奥园官宣美元债违约，债务重组是唯一选项

​

一、懒得谈判，直接官宣整体违约

1月19日，中国奥园发布公告，其不会为即将于2022年1月20日到期本金总额为1.88亿美元的4.2%优先票据、1月23日到期本金总额为5亿美元的8.5%美元票据支付余下本金及最后一期利息；在30天宽限期届满后，不再继续支付于2023年6月到期本金总额为2亿美元的7.35%优先票据、2024年6月到期本金总额为2亿美元的7.95%美元票据项下的最新一期利息。上述四笔美元债本金余额共计10.86亿美元。

奥园同时宣称“本集团拟就集团其他境外金融负债采取相同原则”，这意味着其所有其他境外金融负债将发生或已发生违约事件，奥园集团官宣整体债务违约。

房企违约前的回购招牌动作，奥园也未能免俗。2021年10月中旬，奥园对2022年1月到期的两笔美元债进行了200万美元的回购。

11月份，奥园为借款人或担保人的本金金额共6.512亿美元的融资因评级下调而被债权人要求偿还，奥园同样并无意愿付款或就替代付款安排与该等债权人达成协议。

11月，惠誉、穆迪、标普均先后下调奥园评级，标普将奥园长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，担心其无法利用现有现金余额偿还债务，无法偿付风险正在显著加剧。

奥园终究还是走上一条“保内不保外”的道路。

截至1月22日，奥园尚未偿还的美元债余额共约32亿美元。奥园当前多笔美元债已经跌至20美元以下，2027年3月到期的5.88%优先票据的价格最低，已跌至15.064美元。

2021年6月初至今，8个月时间，中国奥园股价跌幅高达80%，振幅更是达到86%。1月21日收盘，中国奥园报价1.64港元，总市值48.6亿港元。

二、国内债务实质违约，暂时体面安抚

奥园2021年12月到期的2笔和一笔于11月开启行权回售的未偿本金余额为15.16亿元的三笔国内私募债：深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据、平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划、中山证券-奥创二期资产支持专项计划，在内部应急小组组长、奥园董事会主席郭梓文的努力下获得了展期：整体将展期一年，期间预期年化收益保持不变；兑付方面奥园将分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%将到期兑付。

专坑自己人的员工理财产品奥园也给出了现金分期兑付和实物资产兑付两套方案。

境内债务因涉及个人投资者等多方权益，事关社会稳定大局，奥园不得不慎重对待，尤其要考虑政府的态度，当然也是能拖就拖。

​

三、资产惜售股东为大，债务重组未雨绸缪

处置资产是大多数出险房企增强流动性的必然选择，但是奥园坚持要按合理条款变现存货及出售资产，最好是高价现金出售。2021年12月，奥园以9亿港元的价格将其位于香港罗便臣道的物业出售；奥园位于加拿大、澳大利亚的项目都在洽谈中，1月初时有消息称约4至5个项目在洽谈中，预计交易金额在30亿元左右。奥园多次传出出售物业板块奥园健康，但最终再无下文，因为其认为物业是优质资产而不舍得出售。

奥园更早在11月份就已经聘请了钟港资本有限公司作为财务顾问及年利达律师事务所作为法律顾问，进行尽职调查，评估其目前的资本结构、财务状况、负债及流动性状况，为其制定重组方案提供基础，并就共同利益事项与债权人进行透明对话。

12月3日，中国奥园就召开了一场集团管理层工作会议，中国奥园决定改变过去几个月以公司各类债券、基金不逾期为首要目标的做法，将美元债券展期谈判交予钟港资本等专业机构，而公司优先确保销售、交楼、境内基金逾期兑付谈判等直接影响公司基本运营的工作。

中国奥园表示是经审慎考虑流动性状况，并为求保留有限现金资源且对所有债权人保持公平以等待整体债务重组而做出的选择。

晟佰融（海南）投资有限公司总经理、知名债务重组专家王佳佳博士表示，这代表着奥园做好了境外债违约和全面债务重组的充分准备。毕竟目前债务还不上，还不如先按政府要求在国内保经营保交楼，反正资产在国内，同时保留实力同债权人博弈，最后一起做债务重组，并在后续谈判中占得先机，争取按符合中国奥园整体最佳利益的条款进行债务重组，出售资产及引入战略投资者。在已发生债务违约情况下，需公平合理对待所有债权人，不能对部分债权人优先兑付。此时需统筹各种偿债资源，制定总体重组方案，保障所有债权人权益。

王佳佳博士指出，鉴于境外债主要为信用型债权，且关于债务违约的处置规则和程序高度市场化、专业化。倘若面临流动性问题，是可以通过全面债务重组、优化债务结构，从而实现债务到期支付和公司现金流的再平衡。

四、冰冻三尺非一日之寒，债务重组是唯一选项

王佳佳博士指出，纵观近半年来众多违约房企的特点，可以发现核心原因是业务激进扩张在行业顶部下行阶段，高度依赖外部融资，非标融资占比较高，为追求规模扩张高杠杆进入新的区域且高溢价率拿地，但扩张在政策收紧前夕，项目盈利效率下降、去化放缓但债务刚性到期引发流动性紧张。中国奥园为此类房企的代表。

2015-2019中国奥园通过收并购快速扩大规模，销售额从150亿增长到1180亿元，达到约67%的复合增长率。2020年，中国奥园仍大规模扩张业务，收并购力度不减，推动债务快速增长。同时中国奥园非标融资占比在35%-40%之间，对非标依赖度较高。

作为一家在几年内实现从百亿到千亿级大跨越式增长的“黑马房企”，中国奥园因为存在“高增长、低杠杆”的现象，在近几年一直备受“明股实债”的质疑，存在非控股股东权益占比和利润占比不匹配的问题。历年财报显示，2016年-2020年，中国奥园非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%，非控股股东净利润占比却分别为12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16.2%。

​

五、首选引战投，还是以利益为重

对于此次危机化解，奥园将希望寄予引入战投。中国奥园明确表示，一直积极物色潜在机会，按符合奥园最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者。

广东省政府一直以来积极在为奥园引战、融资、项目出售等环节进行协调。去年12月初广东省住建厅、广东证监局、广东银保监局、广东省自然资源厅等多部门联合召开了奥园经营情况研判分析协调会。会上，相关部门对奥园集团经营情况进行分析协调，并表示奥园面临的只是阶段性流动性问题，不仅要保交付，还要系统考虑，要激活企业继续发展。2022年1月初，奥园也参加了广东省主管副省长牵头组织、数家国企央企参与对接的出险房企纾困协调会。

王佳佳博士表示，当前奥园已进入关键时期，境外债务重组是个漫长的博弈过程，但对于奥园摆脱困境至关重要，奥园应抓紧当下政策回暖的窗口期，积极把握近期房地产市场各类救市或支持性政策，基于大环境的变化做重组方案、引入战投，不要于利益上斤斤计较，才能把握主动，争取时间空间处理公司后续其他问题。

​