业主孙先生有一套位于北京市海淀区的房屋出售，在交易的过程中发现房屋被查封。经向查封法院了解，原来是业主弟弟以继承纠纷为由起诉，查封了该交易房屋。该套房屋原本是业主母亲在业主父亲过世很多年后，于2007年根据当时所在单位购房政策，以成本价购买的。房档登记记载，根据《职工及配偶工龄情况证明》显示，购房时核算业主母亲工龄34年、父亲工龄31年，并予以了对应的优惠后，业主母亲将该房屋赠给了业主，但是业主弟弟认为这套房屋应当是父母的共同财产，母亲赠与行为侵害了自己的继承权益，于是提起诉讼并查封了房屋，一方面要求认定赠与合同无效，另一方面主张要求业主支付房屋的折价款。
02
案件分析
本案的争议焦点主要有两个：第一，该房屋在业主母亲取得所有权的时候是个人财产还是夫妻共同财产；第二，业主母亲适用已故配偶的工龄得到的优惠是否可以作为财产性权益，如果是的话如何继承。
首先，该房屋是业主母亲在业主父亲过世很多年后购买并取得不动产登记证书的。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。业主父亲在购房的时候已经去世多年，根本没有民事权利能力。因此该房屋应当属于业主母亲的个人财产，其理所应当的有权处置房屋，赠与行为没有无效情形之下，本案中当属有效。
其次，该房屋在业主母亲购买时候确实核算业主父亲工龄，并享受了一定的优惠。依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，针对于被继承人去世后获得政策性福利，应视为由业主父亲的生前行为转化而来的财产性利益。
最后，针对于应当继承份额方面，应当就业主父亲工龄优惠部分财产权益予以继承。具体要根据当时购买房屋的价格、使用业主父亲工龄对应的优惠、当时的房屋市场价以及现在的房屋市值综合计算。
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后事之师
1. 对于买卖交易而言，业主被诉的深层次根源如何、业主是否确实存在过错、业主能否在诉讼中胜诉，其实并非买卖交易关注的焦点，因为单就房屋买卖法律关系而言，业主已然构成违约，于业主而言，寻求专业人士帮助积极应诉，并尝试沟通法院以替换担保物或者提供保证金等方式解除房屋查封以便交易能够继续进行，更能帮助业主降低损失；
2. 于客户而言，如不愿继续购房，迅速追回已支付定金及首付款至关重要，建议优先通过与业主协商方式确定定金、首付款、违约金等的返还问题，同时注意根据对形势的判断及时采取诉讼方式解除买卖合同，查封交易房屋；
3. 诉讼解约方式可能需要经历漫长的诉讼、执行、拍卖等周期，建议以后买卖交易过程中，客户与业主协商先行支付小额定金及购房款，如必须支付大额购房款，建议选择有资质的担保公司就已支付的定金和购房款进行担保，或者选择有资质的银行、第三方支付公司对已支付的定金及购房款进行资金监管或托管，切实保障资金安全。
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法规链接
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
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