马老师 || 天恒学院里，周边商圈实拍及13号线噪声实录！

关于天恒学院里，

期待着的粉丝一直非常多。因为没有售楼处接待，也没有销售人员对接，所以，项目的任何风吹草动都显得格外珍贵！

按住建委转共公告，下一步动作应该是政府公布产权比例。

对于，热点到红的发紫的项目，项目方（售楼处和销售人员），倒不是那么的重要。为什么这么说，因为不需要蓄客，租售楼处和请销售，倒是额外的成本支出。所以，从项目的角度应该是：老大说了算，听喝就行了。

本周二(马老师帮选房2021年度最后一次踩盘），马老师团队再次踩盘天恒学院里和永定府两个项目，准确说，是周边商圈的调查和实踩。

总体感觉如下：

1、天恒学院里所处商圈新房稀缺，而天恒学院里外立面清新阳光，在周边一堆老破小中鹤立鸡群。

2、周边最重要的配套是大学，交通大学和带交通大学名字的学校，科研院所，写字楼很多。据查，两个校区就占地1000亩。

3、在金五星市场拆迁之前，马老师曾来金五星购物过一次，本次踩盘，从大钟寺地铁站A口出来，爬几个台阶上来，南侧就是庞大的金五星市场，如果不坐地铁还不容易发现的地方。再见金五星，故地重游，有点意外之喜。现金五星市场已经拆迁。

4、天恒学院里项目在大钟寺地铁和西直门地铁之间，距离两个站口都不是特别近。本次踩盘的区域也主要集中在两个地铁站之内。

5、周边老旧小区很多，相信改善需求应该更旺盛。不过天恒学院里优先于共产房资质家庭购买。

该地块商品住房销售均价不超过85373元/平米，且最高销售单价不得超过89642元/平米。

本文，马老师围绕天恒学院里周边实踩，给大家展开介绍。

至于神盘的销售模式，

马老师说过：

房企不推广（自媒体免费介绍）

楼盘不蓄客（上门客户一大堆）

销售不销讲（好卖盘不需多言）

神盘，一定是神一样的销售模式，和你见到的都不一样，一起继续见证！

学院里永定府中信城①群，群编号019

学院里永定府中信城②群，群编号021

天恒学院里效果图

• 天恒学院里（白天效果图）

• 天恒学院里（夜景效果图）

天恒学院里周边商圈实踩

红线内为马老师团队，本次踩盘的线路图，供大家阅读参考。

我们的踩盘从13号线大钟寺地铁站A口开始，从大钟寺A口出来，爬几个台阶，就到了原金五星市场（旧址）所在地。

沿着明光西路一路向南：左边是市场，右边是铁路（13号线）。

沿着这条明光西路向南走到头，就是一座写字楼，叫做金辉明光写字楼。

写字楼北侧道路就是学院南路，再向西一个路口就是学院南路和交大东路的交叉口。

而我们的目标楼盘——天恒学院里，就在这里。

如下图，

就是天恒学院里的商业部分。在阳光的映照下，立面尤其干净，好感不错。

沿着交大东路向南走，这是天恒学院里的西侧，已经可以看到住宅。

还是天恒学院里的住宅。

这是南侧的红楼住宅小区，交大东路12号线，马老师团队踩盘天恒学院里每次都会到的项目，管理不严格，开车可以进入。

之所以每次都到这个小区，是因为这里的楼栋有外跨楼梯，特别适合登高观察天恒学院里项目。

马老师团队从天恒学院里挖地基开始到外立面施工完毕，已经来过很多次了。

感谢，

交大东路12号院！

交大东路右侧的交大家属院。

交大东路左侧的交通大学附属小学。

交大东路两侧多普通老旧小区。

交大东路的尽（南）头是中坤大厦，到这里时候已经可以看到西直门的西环广场。

西环广场位于西直门立交桥西北角，是以国际甲级写字楼和高档商业为主的大型综合性建筑群。上面是写字楼，下面1-6层是嘉茂购物中心，地下是西直门地铁站。

西环广场主体工程由一个立体的多功能交通枢纽、六层商业空间、三座近百米高的写字楼及一座60米高的综合办公楼组成。

总建筑面积约26万平方米，总投资29亿元。

折回，又到中坤大厦，右侧是一个住宅小区，叫长河湾小区。

沿着斜街，再向前是北京交通大学东校区。

交通大学的大门口。

北京交通大学，是中华人民共和国教育部直属，教育部、交通运输部、北京市人民政府、中国国家铁路集团有限公司共建的全国重点大学，是“211工程”、“985工程优势学科创新平台”、“世界一流大学和一流学科”建设高校，先后入选高等学校创新能力提升计划、“111计划”、卓越工程师教育培养计划。

学校为交通大学的三个源头之一，历史渊源可追溯到1896年，前身是清政府创办的北京铁路管理传习所，1970年，复名北方交通大学；2000年与北京电力高等专科学校合并；2003年复名北京交通大学。

截至2022年1月，学校在北京市海淀区建有东西两个校区，总面积近1000亩，建筑面积100余万平方米，另在山东省威海市建有威海校区，占地面积1000余亩。

沿着高梁桥斜街继续向北走，是一片老旧小区皂君庙住宅区。

高梁桥斜街和大柳树街是南北衔接的。再向北是北京交通大学附属中学。

再向北就是北三环。透过三环的桥洞，可以看到金五星市场（新址）。

右转弯看到新铺设的地铁12号线。马老师拍摄了12号线的线路。

四道口路上的景观，比较破旧。

这是一条东南倾斜的道路，开始向南，然后向东南，然后再向南。

经过北京二商集团西郊食品冷冻厂，到达这个京果商厦。

再向南，

就重新回到了天恒学院里项目。

天恒学院里项目实拍

天恒学院里项目西侧。

南侧的普通塔楼小区交大东路12号院。

看到马老师说的外跨楼梯了吗，这里是观察天恒学院里的良好瞭望台。

从交大东路12号线看天恒学院里项目。

交大东路12号院看学院里和地铁13号线。这里马老师拍摄了一段13号线地铁经过时候的噪音实拍。大家感受一下，是否可以承受。

沿着学院南路再向东走，则会经过13号线地铁线路。

到达学院南路和西直门北大街相交的明光桥。这就是天恒学院里周边实拍。

天恒学院里 项目地图

天恒学院里位于交大东路的东侧，学院南路的南侧，13号线的西侧。图示中的黄色线即为13号线轨道线路。此外 ，还有两条铁路线在此经过。

• 天恒学院里的位置

天恒学院里的卫星图。

• 天恒学院里的卫星图

天恒学院里的朝向，商业楼方向大概为南北向。

天恒学院里 共产比例

天恒学院里永定府转共公告中有这样一句话，很多粉丝表示看不懂：

代持机构委托房地产估价机构确定项目评估价格，并按销售限价占评估价格的比例取整后确定购房主体持有房屋产权份额，其余产权份额由代持机构持有。

马老师给大家解释一下，怎么理解这句话：

限竞房的限售均价和最高价是确定不变的，咱们以A户型为例计算一下。A户型80平米，限售均价为85373元/㎡。

则买房人的购买价格为80㎡×85373元/㎡=682.98万元，

假设评估机构评估这个户型单价为11万，则A户型评估总价为880万。

销售限价占评估价格的比例为682.98/880=77.61%

取整为77%，则政府持有产权比例为23%，个人产权为77%。