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深圳房租跌回4年前:房东罕见主动大降价,“以租养贷”族直呼扛不住

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本文来源:时代周报 作者:刘婷

年关将近,深圳福田区福民街道的租客张漾(化名)感到房租降了,周边空置房源有所增加。

2021年6月,张漾租下福田口岸附近的一房一厅,空房价格为4600元/月;带家电价格为5000元/月,部分业主挂牌价为6000元/月。近日,业主论坛上挂牌房源增多,一房一厅空房的价格为4000元/月;带家电价格为4300元/月,较高点下跌40%。

福田是深圳写字楼最密集的区域之一,向来是租赁市场最火热的区域。2021年,福田、龙岗租金出现松动,跌幅领跌全市。

深圳中原研究中心监测的数据显示,2021年深圳全市房屋租金呈下跌趋势,2021年租金平均约72元/平方米,下跌5.5%。与2019年相比,深圳租金下跌幅度约为11%。2017年6月,深圳租金平均为72元/平方米。这意味着,深圳的租金水平已经回到4年前。


图源:视觉中国

长租公寓压力大

近期,“深圳房租大跌”相关话题频上热搜。不少“打工人”接到房东主动降租通知,这在过往从未发生。

宝安某长租公寓租客林丹告诉时代周报记者,她所租住的公寓近期进行一轮大降租,大单间价格为1400元/月;而在2019年年初,该房源租金约为1900元/月。

林丹所租住的小单间,现价约为1200元/月。2019年年初,该房源租金约为1650元/月。3年过去,房租不涨反跌。据林丹统计,她所租住的公寓共有约60间房源,目前空置率约为19%。

在市场上行周期,长租公寓投资方通过改动户型增加房源总量赚取租金差。当市场转冷,房源成为烫手山芋,持有成本、员工工资等都是难算的帐。

李文(化名)是深圳福田区某连锁长租公寓品牌负责人。该长租公寓在福田中心区共有4家连锁店及1家企业公寓。

1月13日,李文在接受时代周报记者采访时透露,2021年第四季度以来,深圳租赁市场温度逐月下降,至2021年1月降至冰点。李文所管理的5家公寓里,生意最好的公寓空置率为18%,最差的为35%。

“我们也是二房东,从业主手里租下房源改造后出租,也都是借的钱。到现在还没有回本,利息一天天在算,压力真的很大。”李文表示,深圳长租公寓都在抢客,降租、免押金入住、免物业费送小家电等活动层出不穷,但收效甚微。

2022年,李文所在的企业计划转型。一方面,增加与企业客户合作,将服务体系改造成适用于企业宿舍的模式,如增加包车服务等,从中收取更多服务费。通过这种用降低租金换稳定租期,减少空置风险;另一方面,接受短租客户,增加房源流动性。将目前空置的房源包装成特价房,向来深出差、求职的客户群体开放。

租金回报率下降

深圳租赁市场寒意渐浓,出租周期拉长、空置率攀升。对大部分个人房东而言,房屋空置后还贷压力倍增。


2021年11月初,深圳罗湖区业主张小玲开始在豆瓣、微信群、闲鱼上推送出租信息。她在东门街道购置一套约38平方米的一房一厅,挂牌价为3800元/月。

张小玲盘算着,找房产中介公司需要支付佣金,若通过社交平台找到租客则可以省下一笔费用。租赁市场的冷淡出乎她的意料,整整一个月她未收到任何咨询信息。无奈之下,张小玲于12月中旬将房源委托给房产中介。挂牌时,张小玲从房产中介处获悉,片区房源成交周期超1个月,要做好打持久战的准备,必要时需要降价。综合考虑后,张小玲将房源挂牌价调低至3600元/月。

从12月中旬挂牌至今,该房源的带看次数不超过5次,意向租客均以“再考虑考虑”为由不了了之。年关将近,租客问询次数越来越少,张小玲已做好年前房屋空置的准备。

“11月租客走了到现在,我的房子已经空置快3个月,损失1万多元。”1月13日,张晓玲告诉时代周报记者,她是“以租养贷”一族,房屋空置让她倍感压力。农历年后,她将对房子进行装修升级,并下调房租价格,以200元/月为幅度,最低心理价位为3200元/月。

因贸易发达,罗湖区外来人口多,租赁需求旺盛,是深圳租金回报率最高的区域。作为深圳租赁市场的风向标,罗湖面临“有价无市”困境,其他区出租率同样承压。58同城、安居客发布的《12月重点城市租房趋势报告》看来,深圳12月份平均租金5430元/月/套;在区域租房热度方面,除大鹏新区环比上涨1.2%,深圳其他各区环比均出现一定程度下滑。

房价、房租双双下跌,深圳租金回报率回报率跌至历史低点。深圳中原研究中心数据显示,2021年12月深圳租金回报率约为1.14%,2018年以来呈现下行趋势。

深圳租赁市场走势平稳与官方严控租金涨幅密切相关。2018年以来,深圳推出稳定租金商品房”试点、拟立法建立房屋租赁参考价格制度等,多渠道管控租赁涨幅,防治房东恶意涨价。

2018年8月29日,深圳住建局表示,将推出“稳定租金商品房”试点,通过采取“一房一价”、“一年一调”等严格租金管控,控制年租金增长率不超过5%,对于在深缴纳社保满一年且未购房的居民,可在线申请参与排队。

2021年8月,深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》。草案征求意见稿指出,深圳市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序,建立房屋租赁参考价格制度,引导房屋租赁当事人合理定价,对租金水平进行合理调控。

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