广州旧改缓慢解冻，潮水退去谁是赢家？

沉寂多日之后，广州旧改有了解冻的迹象。

机器轰鸣声、土块砸落声此起彼伏，40余栋旧屋在尘粉飞扬中被渐次拆除……这是近日广州市黄埔区何棠下村拆除现场的一个场景。“炮声轰鸣，何棠下旧改拆迁清零继续推进。”发布何棠下村旧改进展的公众号“新何棠下”在其微信文章中如是描述。

对何棠下村而言，这次拆除活动释放的信息不止于此——几乎在同段时间，工商变更信息显示，雪松集团退出负责操盘何棠下旧改的项目公司股权，科学城（广州）城市更新集团入场接手。

何棠下村房屋拆除现场，图源“新何棠下”微信公众号

雪松退出何棠下村，是房企撤离广州旧改的一个缩影。据奥一新闻不完全统计，2021年下半年以来，已有7家房企退出旗下部分旧改项目，或减持项目部分权益。“退潮”的房企中，有诸如雪松、中国恒大等陷入资金危机的超级巨头，亦不乏宝能、时代中国等大中型房企。

“去年公布的《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》可谓最后一击。”一名国内百强房企副总裁告诉奥一新闻。叠加地产行业“钱荒”影响，广州旧改一夜入冬。谁在撤离广州城市更新项目？潮落之后，新的接盘者是谁？未来又将何去何从？这些都是市场普遍关注的问题。

谁在撤离广州城市更新项目？

在地图上，何棠下村位处黄埔区九龙镇北部、九龙大道两旁。2018年，何棠下村被纳入广州市城市更新年度计划。2020年，雪松摘得何棠下村旧改项目。

公开资料显示，何棠下村经济联合社拆除改造工作由广州市景腾房地产投资有限公司（下称“广州景腾”牵头），其背后大股东为雪松文化旅游开发有限公司（下称“雪松文化”）。2021年12月3日，雪松退出雪松文化股东列表，科学城（广州）城市更新集团有限公司悄然入场，100%控股雪松文化。换言之，何棠下村旧改项目，辗转到了科学城集团手中。

雪松文化的工商变更信息，图源天眼查

从旧改项目中抽身退场的，并不只有雪松一家。2021年10月底，频频传出资金危机的宝能集团，退出了黄埔枫下村旧改项目合作企业的股东列表，科学城（广州）城市更新集团成大股东。在更早之前的2021年6月，“旧改大王”升龙集团因违约，被夏园村行使单方解除权踢出局，广州开发区投资集团现身接手。

旧改项目往往获之不易，因此，也并非所有房企都选择全身退出。某房企人士告诉奥一新闻，广州不少民企的项目已经找或者正在找国资背景的企业合作开发，在减轻自身压力的同时保留部分权益。恒大、佳兆业即是如此。

2021年12月底，佳兆业卖出了负责操盘荔湾区海南村旧改的项目公司股权，引入了荔湾国资广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心（有限合伙）。风声不断的中国恒大，其旗下黄埔区庙头村旧改项目也在2021年7月等来了广州城投的加入。对于另一黄埔区沧联村旧改项目，恒大则公开表示“欢迎市属国企、区属国企及社会合作方带资辅助”。

奥一新闻记者梳理发现，除了被曝资金危机的房企（诸如恒大、佳兆业等），个别深耕大湾区城市更新已久的房企也显示出了撤退的痕迹。

2021年6月上旬，时代中国关联公司退出了广州科城银岭投资有限公司（下称“广州银岭”）股东行列，而后者主要负责实施金坑银岭旧村改造项目的前期服务工作。天眼查显示，时代中国退出后，科学城（广州）城市更新集团成为广州银岭的大股东。

据奥一新闻记者不完全统计，2021年下半年以来已有7家房企转手或减持其旗下旧改项目。这些房企或全盘退出某个项目，或减持权益，或表示正在寻找买家。

2021年下半年以来，多家房企陆续显示出撤离其旗下旧改项目的痕迹

“退潮”始末：多轮因素叠加

广州旧改摁下的暂缓键，要追溯起来，与广州市住建局于2021年10月20日公布的《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》（下称“《防止大拆大建》意见稿”）密切相关。

“这份文件的影响很大。”前述百强房企副总裁表示。他告诉记者，文件公布后，一时间业内旧改风声鹤唳，“几乎无人敢动”。

奥一新闻记者留意到，《防止大拆大建》意见稿有一条中提及：坚持应留尽留，不随意迁移、拆除不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的老建筑。除因重大公益性市政建设确需迁移古树名木的，不得伐移古树名木；禁止砍伐被确定为古树后续资源的树木。

岭南印象园园区古建筑

一名房企投资部门的资深人士告诉记者，古树砍伐与《防止大拆大建》意见稿的发布不无关系。“之前有个项目砍了很多古树，影响比较大。”黄埔区一名村民则称，除树木被砍伐外，其所在村的部分老建筑也于去年下半年被拆除，不过，目前这些被拆除的建筑正在仿照原本的外观进行重建。

事实上，房企撤离广州城市更新项目，背后还有更加复杂的因素。

“政策下来后，旧改的节奏放缓了。但旧改项目最怕的就是拖时间，每个月的临迁费、资金成本都是一笔巨大的数字。”前述百强房企副总裁对奥一新闻表示。

旧改短暂摁下了暂缓键，但产生的效应却如同多米诺骨牌。一名城更企业人士也表述了相似的看法。“影响最大的是那些已经投入成本的开发商，因为资金已经沉淀，不易抽回，为了维持项目运转还要继续支出。但在‘三道红线’的监管下，多数房企手头的流动资金是有限的。”

因此，企业或撤离旧改项目，或寻求国企“带资辅助”。也有企业选择将目光投向已经沉淀入项目里的资金，比如升龙。2021年12月中旬，网上流传出的两份盖章文件显示，旧改项目之一番禺区明经村决定旧改暂缓3年，合作企业升龙支付明经村3000万补偿款，同时拿回监管账户的其余资金。

“政策暂未明朗，市场失去信心，企业资金紧张，这样的局势下，房企只能‘壮士断腕’了。”前述房企副总裁评价。“这也折射出，旧改中需要引入合理的市场机制。企业参与旧改，盈利模式应该是怎样的？我认为需要制定一个统一的赢利模式。”

广州旧改，前路几何？

过去数年，市政府层面先后制定城市更新三年、五年、十年计划，广州本土或外来的开发商们前后挤入城市更新赛道，一时间旧改项目遍地开花。如今，广州旧改摁下暂缓键，未来的走向成了市场热议的话题：“退潮”之后，谁会入场？

“国有房企会成为旧改的‘主力军’。”前述百强房企副总裁肯定地告诉记者。“这样做也没错，旧改的社会属性确实更强，国企接手更有保障。”

这一趋势在黄埔区体现得尤为明显。据奥一新闻记者不完全统计，目前持有最多黄埔区旧改项目的企业是科学城（广州）城市更新集团。加上近期从宝能、雪松接手的枫下村及何棠下村，科学城集团目前共持有11个旧改项目。另一家国企广州高新区投资集团有限公司亦握有黄埔区墩头基社区在内的4个旧改项目。

银行的贷款天平，也更青睐国有企业。

某国有大行广州分行一支行负责人向记者分享了一则见闻：前段时间，某优质房企的旧改项目贷款迟迟未批，该行高管带着房企相关人员先后拜访了省行、总行，力求推进贷款审批进度。“银行相对更支持国企的旧改贷款项目，以前也是如此，不过近期这种趋势有所加强。”该负责人称。

不动产登记中心

那么，另外一个颇受关注的问题是，广州这股暂缓旧改的风将吹到何时？

去年11月中旬，广州开发区城市更新局局长侯奔在接受媒体采访时已经表示：“正常推进中的项目会加快步伐，部分项目在优化完善后继续推进，也有部分项目将暂缓推进。”

多名中高层房企人士向奥一新闻记者表示，当下广州旧改已逐步“解冻”，城市更新仍是大势所趋。“前段时间《防止大拆大建》意见稿出来的时候摁下了暂停键，但现在已经在重启了。只是节奏放缓了，力度小了。” 前述百强房企副总裁称。

前述银行人士也向记者证实，目前有关旧改的贷款项目已经重启，不过审核流程较之以往繁琐些许，比如银行会要求企业多补充一些材料，材料合规与否也审核得更加严格。

春风渐来，但走过了“阵痛期”的房企在回归或拥抱春风前，依旧保持审慎的态度。前述城更人士告诉记者，其所在的企业已经预备未来1-2年内不再考虑拿旧改项目，手头已有的项目也正在筛选当中，判断是否留下或者引入合作。有3名房企人士告诉记者，目前多家房企已在裁撤投资部门或城更部门的人员。

就在不久前，2021年12月20日，人民银行与银保监会联合出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。2022年1月6日，多家媒体报道称，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

对业内来说，这无疑释放了一个新的信号。

奥一新闻记者 林少娟