供应过剩 上海商场内卷严重

近期世茂集团拟出售上海南京东路世茂广场的传闻在坊间流传。要出售优质地段的核心资产可见企业资金压力有多重。当然，这期不谈房企本身，说一说上海商场的话题。

世茂广场启用后并不是一炮走红，毕竟这里有太多竞争对手。年轻人喜欢逛来福士，中老年人喜欢市百一店和新世界商城。世茂集团虽然也引进很多奢侈品品牌来吸引消费者，但一直不温不火。2017年进行升级改造，虽然眼目一新，但面对上海越来越多的并且有特色的商业项目，世茂广场似乎有些力不从心。

商业供应过剩内卷严重

去年下半年就有很多网红商场开业，比如前滩太古里，瑞虹太阳宫，北外滩来福士等等。大量商业项目投入使用势必造成供应过剩。有数据统计，上海人均商业面积早已超过了3个平方米，这个指标超过发达国家对于商业地产警戒线的2倍多。

供应过剩导致上海商业内卷。商业地产受到两股力量冲击。一是网络消费。网络凭借成本以及资本优势用较低的价格吸引买家。典型的是某一品牌的衣服网上开售，线下实体店成为“试衣间”。同样的东西，网络价格会便宜，而且还送货上门。网络对零售业的冲击是显而易见的。

另一方面，商业地产不仅仅受到的是线上商业的冲击，实体店之间也有竞争。现在商场追求一站式消费，几乎都是“大而全”。从餐饮到百货消费，从教育到娱乐。内容同质化严重，一个品牌在很多不同的商场都有，款式、价格相同，只是地理位置不一样。

人气商场三要素

商业项目想脱颖而出就要花心思吸引消费者。有流量就有人气，有人气就有消费力。从消费者角度来看，好的商业项目要有三要素。

1、网红打卡。网红经济就是流量经济。一旦成为网红就会吸引粉丝前来打卡。如何能成为网红？重要的是商场特色。特色是多样的，可以是建筑，可以是特色品牌。比如恒基旭辉天地，前滩太古里，这些项目建筑外形奇特，环境别具一格，尤其是拍照，出片率非常高。网红多了，知名度自然上去了。

2、餐饮娱乐。去商场已经不再是简单的购物，事实上它已经成为社交的一部分。从社交的角度来看，餐饮是很好的媒介。对于国人而言，吃什么是不变的热点话题。以往商场内餐饮比例大约在10%左右，而现在为吸引客流，餐饮比例通常要提升到30%。吃也要有特色，比如上海首店，米其林餐厅等等。光吃还不行，要有玩，比如亲子等等。只要能长时间停留在商场内不怕你不消费。

3、商场活动。要消费者买单，价格要实惠。典型的是第一八佰伴。每年跨年都会搞促销活动，营业额每年都有稳定增长。同样的商品谁会去买贵的呢？营销活动多，噱头足人气自然旺。