楼市凛冬已过，淡定从容面对一切兵荒马乱

2021对于二手楼市而言，是异常艰难的一年。

上半年，楼市迎来“小阳春”，不少二手业主信心大增纷纷提高挂牌价，核心区域二手房价格高居不下。

下半年，二手房指导价出台、增值税征免“2变5”……受调控连环拳影响，市场逐渐回归理性，二手房成交量惨遭腰斩。

随着房贷市场“降温”持续、房产税频频吹风，降价抛售成为二手市场主旋律。卖家捂盘惜售，买家保持观望，二手房市场深陷困境。

经历过至暗时刻，2022年二手房市场能否重见光明，焕发活力？

《请回答2022》系列策划的最后一期，我们邀请到买买君的老朋友，有着“广州房叔”的称号的他，20年来买入18套房，如今最高一套升值近110倍。

对于冰冷的二手房市场，他主张不要被眼前小周期困扰；

对于将开征的房产税，他奉劝大家不必替有钱人操心；

对于一二手“倒挂”市况，他认为必然且合理。

《请回答2022》解惑嘉宾之一，网易置业群资深KOC 沈绎，将与大家分享他对二手楼市的独到见解。

这一封信，送给新年的二手业主们。、

“近半年低迷期

大家不要被眼前的小周期所困扰”

去年八月，广州首批二手房指导价出台后，二手房成交量惨遭腰斩，经历了将近半年的低迷期后，不少二手房业主们心态逐渐绷不住了。

但同为二手房业主的我认为，不要被眼前的小周期所困扰

去年政府针对二手房推出的系列调控政策，目的是抑制房价在短期内快速增长或快速下跌，从而减少对经济造成的危害，

而纵观过去一年广州重点区域的二手房价：中心四区价格仍为稳步小幅上涨，新四区虽在年中波动较大，但全年来看整体趋势趋于稳定，势头和中心四区区别不大。

总的来说，楼市并没出现大幅波动，未来也将维持平稳上升的态势，作为二手业主的我们只需保持积极乐观心态即可。

“房产税未至业主已发愁？

普通人不必替有钱人操心”

随着房产税开征的消息越来越近，部分业主打算赶在政策落地前抛售房产。在我看来，房产税对普通人的影响相对有限，大家不必操着有钱人的心。

房产税的意义并非用于直接调控房价，而是国家随着经济格局、时代背景的发展，对税收结构进行优化与调整，使它在改革过程中变得更符合经济社会发展规律。

对于高负债的炒房族而言，房产税开征将有可能加重其风险与负担，造成收益率降低；对于富人们而言，房产税开征更意味着房子持有成本的上升。最直接的影响就是释放出了更多房源，这也是实现“房住不炒”市场目标的一个重要手段。

未来，不管是否需要征收房产税、以何种方式征收，税收的设计必然会在百姓可承受的压力范畴之内，普通人更不必担忧富豪们的税费。

“一二手房‘倒挂’必然且合理

二手房市场才是检验房子价值的试金石”

下半年，随着调控进一步升级，多个城市接连出现一二手房价格“倒挂”现象，让不少买家的目光重新转向一手市场。

其实在我看来，一二手房“倒挂”现象是必然且合理。

一手市场主要建立的预售证制度之上，依赖地产开发商信用基础，同时，其价格受媒体炒作、商业推广、区域板块利好等因素影响，存在一定的水分。

但随着近期大型开发商频繁暴雷、信誉体系崩塌，进一步加大了购房者承受烂尾、缺配套的风险。

而二手房市场是一个自有的交易市场，也是一个经过历史洗礼的成熟市场，其价格实际上是社会公允价值的一种表现。

我认为，二手房市场才是检验房子价值的试金石。如果购房者希望获得房子真实且客观的市场价值，不妨参考其在二手市场的成交价格。

“买得起房的人不建议买郊区”

在“房住不炒”的大基调下，官方对房地产投机炒作行为重拳出，这让房产回归到其本质属性——居住属性。

我回顾自身多年来的购房经历，总结出了以下几个购房经验：

①紧盯房子的实用功能，根据自身需求来选择区域。

购房者应根据自身经济情况，如家庭、教育、医疗、商业便利性等需求选择房产，坚持以房产的实际居住价值为导向，只买对的不买贵的。

②紧跟产业步伐，选择与自身从业方向相关联性的区域。

在高薪企业普遍实行“996”工作制的情况下，上班族通勤时间成本非常高，为了压缩不必要的路程浪费，高薪人群普遍选择居住在产业周边。

所以，在经济能力能承担的情况下，选择“高薪”产业、行业聚集的区域。

③买得起房的人不建议买郊区

其一，郊区项目距离市区较远，为贪图便宜而损失路途上的时间，不是金钱可以去弥补的。

其二，与成熟稳定的中心四区相比，黄埔、白云、番禺等区域稳定度不够，其受政策和场外资金影响比较大；南沙、知识城等区域，投资风险较高，适合有高风险承受力的人入手。

沈绎给二手业主们的回信：

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