自比金科城，双学区才卖这个价？

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价格体现价值，这个原理不仅适用于经济学，同样也适用于楼市，最能反映房子价值的往往是价格。

地段优、配套全、开发商有实力、产品力在线的楼盘，价格必然不会低。

有学校的小区，尤其是可以上重点学校的小区，相比周边的小区，会有很高的溢价。

比如说郑州外国语学校的学区房，外语中学家属院最高卖到42000元/㎡，而同样是老小区，周边不能划近外国语学校的小区，像文化宫20号，文化宫104号二手房参考价都在10000元/㎡，学校带来的溢价远超3万。

再比如说郑州中学的学区房，金科城二手房参考价20000元/㎡，美景菩提二手房参考价18000元/㎡，正弘高新数码港二手房参考价18000元/㎡，这几个小区的品质、物业很好吗？其实也没有，能有远高于周边小区的溢价，完全是因为能划片郑州中学。

对于中国式家长来说，孩子的教育问题永远是第一位，理解了中国式家长对孩子的期待，就不难理解学区房的高溢价。

目前郑州市场上，拥有优质双学区的在售楼盘不多。

今天，我们要说的是高新区新盘——谦祥云栖。

自比金科城，打着郑州中学双学区的口号入市，首开价格16500元/㎡，真的靠谱吗？

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谦祥云栖原本是谦祥世茂万华城的后续地块，6月3号第一次集中土拍拿的地，从拿地到到入市，速度不算快。

作为谦祥布局中原第四子，售楼部宣传谦祥云栖为万华城的升级之作，那么云栖升级在哪？

1、谦祥首次推出top系产品，跟兴隆城、万华城的产品都不一样，产品力方面能看到进步。

外立面走颜值路线，采用米白色真石漆与深灰色真石漆，局部深灰色铝板和石材辅以现代感极强的大面积玻璃幕墙。

2、地段位置好。

云栖项目属于高新主城区，紧邻科学大道，地段优势明显，高新地缘苦没有新盘久矣，所以谦祥云栖的入市，也算给高新老城带来了新鲜血液。

3、商业配套。

北边石佛艺术公社一路之隔就是高新万达，已经开业。

4、地铁方面。

云栖距离在建的地铁8号线冬青街站超过1公里，步行距离稍远，但勉强也算有地铁，如果是跟永威金桥西棠和保利文化广场相比，谦祥云栖不占优势，地铁出来就是自家小区，价格也贵。

当然也有一些不利因素。

1、开发商口碑。

开发商谦祥虽然没有大问题，但口碑不好，已交付小区品质一般，惠济区的兴隆城、高新区西北角的万华城，卖到现房不是没有原因，云栖作为谦祥在郑州的首个top系产品，谦祥能不能做好是未知。

所以在市场行情下行的周期中，买大品牌开发商的期房更让人放心。

2、小区位环境。

谦祥云栖所处的小区位环境一般，北边石佛艺术公社旁边是烂尾楼，影响观感；西边临近铁路，噪音影响难以避免。

3、产品亮点不足。

云栖地块不大，84亩地，呈三角形，3.49的容积率，小区内的景观不太好规划。相比万华城，云栖在户型设计上虽有所改变，抛弃了89㎡小三房，但主力户型97㎡三房两卫以及少量143㎡大户型，中规中矩，亮点不足。

图片来源于网络

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谦祥云栖最大的亮点不是谦祥此次推出的top系产品，不是地铁8号线，也不是高新万达，这些优势很多楼盘都有，甚至更好。

云栖最值得关注的点是学区，是双学区，是郑州中学附属小学（玉兰街校区）和郑州中学总校。

作为郑州top10中学之一，郑州中学绝对有实力，郑州中学附属小学也是直属于郑州中学，教育教学质量在高新区也能排得上名次，双学区优势明显。

但是，学区房作为云栖最大亮点的同时，也要承担一定风险。

学区房参与划片，只有交房的时候才能知道具体的划片情况，没有交房谁也说不准，即便说的是签到合同里，再没有见到合同之前都要持怀疑态度。

目前能划近这个学校的小区很多，比如说金科城、美景菩提、正弘高新数码港等将近十个小区，然而招生人数是固定的，学校也不可能因为谦祥云栖多开设一个班。

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金科城当初新房才9000元/㎡，因为划片郑州中学，二手房价格直接突破2W+，这样对比下来，云栖首开价格16500元/㎡很有诚意。

因此，对于注重学区的高新区置业人群，谦祥云栖的学区在高新区域具有明显的优势，即使有一些不足，也不影响其突出的性价比，是较低成本拥有郑州中学学区房的一个好机会。

不过，一定要确定是不是真的可以上学，能不能签到合同里，毕竟是奔着郑州中学学区去的，这一点很重要。

同样学校比较好的楼盘，还有朗悦公园府，品质要高于谦祥云栖，置业高新区可以积极关注。

但如果对学区要求没有那么高，可以关注郑州大学地铁口的永威金桥西棠，等等保利文化广场三期等品牌项目。

虽然它们学校一般，但是楼盘的指标和品质更优，轨道交通便利度更高，且都是由大开发商开发，在房地产行情下行的情况下，会少一些担心和顾虑。