砍掉阳光房和绿化阳台！南宁出台升级版“禁偷令”

鲁迅先生笔下的孔乙己说：“窃书不算偷”，开发商们学到了其精髓并运用到楼盘中。

近些年，在激烈的市场竞争下，南宁越来越多楼盘喜欢送“阳光房”“绿化阳台”作为卖点，这种现象，俗称“偷面积”。

早在2014年就出台过《南宁市建筑工程规划指引》的要求，业内称之为“禁偷令”，可至今“偷面积”现象在南宁仍屡见不鲜。

但是，近日南宁有关部门的一纸《南宁市建筑工程规划指引补充规定》通知，再次掀起了争议。

根据通知内容，不给开发商“偷面积”了，以后赠送的阳光房、绿化阳台或许就要和大家说拜拜了。

操作力度这么猛？不少网友炸开了！阳光房、绿化阳台没有了，购房者亏大了吗？

“禁偷令”又来了，这次是升级版！

1月19日，南宁市自然资源局公示了关于印发 《南宁市建筑工程规划指引补充规定》的通知（以下简称补充规定）。

图 | 南宁市自然资源局截图

这份补充规定对建筑阳台、飘窗、城市道路交叉口的风貌以及特定区域内新建住宅建筑的风貌作了新的要求和规范。

升级版有多得劲？往下看。

关于阳台：

1、住宅每个套型的阳台结构板水平投影面积总和应≤套型建筑面积的30%。

2、非住宅建筑每层阳台结构板水平投影面积总和应≤该层总建筑面积的10%。

3、阳台建筑面积均应计入容积率。

4、阳台不允许外接各类设备板和结构板。必须设置时，可设置于阳台非主立面的短边或阳台分户墙正面。

5、因造型需要，主体结构范围外阳台可设置装饰柱，装饰柱不可落地或接入结构转换层。当装饰柱同时为结构柱时，应按相应规则计算阳台建筑面积。

圈重点！

1、2014年的《南宁市建筑工程规划指引》通知中，住宅每个套型的阳台结构板水平投影面积总和不应超过套型建筑面积的20%。

新版《补充规定》加大比例到30%，意味着未来的户型，阳台可以做大做宽。

2、2014年的《南宁市建筑工程规划指引》通知中，住宅生活阳台按一半面积计算建筑面积，并计入容积率，绿化阳台不计算面积，也不计入容积率。

一些开发商“偷面积”，做大阳台、做出阳光房，一般是从这些不计入建面、不计入容积率的部分下功夫。

一样的户型，一样的地段，在贴身肉搏的市场中，能凭空多出十几个平方米，显然对购房者有极大的吸引力。而不少置业顾问也称赠送面积“宣传”到位是卖得好的原因之一。开发商和业主一起“各取所需”，堪称“两全其美”。

新版《补充规定》实施，阳台建面全计入容积率，意味着开发商想从阳台下功夫“偷面积”就难了。

未来，想要通过绿化阳台、阳光房实现大面积赠送或将成为过去式。

此外，《补充规定》要求飘窗底板、窗槛墙应为混凝土结构并应与主体结构整体连接。

也就是说，未来的飘窗窗台将由室内向室外延伸出去。而那些两边墙体，中间是窗户，窗台置于室内的“假飘窗”将被禁止，“假飘窗”一般是开发商为了增加室内的附赠面积，而有意设置的。

买房送面积，一直都是南宁开发商，营销时常用的噱头。

特别是阳光房，这几年在南宁非常吃香，因为只计一半面积，不少楼盘在卖房时，都会把它作为一项重要的卖点。

图 | 全赠送的阳光房

绿化阳台就更不用说了，即使买的精装房，绿化阳台是覆土交付，但由于面积是全赠送的，购房者买到就像是捡了大便宜一样。

图 | 绿化阳台覆土交付

一些拓展面积较大的楼盘，甚至还衍生出一个新的名词：实得面积单价。

在他们的置业表中，总面积会把赠送的也加进去，再计算房子的单价，但是这部分面积并不在合同中体现。

图 | 开发商喜欢计算实得面积单价

对于购房者来说，买到带有阳光房、绿化阳台的高赠送户型，肯定是实用的。毕竟它可以拓展室内面积，增加房子的功能空间，在绿化阳台养花、种菜，将阳光城改造成书房或者次卧。

但是，这些赠送的面积，真的是购房者白捡的大便宜吗？

平头哥认为，未必！

购房者以为占到的便宜，其实早就被核算进成本里面转嫁到房价里了。这类高赠送的房源，单价往往会比那些赠送少的房源稍高一些。

另外，在旧规定中，住宅生活阳台按一半面积计算建筑面积，并计入容积率，绿化阳台不计算面积，也不计入容积率。

过去的“偷面积”，其实变相提高了小区的容积率，影响业主的居住舒适度。

此外，在一般情况下赠送面积不计入产权证，也就是说赠送面积只有使用权，而没有所有权。如果往后购房者遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况，权益难以得到保护。

你是不是也觉得南宁的建筑要不就是蜡黄一片，要不就是灰压压一堆？

即使是全新规划的五象新区，也没能完全展现南宁这座国际城市的形象与气质。

图 | 五象湖建筑立面黑压压一片

未来这种情况有望得到改观。

平头哥就发现，南宁这次发布的新规，对城市住宅建筑风貌提出了新的要求：

要求住宅的形体和外立面借鉴公共建筑（办公建筑、商业建筑等），采用整体性强、简洁明快的设计手法，大体块、大块面的仿幕墙形式。

在不改变住宅原有功能的前提下，对处在城市特定区域的住宅形体以及外立面，采用公共建筑外立面相同或相似的构造做法，进行设计与建造。

图 | 《补充规定》部分内容截图

一句话概括，就是在一些特定区域的住宅，要采用公建化立面。

与传统的住宅建筑立面相比，公建化立面能够提升城市整体居住品位。传统住宅的立面对阳台、窗台的处理都比较简单，空调机位等也没有适当隐藏，整体显得杂乱。

住宅立面公建化，使立面更加精致、美观，从城市发展层面来说，这样的设计更能给人一种大都市的既视感。

特定区域都有哪些？规定也列明了，主要有两类：

图 | 《补充规定》部分内容截图

1、城市特色重点展示区域内的住宅建筑：（1）民族大道及东沿线两侧第一个街区；（2）长虹路、翠竹路、凤岭北路、那安快速路围合的火车东站周边区域；（3）平乐大道、五象大道以及玉洞大道两侧第一个街区；（4）五象火车站周边第一个街区。

2、重要自然景观资源周边第一个街区内的住宅建筑：（1）沿邕江两岸；（2）环南湖；（3）青秀山风景区周边；（4）八尺江两岸；（5）五象湖公园周边；（6）五象岭公园周边。

可以说，这些地方是城市的封面和形象，是对外展示的窗口。

建筑立面就是一座城市的颜值担当。目前，北上广深、成渝苏杭普遍要求“公建化”立面。

事实上，南宁除了一些高端写字楼外，也已经有一些高端项目采用公建化的外立面了。比如北投东境、中国铁建·西派御江、绿城春江明月。

北投地产在产品打造上，一直坚持原创，这几年非常注重利用“建筑环境观”来打造项目，使楼盘与环境相融合。

位于五象东滨江板块的北投东境，就是一个典型的公建化立面江景项目。

图 | 北投东境外立面效果图

项目采用公建化立面，阳台、露台、窗户采用大面积玻璃幕墙，现代感、都市感非常强。

圆弧形的阳台，米白色的铝板上，又镶嵌了香槟金包边的横向线条，非常有金属质感。楼栋顶层采用退台式设计，整体建筑层次感更强。

可以说，北投东境大大提升了五象住宅的颜值。

再看位于三岸板块的中国铁建·西派御江，据说窗墙比例达到8:2。除了玻璃幕墙外，再配上香槟金的铝板，走的是现代时尚简约风。

图 | 西派御江外立面效果图

可以看出，未来南宁公建化立面的住宅将会越来越多，这也从一个侧面反映出南宁向国际化大都市迈进的步伐将越来越快。

统一的色调、现代化的公建化立面，有了北投、中国铁建、绿城等这些房企先行，南宁未来的城市颜值不言而喻。

END