特邀主笔：叶戈
民庭法官助理
复旦大学
全日制法学学士、硕士
买房支出不小，过程也耗时耗力，购房款付给谁，本来不会是一个问题，但有时意料之外的事情却随之而来。今天的故事，便从一起商品房预售合同纠纷案说起。
1
三次付款，未觉异常
事情发生在几年前，经过实地走访，老李相中了一处新开盘地产项目的一间小型商铺，思量再三，事不宜迟，便在售楼处签好认购书，通过POS机刷卡支付了定金，售楼人员向老李出具代理公司的收据。
一个多月后，老李再次来到售楼处签订预售合同，并以相同的方式刷卡支付了第一期购房款，售楼人员除向老李出具合并了定金的开发商发票外，还出示了一张告知书。
告知书提及，开发商委托第三方进行销售，但购房款由开发商全额收取，购房者无需支付额外费用。
几个月后，老李再次来到售楼处，以同样的方式刷卡支付了剩余的第二期购房款，售楼人员出具代理公司的收据。
不久，预售合同约定的交房期限届满，正当老李满心期待准备收房时，却收到了开发商发来的律师函，要求支付第二期购房款。老李一时无措……
2
已付与否，争执成讼
原来，开发商和某房屋销售代理公司协议合作，将这一楼盘整体打包由代理公司买断销售。因此，开发商并没有安排员工在售楼处常驻，而只是在购房者需要现场付款时才派财务人员持POS机前往收款。
因此，老李看到的售楼人员多为代理公司人员。虽然老李三次付款均是在售楼处刷卡支付，但只有其中一次是由开发商财务人员收取，另外两次则由代理公司收取。意料之外的是，代理公司截留部分购房款后失联了。
开发商表示，从未授权代理公司代收房款，并且也向老李出具过告知书，老李应当知道只能向开发商付款。
老李却认为，告知书表述不清楚，且自己每次都是在售楼处按照售楼人员的指示付款，并且对代理公司代收的定金，开发商也曾经开过发票予以认可。在老李看来，收款方是同一个主体，自己已经全额支付了购房款。
为此，老李起诉到法院，要求解除合同，返还全额房款。
3
审酌案情，综合判定
我们分析具体案情，双方争执的焦点比较清晰，代理公司收取购房款是否可以视为开发商收取。
在详细阅看了一审及二审材料后，我们发现在该楼盘其他房屋对外销售时，也存在由代理公司代收购房款后转付开发商的情况，开发商对相关转付款予以接受，并由代理公司以自己名义出具收据。
合议庭认为，从普通购房人的角度看，每次都在售楼处经过售楼人员的指示支付购房款，对由代理公司收取并转付的定金，开发商也接受并出具过发票，因此老李有理由相信自己的付款行为是在履行预售合同。
在此情况下，开发商是否对代理公司有过代收款授权，不宜对普通购房人课以过高的审查义务。最终，合议庭维持了一审判决，支持了老李的诉请。
买房不是小事，房款不是小数。涉及房款收付，购房者需要多加留意，尤其对合同约定、收款账户、签字材料等要仔细确认，遇有疑问及时核实。
卖房者也要加强管理、预估风险、完善合规，而不是在遇到风险之后，急于向信息不对称的普通购房人转嫁风险。
END
责任编辑：翟 珺
人像摄影：施 蕾
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