突发！雅居乐、世茂拟退出广州585万平超级大盘，中海全面接手？

导读：在收购雅居乐持有的股份后，中海地产将成为广州亚运城项目第一大股东。

1月24日，雅居乐集团(03383.HK)发布公告，2022年1月21日，公司间接全资附属广州振然投资有限公司作为卖方与买方订立买卖协议，据此，买方有条件同意购买股权(占合营公司约26.66%的股权)，总代价约为人民币18.44亿元(可予调整)。买方(即广东中海地产有限公司)为中国海外发展(00688.HK)的间接全资附属公司。

值得注意的是，同日，据财联社从知情人士处获悉，世茂也正在与中海洽谈出售其持有的广州亚运城项目股权。

由于雅居乐与世茂集团持有的广州亚运城项目股权相当，因此分析人士认为，二者出售项目股权的价格或相近。

585万平巨无霸项目

公告显示，广州利合集团主要于中国从事物业开发业务，合营公司的主要资产为该物业。

在出售之前，广州利合集团分别由雅居乐、中海、广州市鸿盈绿化工程有限公司及上海穆蕾企业管理有限公司拥有约 26.66%、20%、约 26.67% 及约 26.67%。也就是说，在出让26.66%的股权之后，雅居乐将不再持有广州利合集团的股份。

这意味着，中海将成为广州这个超级大盘的第一大股东，持股达46.6594%；世茂和碧桂园持股数量相同，均为26.67%。

公告显示，该项目位于广州市番禺区石楼镇广州亚运城，是一座名为“广州亚运城”的商住混合式综合体，总建筑面积约为585万平方米，地盘面积约为252.1万平方米。于该公告日期，该物业约406万平方米的建筑面积已开发为住宅及商业单位以及停车场。

余下建筑面积(即约179万平方米)仍在施工中，而有关建设预期将于2025年底竣工。于该公告日期，该综合体约347.3万平方米的建筑面积(包括住宅及商业单元及车位)已出售。

已开发运营12年

据了解，广州亚运城项目从土地拍卖至今已有十二年历史。

彼时于2009年12月22日，富力、雅居乐和碧桂园三家民企联合体以255亿元的高价拿下广州亚运城项目，“爆冷”战胜保利、万科和中海三家联合体，风光一时无两。同时，该地块价格也刷新了当时的中国地王纪录。

拿地不久之后，市场出现消息称中信与世茂两大巨头将加盟亚运城项目，成为当时广州地产界讨论的焦点。

2010年6月24日，该消息得到证实，世茂宣布与中信分别支付1.5亿港元入股广州亚运城项目。此外，地价的支付及后续营运费用也将由5家分摊。

在这之前，雅居乐、碧桂园和富力的股权比例分别为33%、33%、34%，引入新股东后，5家公司的股权比例均为20%。

世茂操盘后，第一个大动作就将是补足亚运城的商业配套。当中，亚运城广场已于2017年开业，为亚运城板块带来6万平米体量购物中心，填补亚运城板块商业空白。

此外，中原地产广州项目总经理黄韬曾提到，在碧桂园负责营销之后，采取了比较高调的销售模式，包括一些刺激政策、渠道推广、海报计划等都做得比较到位。

种种加持下，亚运城销售与均价出现回升。2016年，该项目售价实现从1.3万元/平米到2.5万元/平米的飞跃，同时卖出1864套。自2017年以来，亚运城连续五年排在广州商品房项目销售金额榜首位。经过近几年发展，亚运城在番禺区域已成为标杆项目之一，目前售价为3万多/平米，处于板块的中上水平。

雅居乐开启“卖卖卖”模式

如今，在房地产下行的时候，雅居乐全面退出该项目，曾经的亚运城创业 " 三元老 " 将只剩碧桂园一个。

雅居乐曾在2021年7月1日至12月31日，累计出售了14项非核心物业，共套现28亿元。具体来看，这14个项目包括酒店（含酒店用地）5个、商场2个、售楼部3个、小区商业配套3个、公寓1个。雅居乐称，其中的订金或销售款合计约11.49亿元已经在2021年收取，余下的16.51亿元预计在2022年收取现金回款。

尽管雅居乐在积极卖项目回笼资金，但其目前的情况并不被国际评级机构看好。

1月21日，雅居乐发布公告称，标普、穆迪对雅居乐信用评级发生调整。标普将雅居乐的长期主体信用评级由“BB-”下调至“B+”，评级展望负面；穆迪将雅居乐集团企业家族评级由“Ba2”下调至“B1”、高级无抵押评级由“Ba3”下调至“B2”，评级展望维持“负面”。

对此，雅居乐表示，截至目前，公司各公开市场债券均按期兑付，生产经营正常开展。公司将对到期债务提前做好偿付安排以确保按期兑付。标普和穆迪对于公司信用评级的调整，预计不会对雅居乐偿债能力造成重大不利影响。

此外，雅居乐在3月上旬即将到期一笔本金5亿美元、利率为6.7%的美元债，上周曾公告已累计回购2300万美元。

2021年，雅居乐全口径预售金额合计1390.1亿元，对应销售建筑面积971.9万平方米，平均价14303元/平方米。就去年1500亿元销售目标而言，雅居乐完成销售目标的92.67%，在行业普遍下行的恶劣环境下，这个表现“尚可”，实属不易。

地产并购年开启

2022年刚开年，房地产业就上演了多起并购大戏。

1月4日，蓝光发展公告称，将净资产约15亿元资产包以1元对价转让给金科股份子公司。这个资产包包括重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆项目、天津津南小站665亩项目。通过本次承债式收购，蓝光发展可减少约91亿元负债。

1月5日，禹洲集团和华润万象生活先后发布公告，华润万象生活拟收购禹洲物业，交易金额不高于10.6亿元；同日，大发地产以1.95亿元转让子公司33%股权，总对价为人民币1.95亿元。

1月7日，中国电建公告称，拟与电建集团进行资产置换，公司以持有的房地产板块资产与电建集团持有的优质电网辅业相关资产进行置换。同日，祥生控股集团公告称，拟以3.37亿元出售向日葵健康予天成宏伟置业，涉35万平方米养老中心。

1月11日，中交地产发布公告，拟向4家合作项目公司提供33.17亿元财务资助，获取优质项目股权。同日，世茂集团公告称，正与潜在买家就出售若干物业进行讨论，在合适条件下会考虑出售部分资产以降低本集团负债。

Wind数据显示，1月1日-19日，房地产行业共有30条并购动态，涉及房地产开发、房地产服务等领域，主要并购方式为股权出让和项目转让。

此外，政策层面也对房企并购活动给予明确限定。日前，央行、银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，明确房地产项目并购融资政策，保护房地产行业良性发展。

从形式来看，金融机构不直接参与交易，而是通过定向发放贷款推动优质房企完成项目处置。从贷款目的来看，资金仅可用于项目并购，不可用于出险房企的股权收购或企业自身经营。从贷款对象来看，优质房企是获得并购贷款的主体，且不局限于国企或民企，有能力者即可参与。从标的物来看，出险房企的优质项目才是交易对象，房企不可借机剥离劣质资产。

“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”中国人民银行金融市场司司长邹澜表示。

来源：雅居乐公告、观点地产网、澎湃新闻、

中国房地产报、地产密探，由房地产导刊综合

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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