2021影响地产供应链的10大变量

2021堪称中国房地产的魔幻时刻，知名房企此起彼伏上演了不少暴雷悲剧，并且随着房地产税试点落地，中国房地产迎来最大变局。

市场始终是公平的，尽管房地产板块整体低迷，但品质力房企、城投城建类项目以及符合国家双碳战略的绿色产品，市场就给出了很好的反馈。就像郁亮说的“与其试图再去幻想过去好日子没有了，活不下去了，不如努力去想想还有什么机会。尊重常识，回归常态，要保持平常心，要不贪婪，不恐惧。”寒冬虽然已至，但新的春天正在到来。

基于上述种种背景，明源地产供应链研究院将从两个方面分析，2021影响地产供应链年度十大变量：

01

三道红线

对房地产资金提出最严峻的挑战，商票逾期，债券暴雷，高负债+高杠杆=高风险，行业已告别金融红利时代！

• 影响：行业频繁暴雷加剧供应商、投资者、购房者的不信任，负向反馈层层加码

2020年，全国约有500家房企发布破产公告；2021年1-8月，约260个房企陆续申请破产，其中不乏中国房地产企业前100强公司，国内房地产行业迎来多年未有之大变局。

• 应对：精选绿档、国央企、正现金流、销售去化快、融资成本低的房企合作

供应链企业可以降低集中度，选择融资成本更低、实力雄厚的央企，还有一些向来坚持稳健路线、注重产品力和服务力、资金实力和造血能力的民营房企合作，减少暴雷风险。

02

集中供地

从第一批的热到第二批的冷，预计到第三批的稳，政策冲击波会逐步减弱，但土地红利时代已一去不返

• 第一批：恐慌抢地，成交878宗，地价上涨38%，溢价率14.7%，流拍5.7%

• 第二批：流拍、底价，挂牌842宗，流拍与撤牌268宗，占比32%，央企拿地金额占比41%，地方国企拿地占比34.3%

• 应对之策：积极和国央企以及非集中供地、非招拍挂以外的企业展开合作，规避风险，寻找第二增长曲线，赋予传统营销新的内容

面对行业规模受限、竞争加剧、利润下滑的窘境，作为供应链企业，应该根据趋势走向，积极和拿地多、去化快、融资成本低的绿档企业合作，这样能够有效规避风险，保障未来的产能和销量。其次，也要关注22城以外非集中供地、非招拍挂地城市，这些城市同样酝酿着新机遇。

03

房地产税

所有调控政策导向都是“防风险、保供需、重保障、调分配”，房地产税作为最后大杀器出炉，也预示着政策工具一次性出清！

• 政策层面：调控政策基本出清，后续转为零星微调

自2016年五限政策以来，二手房指导价、教师轮岗制度、多校划片打压天价学区房最后到房地产税，各种调控层出不穷，轮番的政策调控已经接近尾声，后续更多的是零散微调。

• 经济层面：房地产仍然是重要的支柱产业，调控是为了稳房价，而不是杀死行业

从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献）。另外，房地产带动相关的产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

• 应对之策：供应链企业应该坚定信心，房地产仍然是中国经济发展的稳定器和压舱石，是连接投资与消费的关键行业

调控以来，全国房地产投资开发和PMI制造指数持续下滑，房地产调控目的在于稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。当调控到达预期目标时，行业将回归到良性的状态，仍然值得经营。

04

材料涨价

大宗原材料价格飙涨，对于没有良性合作模式、无产品竞争力的供应商是灭顶之灾。落后产能淘汰，对于优质供方反而是利好

• 行业现状：原材料价格频频上涨，利润持续下降，越做越亏

结合2020年-2021年的原材料价格来看，平均涨幅超过40%，个别行业如芯片涨幅超过5倍。

• 应对之策：良性合作模式+提高产品附加值+运用期货对冲风险

供应商应该以终为始，与采购方建立良性共赢合作模式，优化产能，保持产品竞争力，建立适度的原材料库存，增强抗波动的能力。

05

新生代新需求

Z世代总人数已超3亿，预计占整体消费力40%，拥有超前的消费观念和氪金习惯

• 特点呈现：懒宅、独立、富足、爱国、颜值控、精神追求等

Z世代是数字时代的原住民，因为生活方式质的变化，他们独立、感性，更关注体验，也更懂得去挖掘好的价值和服务。

• 需求：喜欢三房户型，钟情厨房、书房、阳台，倾向自己装修

95后对可变户型高度关注，倾向自主决策，对自己的审美拥有信心，所以灵活多变、功能可转换的“X户型”、“无定义房间”等更易收获Z世代的青睐。

• 策略：实现住宅格局灵活性、功能复合性，提供智慧的物业服务

房企需要对住宅格局的灵活性、功能的复合性以及物业服务的智慧程度等，做出高标准的满足及实现。只有这样，才能用产品力、个性化服务等过硬实力，精准锁定这个年轻群体的品牌忠诚度。

06

品质房企逆袭

楼市将进一步分化，拥有产品力和服务力的企业，才能有活得久和活得好的资本！

• 市场分化加剧: 品质力房企更受追捧，远远高于行业平均增速

在行业集中度加速且阶段性盈利下降的明确趋势下，现金充裕、财务稳健的房企将获得更多优质市场资源和发展机遇，注重企业内生力、稳健经营、打造极致产品与服务的房企优势将进一步凸显。

• 行业进入深度调整期：品质房企享有五大红利，力求高品质发展

品质力给房企带来更多的发展机会，应对市场的不确定性，房企同时享受因品质带来的多重红利：

• 应对之策：摒弃粗制滥造，回归初心，做满足客户预期的好产品

随着房企的品质力显著提升，配套的供应链企业，也要围绕房企的卖点塑造，在客户分类、新工艺、新技术及服务上取得突破，做客户愿意买单、愿意入住的好产品。

07

城投城建接力

新基建加速，保障房、市政场馆、产业园区等非房开类项目逆势增长。面对万亿蓝海市场，供应链企业需加速布局

• 优势一：政策好，规模大

在房开投资规模下滑的背景下，新基建加速是国家战略；全国各类城投公司2800多家，总资产约92.28万亿元，90%为A类以上评级。

• 优势二：增长快，产业全

五类业态：保障性住房、市政公建场馆、产业园区、路桥交通、公用事业设施等。2020年全国共新立项厂房/工业园区工程项目4190个，大、中、小学及幼儿园工程6947个，各类文化、体育场馆工程1053个，医院工程2310个，棚户区改造、安置房、保障房小区3172个。

• 把握机遇：产品扩圈+服务适配+组织调优

供应链企业应该扩大产品的适用范围，能够适应新的业态场景，增强服务模式的多样性，无缝对接新的服务对象，从内部开始优化组织架构，调兵遣将。

08

国家双碳战略

面对双碳进程下的现实挑战与紧迫压力，供应链企业应该积极探索新技术、新产品、新思路，把握机遇

• 影响：不绿色，不达标，不采购

2021年由中城联盟、阿拉善、全联房地产商会、万科等一起发起的“中国房地产行业绿色供应链行动”迎来5周年。这个行动向供应链提出了“不绿色不采购”的要求，凡是碳排放量很大、环保不达标的企业，他们的钢铁、水泥、铝、玻璃这些材料都不采购。而那些碳排放、能耗做得特别好的达标企业，则会被纳入绿色推荐采购名单。

• 建议：技术升级，模式创新，发挥绿色采购的力量

作为碳排放大户的房地产行业面临着巨大的转型压力，急需通过技术升级和模式创新，持续减少整个供应链的碳排放，向着“碳中和”方向迈进。

• 机遇：碳交易+行业重构+政策红利

  随着国家节能减排的政策推进，绿色、环保和无污染的工业制品将更受下游建筑业和房地产行业的青睐，之前垄断行业的市场份额可能发生转变，同时享受碳交易带来的诸多红利。

09

数字浪潮来袭

数字红利即管理红利！数字化的背后是产业链要素重构与高效协作。当前行业正从内部信息化、上下游数字化向产业互联网迈进！

• 管理红利：带来提效、降本、防风险等诸多优势

房地产行业的管理红利包含两个层面，第一是业务管理层面，第二是公司治理及团队管理层面。就业务层面而言，管理红利绝不仅限于“运营"，提高资产周转率；而是从拿地到融资再到资产运转的一整套优化方案，更考验前后端协同。想要塑造管理红利，本土优势品牌、运营效率、产品影响力、团队塑造、人才水平以及数字化转型已经成为了标配。

• 数字化建设路径：从内部信息化到上下游数字化，迈向产业互联网

  数字化的背后是产业链要素重构与高效协作，影响数字化成功的要素有很多，包括转型的意识、数字化治理架构、投入的资源、文化和氛围等。关于数字化建设，企业更多的还是应该向内看，从企业内部的信息化到上下游数字化，最后迈向产业互联网，把数字化能力构建起来。

• 聚焦当下协同未来：百强房企内部数字化基本完成，逐步拉通上下游供应链

供应商已经成为房地产企业核心价值链条的重要一环，在未来发展的过程中，房地产开发商之间的竞争将是供应链的竞争，获取一手的优质供应商资源，显得尤为重要。而基于供应商画像进行管理决策，已成为房企管理考察供应商的重要手段。

10

专精特新突围

现在是拥有专业化、精细化、特色化、新颖化核心技术制造企业最好的时代，政策红利、资本加持、房企追捧！

• 政策资本加持：建材家居IPO企业加速，专精特新企业更受青睐

2020年16家建材家居企业上市：东鹏控股、狄耐克、火星人、奥普家居、中天精装、公牛集团等，今年也已经有王力安防、通用电梯、罗曼股份、真爱美家、匠心家居、金埔园林、深圳瑞捷、华通线缆、森鹰窗业等10余家上市。

• 房企追捧：房企纷纷成立创投基金，合作从采购走向深入战略合作

TOP30房企超过半数成立创投基金，如碧桂园、保利、金茂、远洋、龙湖、华润、越秀、金地、建发等。

• 反思：供应商要在细分领域建立竞争优势，能够有效连接产业链的断点，疏通堵点

“专精特新”的灵魂是创新，强调“专精特新”就是要鼓励创新；“专精特新”在很大程度上是解决“卡脖子”问题的利器，它们大都瞄准缝隙市场，在细分领域建立了竞争优势，甚至具有垄断话语权，能有效连接产业链的“断点”，疏通“堵点”。想要培育“专精特新”中小企业，企业首先要摒弃规模崇拜，拒绝多元化诱惑，专注在细分领域建立竞争优势。

本文节选自《地产供应链》期刊第2期，更多精彩连载内容，敬请期待……

供应链变革任重道远，它所涉及的不是某家企业、某个行业的转型升级，而在于全供应链上下游的集体意识提升。本期内容来自明源云采购、明源地产研究院联合倾力打造的《地产供应链》期刊第2期，助力地产从业人员更多信心与动力，走出供应链困局，迈向共赢链新局。

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