房龄较老，所以价格也只有5-6万。
老北苑在新北苑的南边，地理位置上离市区更近，但是，老北苑二手房价格与新北苑每平米存在两万多的价差。
明明地段更好，为何价格上却相差甚远呢？归根结底还是新北苑的居住体验和住宅品质，以及更好的学区。
老北苑有花家地实验小学（在蕴实园），和平街一小，朝外北苑小学，南湖东园小学，看似数量过得去，不过没有一流二流的重点校。
而新北苑的朝阳区外国语学校，在朝阳区算得上是名校了，属二流一类学校，尤其英语方面更为突出。
另外，朝阳区实验小学（润泽校区）虽说是2011年建校，但是硬件条件和教学软件上都很先进，还是电视剧《虎妈猫爸》的拍摄地。
实验小（润泽校区）更多接收的是片区内润泽的几个楼盘。朝外则承接另外三个楼盘，在比例上也是略有不同。朝外接收的学生当中70%是福熙大道业主，另外30%被国际城和华贸城平分。
如若老北苑的学校水平不提升，再加上都是98-05年的老房源，未来发展潜力只能那啥了吧。
不过，新老北苑租赁价格倒是相差不多。
3
然而，不论新北苑，老北苑，始终难逃北苑地区的一大致命硬伤--密集的高压线。
坦白讲，每次去北苑时，只要一抬头，心情瞬间就不好了。
有人说：高压线迟早是要入地的。
可我觉得：就算业主入地了，高压线也不一定能入地
毕竟，入地，都已经提了很久了，就连陈市长，也说暂时不会入地。
所以，如果你看中新北苑的居住品质，为啥不去环境更好的奥森呢？
如果你看重新北苑的教育，为啥不去学区更好的望京呢？
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