第一套改善型买家，买叠墅好，还是买大平层好？3个层面分析优劣

改善型购房需求，大致可以拆分为首改、再改、终改、豪改等类型。

作为第一套改善型买家，也就是首改，有的人选择一步到位，首改即终改，有的人选择稳扎稳打，下一次“再改”。

不管哪种选择，最终都要具体结合到个人的改善预算，当年的市场产品供应类型来最终确定。

叠墅和大平层，都可以作为改善需求的选择对象，相对于叠墅而言，大平层具有一定的“终改”性质，因为毕竟很多曾经住过所谓“终改”别墅的业主，最终还是选择了市区大平层。

按理说，叠墅和大平层，各自在各自的客群领域都有市场，但二者在改善需求里面，也存在一定的交集，对比起来，主要有以下几个方面的优劣势：

1、产品段位

叠墅介乎于洋房和别墅之间，虽然带有一个“墅”字，但通常在二手房流通市场上，并不会把叠拼别墅从本质上划归到别墅一类，别墅类的下限一直都是合院、联排，而叠拼别墅，充其量只能算是洋房、跃层的上限。

大平层就不一样了地段优质、户型实用、物业品牌实力强的大平层，往往是能够和别墅类产品平起平坐，甚至是能够超越别墅的。

另外，从多个城市，这两类产品的布局和分布上看，叠拼别墅一般位于相对边缘的近郊板块，而大平层往往位于市中心，从这个角度，也可以看出二者的段位高低层次不同。

2、居住使用体验

居住使用上，叠墅和大平层，一个最大的区别，就是需不需要每天爬楼梯。

爬楼梯被视为很多单层面积不算太大的别墅的“硬伤”，为很多别墅业主诟病。

叠拼别墅不仅可能享受不到别墅的“楼上无人，一楼带院”的有天有地体验感，还同样具有一些“别墅病”，比如频繁上下楼梯。

当然，如果叠墅单层面积足够大，大到能够和大平层媲美那种，那活脱就是一个复式的大平层了，价位一定也不菲。

大平层更多侧重于“平墅”的概念，也就是把别墅的使用面积摊平来，在居住使用上，有一览平地无余的视角，只要层高稍作修饰，开间和进深不要出现大的硬伤，空间感还是比较开阔的。

从身边朋友和一些住过大平层的业主经验来看，大平层的居住获得感、成就感，是远高于叠墅的。

3、未来置换成“豪改”的可能性

如果预算有限，既然是首改，可能还意味着还有下一次的换房需求。

这一次的改善，也要考虑产品的流通性和资产增值的因素，以便更好地作为下一次换房的“跳板”。

从这个层面看，叠墅买入价格和未来二手房流通价格，市场的认知度，是存在一定落差的，有的人觉得叠墅好卖价高，有的人觉得叠墅差卖价低，所以往往买入价格、装修价格等投入的成本较高、溢价也高，等到未来在流通市场上买二手房的时候，面临割肉、降价抛售的概率比较高。

大平层不一样，因为市场对于大平层的认知度相对比较统一，没有那么大的认知差异和悬殊，所以买方、卖方在成交大平层的时候，价位落差不会太大，而加上大平层所处地段的增值加持，大平层在二手房市场增值的概率更大。

因此，如果只是首改，还要考虑未来再改、豪改置换的话，大平层置换“豪改”的可能性、流通性都更好，也就更能接近未来的“终极改善”，甚至很多人，直接就把大平层当作了终改，一步到位，降低了未来的置换成本和风险，也不是没有可能。