刚刚，星河天地华邸大卖近6成，收金约7.7亿，光明又可以了？

刚刚，光明星河天地华邸开盘结果出炉，大卖近6成，收金约7.7亿。

得知此消息，有粉丝直呼：光明的热度又回来了。

星河天地华邸本次推售住宅248套，为建面约86-105平的2-3房，均价和三期、四期持平，5.19万/平带精装，总价426-565万/套，以去化近6成计算，大约卖了148套。

作为深圳2022年预售第一盘，加上2021年入市的三期、四期全部都是日光，星河天地五期一直备受市场瞩目，其去化结果，几乎成了业内人士判断光明2022年楼市走向的关键。

毕竟在此之前，光明某项目开盘只卖了个位数，业内预测星河天地华邸开盘能卖3成就已经非常可观，如今战绩揭晓，竟然大卖近6成，可谓逆势飘红。

而且按照惯例，每年春节前的1月份，都是楼市的极淡季，深圳人都想着回家过年了，谁买房呢？今年尤其淡，一则因为调控后楼市原本冰冻，二是因为最近的疫情。

所以，这个时候敢于开盘入市的，要么真是头铁，要么确实是王者——实力太强，再恶劣的环境也敢于出击。

在淘哥看来，在1月份+调控+疫情三重底部入市的光明星河天地华邸，属于真正的王者。

248套房240人买，冻结人数约1:1，最终去化达到了近6成，这个成绩其实是探明了楼市底部，是2022年光明楼市的第一缕曙光。

星河天地综合素质高，品牌号召力强，一贯是光明新盘的扛鼎者，光明再度热销的号角由它来吹响也最合适。

01.

光明还值得买吗？

三个问题看清

由于光明去年开盘去化情况反差较大，日光和只卖几套现象并存，最近很多粉丝咨询光明2022年还能不能买？

淘哥认为，新形势下，光明值不值得买，考虑清楚三个重要问题就可以了。

首先，楼市近期热度整体下降，是光明独有现象吗？

事实上，深圳2021年新盘大批量入市，经过前三个季度的集中消化，第四季度整个新房市场都步入冷静期。

不仅光明，福田、罗湖、宝安等之前热度很高的区域，也有很多楼盘去化低至百分之十几、二十几。

所以，光明最近热度相较之前整体下降，并不是光明楼市本身出现了什么问题，而是环境大势所趋。

而且如果横向对比，光明2021年12月之后入市的4个楼盘，包括今天开盘的星河天地华邸在内，有两个去化都超过了5成，热销盘占比50%，比福田、宝安的市场表现都要亮眼很多。

其次，光明最佳进场时机过去了吗？

过去几年，随着光明科学城规划落地、地铁6号线开通，光明迅速变身深圳网红区域，实现了多盘日光的惊艳战绩。

但是，这仅仅只是光明高光时刻的开端，而不是终点。

2021年6月，深圳十四五规划除明确光明的深圳北部中心地位之外，还增加了科技创新中心、重要交通枢纽、科研经济先导区、高新技术产业和先进制造业集聚区四大高瞻远瞩的定位。

截图自南方PLUS

值得注意的是，深圳各区中，除光明外，唯有南山提及了科技创新，然而定位也仅仅是科技产业创新集聚区。

这意味着，光明定位又得到了大幅提升，接棒福田、南山，成为深圳新的科创中心。

不仅战略地位拔升，蓝图兑现也在加速。

两年前的光明科学城启动区，还是一片荒地，如今，包括脑解析与脑模拟、合成生物研究平台两个大科学城装置在内的五栋建筑大楼已经赫然矗立。

光明科学城启动区项目建设现状 进度完成93%

整个光明科学城，仅2021年4月就有8大科技机构平台入驻，目前已集齐华星光电、世纪晶源、杜邦太阳能、迈瑞等多家知名高新技术企业。

此外，近两年，光明很多规划都进入了兑现的关键节点：

2022年，世界一流科学城布局初步完成；

2023年，国际化全域城市风貌初步呈现，科学公园、深圳科技馆等城市地标落地建成，地铁13号线通车……

如果说，光明前两年的火热，是基于地铁6号线通车利好的加持，那么最近两年，光明则进入了更多利好兑现的前夕，是比2019-2020年更成熟、更有利的进场时机。

光明科学城效果图

再次，光明房价虚高吗？

以深圳刚需区域2021年备案价为样本，光明在5万/平左右，龙岗坂田、大运，宝安沙井集中在5-6万/平，坪山在4.3万/平左右。

数据源于深圳房地产信息网

光明几乎都快和坪山同价了，差幅仅为约14%，而在二手房价可查时，光明和坪山的二手房价差整体高达35%以上。

而且和大运、沙井相比，不管是区域定位、城市建面、配套水平、发展速度，还是通勤福田、南山的效率，光明都更有优势，但是价格却比大运、沙井还低了一截。

这种对比说明，从新房价格来看，光明房价不仅没有虚高，性价比反而算是深圳刚需区域中的佼佼者。

这种特质同时决定了，光明能对福田、南山，乃至宝安、龙华等各区客户形成强大吸引力。

据了解，星河天地5期的买家，除了光明本地人外，其余主力就集中在南山、福田、宝安三大区域，也有少量来自龙华的客户。

南山、福田客户主要看中项目的通勤素质，以及看好光明的发展前景，能给未来置换留下更大空间。

宝安客户大部分则是对比了沙井和光明中心区，感觉光明中心区城市面貌更新，观感更加愉悦，生活更加舒适。

综上，淘哥认为，光明楼市基本面没问题，随着轨道交通进一步完善，能对深圳中心和周边区域形成更加强大的虹吸效应，价值空间非常明显，依然值得长期坚定看好。

星河天地华邸能热销的根本原因也在于此，市场对光明还非常有信心，购买力没有退场，只是产生了分化，更加挑剔了，只有综合素质过硬的项目，才能脱颖而出。

这就涉及到星河天地华邸热销的直接原因，即项目本身的素质。

02.

光明最近2年

能买到的位置最好的新盘

放眼光明，不管是去年已经入市的新盘，还是今年有可能上新的项目，星河天地的地段，都算得上数一数二。

淘哥讲过很多次，光明的大机会在于光明中心区，也就是光明科学城“一心两区，绿环萦绕”空间格局中的“一心”。

它是“深圳北部中心的心脏“和”科学城综合服务中心“，规划面积约8.18平方公里，将变身为集商业、文化、游憩、休闲配套于一体的城市新中心。

光明中心区示意图

淘哥曾经详细研究过这里的法定图则，总建筑规模达到了约1316万平，政府曾耗资2300万向全球征集城市设计，拟借助TOD开发模式，打造“15分钟生活圈”，将建设大量生活、教育、医疗、交通配套。

比如有高品质商业综合体，深圳科技馆，光明书城，39所幼儿园，超20所小、初、高学校，其中仅九年一贯制学校就有10所，可以说是汇聚了光明最顶级的市政配套。

光明中心区法定图则示意图

往下细分，整个光明中心区，含金量最高的地段就是光明大街站周边，2021年光明开出了5个日光盘，全部都在光明大街站1公里以内，你说牛不牛？

而星河天地是光明当前在售新盘中，距离光明大街站最近的项目，百度测距显示仅约450米，步行几分钟就能走到，非常方便。

目前借助6号线可直达红山、深圳北、福田；未来一站换乘13号线，还能便捷通达留仙洞总部基地、西丽、后海、深圳湾等核心腹地。

星河天地轨道通勤示意图

不仅交通素质优越，周边配套也非常丰富。

想逛街，家门口就是星河天地自带的大型集中商业，旁边还有新地中央广场、绿地新都会的购物中心，未来这三大商业连成一片，将成为光明的头部商圈。

孩子要上学，根据光明学区划分方案，项目可申请东周小学、华南师范大学附属光明星河小学、深圳实验光明学校、光明中学、华夏中学等多所学校。

如果有就医需求，自驾约10几分钟就能到达中山大学附属第七医院，这是华南单体规模最大的三甲医院，床位高达4000张。

星河天地配套示意图

此外，项目周边还汇集了光明文化艺术中心、光明群众体育中心、东周文化公园、深圳科技馆新馆（建设中）、西方美术馆（暂定名）、科学城体育中心（规划中）、书城（规划中）、科学公园（建设中）等光明一流的市政配套，能满足各种休闲、娱乐需求。

出色的占位赋予了项目独一无二的优势，对于近两年计划上车光明的买家而言，很难遇到比星河天地地段更好的楼盘。

加上本次的5期是星河天地的收官之作，现在不买就再也没有机会了，这种“错过再无”的稀缺性也是项目热销的关键因素。

03.

约80万平综合体大盘

星河天地是光明标杆

星河天地总建面达到了约80万平，涵盖住宅、办公、公寓、集中商业、街铺等多种业态，是光明中心区少见的综合体大盘。

沿街商铺可以满足每期业主买菜、吃饭、买生活用品等日常需求。

约6万平的集中商业规划打造为星河旗下购物中心COCO City，已有永辉超级物种、星河寰宇影院、奈雪の茶等知名商家意向进驻，可满足购物、娱乐需求。

面积各约1000平的星辰广场、星空广场，不时会举办草地音乐会、活力瑜伽、指尖造物等活动，可满足社交、休闲需求。

配建的华南师范大学附属光明星河小学，预计今年9月份就能投入使用，可满足孩子的教育需求。

学校效果图

这种丰富的业态和配套意味着，住在星河天地，就算不出社区，几乎生活的所有需求都能得到满足，非常舒适、方便。

宜居只是其一，综合体大盘更关键的一个优势在于：增值保值效应明显。

比如壹成中心首期住宅2015年开盘时，均价仅4.3万/平，2020年新品均价达到了6.8万/平，二手房成交价可查时，更是达到了8.4万/平。

按照二手房行情计算，壹成中心首期入市产品5年涨幅超过95%，溢价空间非常可观。

二手房价可查时 壹成中心成交价 图源链家

对于光明而言，星河天地就是媲美壹成中心的存在，它的超大体量、丰富配套，决定了其地标地位，也决定了其未来会拥有更好的流通性和增值保值空间。

核心地段注定了星河天地是买入光明的首选，大盘效应也注定星河天地是买入光明的首选，二者强强合一，星河天地华邸热销完全是情理之中。

04.

等待成本低+品牌保障到位

你永远可以相信星河

除了受以上3大宏观因素影响，星河天地华邸热销还在于具备2大独特优势。

1、氛围较为成熟，等待成本低。

星河天地共分六期开发，其中1-2期已经入伙，3-5期的建筑主体也基本成形，大城规模初显。

星河天地现状 拍摄于2022.1.6

淘哥前几天探盘发现，星河天地入住率很高，已经交付的商铺基本都处于已开业、待开业状态，楼下人来人往，生活气息浓厚。

星河天地商铺基本都已开业

这种现状意味着，买入星河天地华邸的等待成本很低，待2024年和3、4期一起集中交付（以实际交付时间为准），就能搬进带精装的新家，享受非常成熟的居住氛围。

2、星河实力强大，品质更有保障。

星河作为中国房地产百强房企，2021年包揽了众多非常具有影响力的奖项，是稳健运营的典范，控股资产规模超千亿，却几乎没有负债，从来不玩高周转和盲目扩张，资金链非常充足。

充足到什么程度？当去年集中拍地成为央企、国企的“专场”，甚至要让地方平台兜底的时候，星河在广州、深圳第三轮土拍中各下一城，成为拿地的唯一、唯二民企。

星河2021年包揽的奖项

要知道，当前房地产行业整体压力较大，很多房企资金链非常紧张，理财暴雷、货不对板等事件频上热搜，业主维权苦不堪言。

而星河天地华邸有星河强大的实力做背书，完全不用担心延期交房、品质降格等情况发生，这也是打动购房者的重要因素之一。

星河天地实景

淘哥认为，星河天地华邸热销真的实属不易，因为从去年开始，深圳楼市发生了很多变化，供应大幅增加、拍地严格限价、二手房监管严格等情况下，议价权从卖家市场转移到了买家市场，买家越来越从容、挑剔。

大到地段、楼盘规模、配套，小到离地铁口的距离、户型、品质，都会严格比较，只有各方面表现都比较出色的项目才能得到买房人真金白银的支持。

而星河天地华邸开盘告捷，正是因为地段、配套、品质等综合素质足够出色，它的热销，是市场对项目的认可，也是对光明的认可。

参照星河天地华邸的开盘热度，待光明毛坯限价4字头的几块宅地入市，估计又会重现“扎堆抢光明”的盛况，只不过到时候买不买的到，又是另外一回事了。

（注：本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）