中南集团拟向华润万象生活转让中南服务100%股权

回顾2021年，物业赛道经历了跌宕起伏的洗牌过程，从年初的递表高峰到下半年的资本市场遇冷和收并购白热化，行业的多元化发展日益明显。进入2022年，行业收并购依旧加速启动，华润万象生活、旭辉永升服务、合景悠活等率先下场，开启新一轮并购大潮。

继宣布10.6亿元收购禹洲物业后，1月20日晚，华润万象生活（01209.HK）发布公告，公司拟以22.6亿元收购中南服务全部股权。不到一个月的时间内，从禹洲物业到中南服务，华润万象生活连下两子。

如果说“卖”是股东方寻求新的选择，那么“买”可能是物业公司保障未来长期发展的重要手段。第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明表示，“传统第三方物业公司靠自身发展面临项目拓展天花板，成本每年攀升，传统基础物业费单价增长却较慢，因此只有靠不断发展壮大，才能在竞争中保证生存。”

一买一卖之间，达成一笔双赢的买卖。

华润万象生活开年领跑，国资物管公司并购“崛起”

根据公告，中南服务目前在江苏、山东、浙江及四川等多个省和地区合计拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计五年内在管面积将达到9000万平方米以上。

而华润万象生活的规模增速过去则有限。根据公司半年报，截至2021年上半年，华润万象生活住宅物管服务的在管建筑面积为1.2亿平方米，较2020年期末仅增加1530万平方米，这样的增量在头部物企中并不算出众。因此本次交易对华润万象生活而言，是极具意义的补充，将极大扩充其在华东区域的“存在感”。

另一方面，中南服务在盈利方面的表现也较为亮眼。根据其聆讯后版招股书，2018年、2019年及2020年，中南服务的营收分别为5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，年复合增长率为25.1%；净利润分别为1795万元、2705万元、6675万元，年复增长率为92.9%。截至2021年5月底，中南服务实现营收4.36亿元，净利润2841万元，对应的增长率分别为42.5%和50.3%。

对此，华润万象生活直接在公告中表示，收购事项将增加集团在上述地区的管理浓度，提高市场影响力，提升集团区域协同价值。南通长乐（中南服务的股东）基于框架协议可使本集团享有框架协议项下目标公司物业管理项目的经济效益。

与此同时，对于物管行业而言，在行业集中度不断提升的背景下，龙头央企下场主导20强物企收并购，对于接下来的行业收并购也有一定的示范作用。

业内人士分析指出，2022年物业行业并购热潮仍将持续，头部物业企业（尤其是上市企业）仍将成为并购市场中的主导方，国有物业企业逐步入局并购市场，并购数量、金额、业务类型均将提升。中信证券也在研报中表示，近来行业并购节奏加快，民企在灵活性上具备优势，但预计未来国有企业的活跃度将提升。

浙商证券1月21日发布的研报称，华润万象生活开年第二笔收并购，体现了央国企资金充裕的竞争优势，彰显了其逆周期扩张能力，交易完成后将对公司的收入和利润有较大增厚，目标价59港元，较当前有47.13%的上行空间。

“天晴补屋顶”，中南集团未雨绸缪

而对于中南集团而言，本次交易定价不比中南服务上市低，将有利于其聚焦主业，持续提升经营质量。

尽管去年房地产行业面临较多挑战，但由于中南服务与中南集团房地产和建筑业务旗舰A股上市公司中南建设没有股权关系，中南集团本次交易并非针对中南建设。

需要指出的是，虽然房地产市场调整还在持续，但中南建设过于一直坚持不依赖有息负债模式的发展模式，未来一年公开市场到期债务只有不到人民币15亿元，总体偿债压力小，经营安全保障高。

据公司内部人士透露，中南有意进一步加强建筑和产业园区运营等业务，逐步向制造业或服务于制造业的方向靠拢，故本次交易也有可能是公司战略深耕、回归主业的一种体现。

当前，围绕地产开发和大基建领域，整个中南集团正聚焦国家十四五规划期间面向都市圈发展、区域协同发展、产业升级、美丽乡村建设等若干机遇，开拓EPC、代建等传统优势业务，紧密形成组织及业务合力，或将在历史机遇和行业再平衡过程中获得进一步发展。

具体如何，且行且看。