今明两年不买房，5年后“差距”有多大？王健林、孙宏斌观点一致

12月15日，统计局公布了2021年12月70个城市房价数据，数据显示70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。新房市场方面，5个城市房价环比持平，15个城市房价环比上涨，50个城市房价环比下跌。二手房市场方面，赣州房价环比持平，仅有北京、上海、杭州、长沙、海口、昆明6个城市的房价环比上涨，63座城市房价环比下跌。

由此可见，自2021年下半年以来，楼市的确已经出现了“反转”，相较于上半年火热的市场，下半年楼市迅速转冷，根据《第一财经》整理的数据显示，全年至少有12个城市建立了二手房指导价机制，包括深圳、广州这两个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市，对市场降温产生较大影响。

此外，公开资料显示，2021年全年有17个城市出手整顿学区房炒作乱象，一方面可以起到平稳房价的作用，另一方面对一些炒房客或者一些非理性现象，能够形成有效打击。对于房企来说，在房企高负债、高库存的双重压力下，许多房企开始降价抛售，导致部分城市房价出现了大幅下跌，扰乱了市场秩序，因此出台了“限跌令”进行调控，目前已经有23个城市发布了限跌令。

与此同时，当前楼市出现了两种“对立”的观点：一部分人认为未来房价会出现大跌，原因是随着楼市密集的调控下，如今房价已经出现了连续下跌的情况，种种迹象表明未来房价还会继续出现下跌，因此对于还没有买房的刚需来说，应该继续观望，避免“高位接盘”。而另一部分人则坚信未来房价会继续大涨，理由是如今央行已经开始了降准与降息，说明房地产依旧是核心经济支柱，并且不少城市发布了“救市”措施，因此当前是“抄底”的好时机。那么今明两年不买房的话，5年后“差距”有多大？会“随便挑”还是“更买不起”？对此我们可以参考两个房地产大佬的观点：

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2013年的某次访谈节目上，王健林在回答观众提出的“如何看待未来房价走势”的问题，给出了这样的回答：未来10年一二线城市的房价还会上涨，其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。事实上，我国早期房价上涨，主要原因也是城镇化的高速发展下，每年有大量人口流入城市，住房供不应求的情况下出现了房价上涨。

可能有人会说，过去几年许多三四线城市房价也出现了大幅上涨的情况。为何会出现这种情况？原因在于楼市“去库存”的大背景下，许多三四线城市纷纷开启了“棚改”大招，吸引了手持拆迁款的“土豪”以及炒房客纷纷前去炒房，推动了这些三四线城市房价上涨。根据易居研究院公布的数据显示，截至2021年我国商品房库存面积已经超过了6亿平方米，回到了2014年的水平。那么时隔7年的“去库存”是否会再次上演呢？答案显然是否定的，“房住不炒”的调控理念下，国家不可能以房价上涨为代价解决库存压力问题。

另一方面，根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭住房持有率已经高达96%，由此可见当前剩余的住房需求并不多，但住房供应已经出现了明显过剩的情况。这也就导致了随着楼市不断地“分化”，未来越来越多的人口会流向一二线热点城市，对于这些热点城市来说，相当于有源源不断的住房供应，因此即使在不断地调控下，也能够展现比较强的抗跌性。

但反观偏远的三四线小城市以及县城，面临的则是随着人口不断流失，住房需求不断减少的问题，因此这类城市的房价很容易受到影响而出现波动，甚至出现持续下跌的情况。这实际上也是楼市需求真正体现的标志，正如王健林说的那样：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。如果将1978年作为起点，如今我国房地产已经发展了40余年，“黄金时代”已经过去也是必然出现的情况。

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对于企业的发展，融创董事长孙宏斌表示：未来融创集团将主打中高档住宅，大力布局一二线城市。由此可见，孙宏斌同样看好未来一二线城市，对于这类城市来说，未来随着人口不断流入，房价很难出现下跌，另一方面也反映出了房价“普涨”的趋势已经止住。为何要主打“中高档住宅”呢？随着楼市不断的调控，未来房价也会逐渐趋于理性，买房压力减少后，人们对于住房质量、居住体验的要求也会提高，因此中高档住宅需求更大。

2018年3月份的亚布力论坛上，孙宏斌在谈论关于未来房价走势时表示：“未来五年房价既不会大涨也不会大跌，而是处于波动状态，这是所有人的共识”。过高的房价，不仅降低了百姓的消费水平，同时也导致实体经济边缘化、“经济内循环”发展受阻等问题，因此防止房价大涨、消除楼市泡沫是调控最终目的。那么为何房价不能大跌呢？原因在于房价一旦大跌，将会导致一系列金融风险，这也是为何许多城市通过“限跌令”调控楼市的原因：房价可以下跌，但是不能“乱跌”。

不难发现，王健林与孙宏斌对于未来楼市发展有着两个相同判断，第一是都看好未来一二线城市发展，第二是都认为未来房价不会大涨，楼市会处于比较平稳的方向发展。因此对于“今明两年不买房的话，5年后‘差距’有多大？”的问题，答案也就很明显了：如果是一二线城市，并不会有很大差距，也不会出现“更买不起”的情况，在持续不断地调控下，这些热点城市房价大概率是“稳中有涨”或者“稳定不变”，但如果是人口持续流出的偏远小城市的话，可能会出现房价不断阴跌的情况，出现“随便挑”的结果。