2021年度广东房地产市场分析报告

概述

2021年上半年，房地产市场总体延续强劲表现。 随着调控政策的深入实施，下 半年房地产市场高位下探。 但全年销售面积仍接近2016-2020年高峰期的平均水平，明显高于2015年及之前年份水平，房地产市场的基本面没有变，住房需求总体依然旺盛。 建议企业切实提高政治站位，贯彻落实相关调控政策，不断增强遵纪守法、诚信自律意识，共促市场稳定； 聚焦生态文明、乡村振兴、城市更新等时代主题，积极转变发展模式，大力发展装配式建筑和绿色建筑，引领绿色生产方式和生活方式； 注重传统文化赓续传承，赋予产品强大的精神内核，用 心用情用功开发建设每一个项目，满足人民群众日益增长的对美好生活的需求。

一

市场概况

销售量高位下探

2 021年全省商品房销售面积1.40亿平方米，销售额2.23万亿元，同比分别下降6.0%和1.1%，比2019年增长1.2%和13.0%，两年平均增长0.6%和6.3%。 其中，商品住宅销售面积1.18亿平方米，销售额1.95万亿元，同比下降8.5%和1.9%，两年平均下降0.2%和增长7.8%； 销售均价16453元/平方米，全年走势稳中趋降。 数据显示，上半年商品房销售市场仍延续上年下半年的强劲表现，销售面积总体处于历年高位水平； 下半年高位下探，自8月起各月销售面积均为过去六年同期最低水平，市场呈现前高后低走势。

基本面总体没变

虽然2021年下半年商品房销售量相对上半年明显回落，但全年销售面积仍接近2016-2020年高峰期的平均水平，明显高于2015年及之前年份水平，住房需求总体依然旺盛。从2021年度全省各市商品住宅销售面积比2019年同期的两年平均增速看，汕尾、汕头、广州3市分别增长28.9%、17.3%和11.3%，反映其住房有效需求仍在持续释放；清远、河源、云浮、中山4市分别下降11.2%、9.8%、9.4%和8.2%，降幅相对较大；其他14个城市在±5%之间，总体较为平稳。与年初相比，揭阳等10个城市全年的两年平均增速回落幅度超过全省总体水平，一定程度上反映其住房市场受政策影响程度相对较大。

从2021年各市商品住宅与2016-2020年的平均销售面积相比情况看，汕尾增幅高达102.3%，意味着其住房需求旺盛，这与深汕特别合作区的大力发展有关；广州、深圳、肇庆、湛江、珠海、茂名、汕头、揭阳、潮州等9市增幅超过两位数，江门增长6.8%，意味着其住房需求仍较旺盛。清远、中山降幅超过20%，东莞、云浮降幅超过10%，其他6市也有不同幅度下降，一定程度上反映其住房需求有所减弱。数据综合反映，以广州、深圳两个全国中心城市为核心的都市圈，以及湛江、汕头两个省域副中心城市为核心的城市群，其住房市场需求持续旺盛，市场韧性更强。

融资端仍待改善

2021年全省房地产开发到位资金2.82万亿元，同比增长6.9%，同比增速呈逐月回落态势。其中，国内贷款4377.99亿元，同比下降8.8%，自8月起连续5个月负增长，且降幅逐月扩大；自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别为9183.75亿元、9589.35亿元和4231.62亿元，同比分别增长9.7%、13.0%和7.4%，总体增速均呈逐月回落。

从2021年资金来源结构看，国内贷款占15.5%，同比下降2.7个百分点，为2017年以来年同期最低水平，其中第四季度各月占比均不足12%；自筹资金占32.6%，为近年同期最高，其中6月起占比均超过近年平均水平；定金及预收款占34.1%，个人按揭贷款占15.0%，合计占49.1%，与往年同期水平大体相当。数据反映，房企的现金流仍较紧张，整体资金状况有待改善。

投资新开工放缓

从投资情况看，2021年全省完成房地产投资17465.85亿元，同比增长0.9%。从两年平均增速看，由年初的增长7.5%缓慢回落至全年的增长5.0%，总体呈稳中趋降走势。从施工建设情况看，截至12月末，全省商品房施工9.42亿平方米，同比增长2.8%。其中，新开工面积1.16亿平方米，同比下降12.6%。由此反映，房地产业作为资金密集型产业，要稳住房地产投资，关键还要解决房地产企业资金紧张的问题。

二

总结与展望

2021年上半年，房地产市场总体延续强劲表现。随着房地产企业“三线四档”融资新规和商业银行房地产贷款集中度管理制度的深入实施，以及各地严查消费贷、经营贷等信贷资金违规流入房地产市场，叠加深圳、广州等热点城市实行“供地两集中”及二手房交易指导价，广州、深圳、东莞、惠州等地被住建部约谈后加强调控等政策效应，下半年房地产市场全面转弱。自2021年9月以来，决策层多次表态，要维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益；加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。

房地产业是我国的重要行业、支柱行业，当前房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛，但住房问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均，房地产金融审慎管理制度也深刻改变了过去的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式，必须加快探索新的发展模式，从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。

展望2022年，全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。在经济下行压力加大的背景下，促进房地产业良性循环和健康发展更显重要。

从政策环境看，中央持续推进房地产金融环境改善,房地产企业“三线四档”融资管理制度和商业银行房地产贷款集中度管理制度将进一步完善，在严防资金违规流入房地产市场的前提下，购房者的合理住房需求及房企的正常融资需求有望得到到更好地满足，包含国内贷款及个人按揭贷款等在内的房企资金来源将得到改善。与此同时，各级政府将牢牢坚持“房住不炒”的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，大力加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，促进住房消费健康发展。

综上分析，建议房地产企业切实提高政治站位，贯彻落实相关调控政策，不断增强遵纪守法、诚信自律意识，合理控制金融杠杆，积极销售回款，确保现金流安全，共同促进稳地价、稳房价、稳预期；聚焦生态文明、乡村振兴、城市更新等时代主题，积极转变发展模式，大力发展装配式建筑和绿色建筑，引领绿色生产方式和生活方式；注重传统文化赓续传承，赋予产品强大的精神内核，用心用情用功开发建设每一个项目，满足人民群众日益增长的对美好生活的需求。

三

机构观点

01

海伦堡产业研究院

展望2022年，行业分化聚焦，将迎来最深刻的调整。一是高质量发展贯穿行业全价值链，房地产行业将承载更多的经济社会发展职能，结合国家对保障性租赁性住房的推动、商办物业受投资者欢迎和国家对于园区物业公募REITs的支持可见，房地产将更多在民生改善、消费升级、产业升级中发挥更重要的作用。二是“稳”字当头，高周转模式或将深度调整，住房增量市场逐渐缩小，规模化头部企业将通过本轮的洗牌，进一步向精细化管理、稳健经营的方向提升行业集中度，某一细分领域（如集中商业、某类产业园区、城市和物业服务等）将出现优势明显的头部企业，以高质量高理论率求生存。三是企业、区域、业态将进一步分化，核心竞争力的培养将成为行业优胜劣汰的关键，在全价值链的资产管理的模式中，房企需在产业链、价值链上形成并凝聚核心竞争力，把握住产业升级、消费升级和新型城镇化的时代机遇。

02

世联研究

展望2022年，预计政策环境将改善向好，全省商品房销售逐步趋稳回暖，城市间、房企间分化加剧。新年伊始，央行即下调MLF、逆回购及LPR利率，叠加上年12月已推出降准降息，反映决策层稳经济的动力和决心十足。预计年内房贷利率大概率全面下调，放贷速度加快趋稳；同时，房企去杠杆节奏也将微调，国内合理融资持续松绑。地方层面，大多数城市库存压力增大，肇庆、江门、佛山、中山等市住宅去化周期超过14个月。预计部分城市或会适度调整“五限”政策，叠加信贷的改善，部分湾区城市的核心板块市场热度将逐步恢复。土地供求预计整体回归核心区，广深集中土拍延续，出让规则随市场热度动态调整。同时，央国企和民企在融资、土拍以及项目去化等方面的市场格局将加速演化，风险出清下市场集中度提升。

03

克而瑞广佛区域

展望2022年，湾区房地产市场调控仍将贯彻房住不炒的大方向，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标因城施策、动态优化，合理的房企融资需求以及个人住房需求将得到保障，“维稳”将成为行业的关键词。预计全年商品住宅供应仍将保持7000万平方米左右的规模，其中深莞近年土地供应增加，预计供应量将会上升，广佛等其余城市将以供应持平或略微下降为主。成交方面，目前市场处于调控周期内，预期短期内仍保持收紧态势，上半年市场热度将以低位修复为主，下半年有望逐渐回暖，但整体热度将不及2021年，整体成交量或小幅下跌至6200万平方米左右。

04

合富研究院

2022年，宏观经济维稳任务加重，体现在管理层调控思维上，更强调加强内循环调控的反周期平衡节奏，广州政策转机将优先体现在对首套房、合理购房需求的信贷支持上升。在更强调“因地施策”之下，部分地方管制措施存在修正机会（如部分区域的人才措施）。预判2022年广州住宅新货保持相对充裕，多个优势地段新货将得到有效补充。全市全年成交规模大机率可保持在1000万平方米以上水平。分区域看，中心/近郊2022年新货素质普遍较佳，且大部分为目前热销项目，预计成交稳中向好。由于供应结构改变，部分区域成交总价段有可能进一步提高。远郊区域总体库存仍然偏高，预计相关区域走货仍存压力。

05

广州中原战略研究中心

总体来看，2021年上半年广州房地产市场延续上年末的高热状态，政府实施快速调控，限购、限贷、限售、限价等组合拳频出。三季度市场明显降温，四季度以来调控政策逐步纠偏，以促进行业平稳健康发展。在经济维稳及“房住不炒”大方向下，预期货币政策稳中偏松。在支持合理住房需求下，政策环境将逐渐回归常态，房贷利率有望下调，放款周期可能加快。尽管房地产税试点工作加快，但预计在楼市深度调整期出台的可能性较小。

06

广东经纬房产咨询有限公司

在经济下行压力较大的形势下，高层释放稳定楼市的信号，第三季度末政策触底维稳。预期2022年政策仍将坚持“房住不炒”，限购限贷措施不会松动，而人才落户、人才购房以及限价等措施或有所调整，以促进住房消费健康发展和充分释放居民住房需求。此外，广州住宅供应量继续加大，预计全年有约127个住宅新盘将入市或面世，供应或创高峰；多个中心区高价盘入市，整体均价上涨有压力。

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