猎德村民不爽！分红3.6万变2万蚊！近1亿元发不出！咋了？

雷猴啊，打工人~温馨提示，截至今日，我们距离2022年春节假期就只剩24天了！

众所周知，春节来临之际，便是无心工作之时。（区仔、湾仔、区哥、区姐：我没有，不是我，别乱说）

嘿嘿嘿，既然到了这个节骨眼，相信不少打工人又开始了灵魂一问：今年会到手多少年终奖呢？

要聊到这，我可就不困了哈！昨晚，区仔辗转反侧，就是在琢磨这事儿呢。

没想到啊，我一位猎德土豪朋友偏偏在这时发来消息，告诉我他们村的年底分红已经准备发放了！

然后......我就更加睡不着了，大家说，我能不能揍他啊

然而，在我动手前，该土豪却抢先哭唧唧哇了起来，称今年他们村集体经济虽呈上升态势，股东年终分配水平略有提升。但猎德却有9800多万元租金未能合规入账，导致实际分配金额受到影响。

随后，该土豪哭泣着说，今年股东到手分红竟比去年还要低，从3.6万/人变成了2万/人（注：此处仅为个例，不代表全村水平）。

虽然但是，此时区仔的心思明显飘到那9800多万元去了，这可是将近一个小目标啊！

注意，这9800多万元仅仅是猎德村2021年租金收入的一部分。相信其全年的租金收入总额，会更为丰厚。

可问题来了，原9800多万元租金金额究竟因何缺席本轮猎德村集体股东分红分配？当中，究竟暗藏了何种隐情？

猎德村发文，股东分红少了9800万！

眼看着自家村经济联社9800多万元租金收入无法转化成股东分红，区仔朋友深觉郁闷。

在他的邀请下，区仔来到珠江新城猎德复建小区查证。

经朋友指引，区仔在该小区各住宅楼栋电梯出入口均看到了广州市天河区猎德街猎德股份合作经济联社及广州市猎德经济发展有限公司（以下简称“猎德公司”）于2022年1月4日发出的《致全体股东的一封信》。

（在湾区实拍）

按照猎德公司在该则信的表述，区仔获悉：

• 2021年村集体经济总体保持稳中有升的态势，股东分配水平在去年基础上略有提升（其中，新增物业项目股提升到700元/股）；
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• 按照预算，2021年股红分配与去年基本持平，维持在360-370元/股的水平；
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• 但由于猎德村与村集体留用地出租物业的承租方发生了租金差额、租金入账等纠纷，导致2021年股红分配暂只能按照200元/股的数额进行分配。

包租公被欠租，无奈对簿公堂

对于这样的处理，猎德公司给出的解释是因其与高德、明和（后据区仔调查，高德明和分别为两家公司，后将表述为“高德公司、明和公司”）合作开发的留用地历史遗留问题所引起的。

事实上，据猎德公司透露，其早在2015年起，已多次正式发函与高德公司、明和公司展开谈判，均无果。

无奈之下，猎德公司只好委托律师启动诉讼仲裁，诉请事由为高志大厦欠租面积和春广场超出20年期限合同。

随后，区仔了解到，猎德公司启动诉讼后，人民法院已针对该案依法公开开庭审理。

但高德公司、明和公司却以诉讼公司账户被查封为由，在未经猎德公司同意的情况下，擅自更换付款单位代为分期支付F1-5高德中心、D3-2 高志大厦等物业相关租赁合同的租金，共计9800多万元。

（左：高德置地春广场，右：高志大厦；图源：百度地图）

猎德公司认为，9800多万元租金由其他支付主体转入村公司帐户，会使本村无法按照“三流合一”的原则和财务管理制度开具票据并正常入帐(税后约7800多万元，按每股分配红利取整数约170元/股）。

不能合规入账会导致这批款项无法计入2021年年终分配资金收入当中，从而让分配水平暂时受到影响。

而据猎德公司协商之后，该笔帐将待后续到账决算后作为股红分配款发放。

猎德村发家秘史：征地！征地！征地！

为什么会出现这样的乌龙？事情的起因，还要从2002年开始讲起。

那一年，我们还沉浸在申奥成功、正式加入世界贸易组织的喜悦中；那一年，芳村区和东山区在广州行政区划中还留有姓名；那一年，天河区还被老广戏称为郊区，不曾想珠江新城宇宙中心会在这一大片绿油油的农田上诞生；那一年，区仔还在上小学，刚学会打酱油......

咳咳咳，区仔之所以回忆那么多往事，并不是跑题哦，而是因为，2002年距离现在的我们，真的已经太遥远了。

按照上述猎德公司的主张，2021年股红分配出现重大变故的缘由，是F1-5高德中心、D3-2高志大厦租金代付程序出现了不合规的问题。

区仔发现，2021年4月14日，广州市人民法院公开开庭审理广州市天河区猎德经济发展公司与广州市明和实业有限公司、小高德(广州)置业有限公司、广州市富轩置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案（以下分别简称“猎德公司”、“明和公司”、“小高德公司”、“富轩公司”）。

（合资、合作开发房地产合同纠纷一案说明）

经区仔查询以上三家公司工商信息得知，明和公司旗下100%控股一家名为广州高德酒店管理有限公司（以下简称“高德酒店公司”），两者同属高盛控股有限公司。

小高德公司则为高德商展集团成员，而富轩公司从股权架构来看，虽说是盛景集团控股有限公司100%控股的子公司。

但区仔通过多方查询，得知高德酒店公司的法代曾某，同时也在明和公司、小高德公司和富轩公司这三家公司担任高管，职位为监事。

这样看来，明和公司、小高德公司、富轩公司之间，貌似有着千丝万缕的关系。

为此，区仔扒来了本案的诉讼材料和庭审记录，由于本案涉及一场跨越20年的纠纷，追溯时间之久，让该案诉讼材料和庭审时长变得又多又长。

为了把这些材料看完，区仔熬到了凌晨2点，说真的，当年我谈恋爱都没那么认真。

话说回来，在介绍该案之前，区仔需要跟大家缕一下猎德公司与明和公司、小高德公司、富轩公司共四间公司所涉及各个合资合作开发建筑项目之间的关系。

值得注意的是，以下将提到的珠江新城F2-4地块项目为高德置地冬广场，珠江新城F2-3地块项目为高德置地秋广场，珠江新城F1-5地块项目为高德置地春广场，珠江新城F1-4地块项目为高德置地夏广场，珠江新城D3-2地块项目（自编广州高德美居中心）为高志大厦（注：本段提及的高德置地春夏秋冬广场在项目建设初期亦曾被称为高德中心）。

当时，高德置地广场四宗土地是分别通过向猎德公司合作征地F1-5、F2-3、F2-4地块和向明和公司内部周转而来的。

通过这一系列操作，明和公司拿到了珠江新城中轴线上高德置地冬广场土地的所有权，但明和公司、猎德公司仍就高德置地春广场土地存在租赁关系。

根据工商资料显示，猎德公司是由猎德村民撤销村委改制组建而来。而据说，在那个年代，企业可以直接向村民征地，只要后续和土地开发中心签订协议即可。

正因如此，那时的猎德公司便多次为早期布局珠江新城的开发商打开了便利之门，先后和数个开发商合作开发商业项目（来源：时代周报）。

（猎德村旧照，图源：网络）

20年前的拆迁交易，埋下了纷争......

在本案中，原告猎德公司起诉称，2002年以前，猎德村一处名为美居中心的村集体物业项目出租至明和公司。而后，因应当年政府规划珠江新城要求，美居中心应拆除地上建筑物。

原告方认为，2002年2月28日，猎德公司与明和公司签订《珠江新城F2-4地块合作协议》约定猎德公司出地，明和公司出资建设。由F2-4地块置换D3-2地块新建物业部分所有权，由明和公司投资建设并办理相关验收手续。

建成后，明和公司分得D3-2地块物业的70%所有权，猎德公司享有D3-2地块物业的30%所有权。此后，猎德公司再通过返租形式租赁经营权于明和公司，以向收取明和公司租金。

按照2002年合同，双方约定美居中心拆除后第4年开始起租，租金承接拆除前的30元/㎡的标准。

（猎德村旧照，图源：金羊网）

2003年7月23日，D3-2地块编号变更，猎德公司与明和公司签订补充协议。

2004年7月20日，双方正式签订合作合同，约定合同签订后三年内没有完成楼栋建设，明和公司仍需向猎德公司交租，计算相关租期。

2007年5月21日，猎德公司与明和公司再次签订补充协议，租赁起租日2008年1月1日，届满日是2027年12月31日，期间明和公司需向猎德公司缴纳租金。

换言之，D3-2地块项目，即前身为美居中心后名为高志大厦的建筑物，是由F2-4地块置换而来的。自此，猎德公司退出享有F2-4地块的物业所有权，作为对价，明和公司将出资在D3-2地块建设一栋全新建筑物，作为猎德公司退出F2-4地块的置换物业（该段仅为区仔理解）。

但其后，明和公司一直拖延至2011年12月26日才动工建设D3-2高志大厦。

不过，据区仔了解，明和公司自2008年1月1日至2012年12月31日均有按照合同约定向猎德公司支付款项。

根据庭审记录，自2013年起，向猎德公司支付租金的交租主体发生了改变，变成由小高德公司依约向猎德公司支付租金。据资料显示，自2013年1月1日至2015年12月31日，小高德公司向猎德公司总共支付了1亿零701万元金额。

经过长达5年的建设，D3-2高志大厦终于于2016年12月6日竣工验收。

但在这段时间，猎德公司的交租主体迎来了第二次变化，由富轩公司承接了小高德公司此前的租赁经营权。

按照被告方答辩意见，2015年12月26日，猎德公司、小高德公司、富轩公司签订D3-2地块合作合同，约定猎德公司将D3-2地块上的返租义务转给富轩公司。

2015年12月28日，猎德公司和富轩公司重新签订租赁合同，约定从2016年1月1日起，富轩公司向原告租赁本案的D3-2地块上物业。

被告方当庭表示，自2016年1月1月起到2021年3月，富轩公司均按照双方租赁合同履行租金2亿零611万元。期间，猎德公司亦向富轩公司出具了收取租金的发票，不认可猎德公司以面积差为由寻求赔偿损失的说法。

而从2008年1月1日起，截至2021年3月，明和公司、小高德公司和富轩公司均不间断向猎德公司支付租金等款项累计超过4亿5千元。

（美居中心公开报道）

看到这里，是不是感觉这么多年来猎德公司与明和公司、小高德公司、富轩公司之间的合作都挺和谐的？

不知道你有没有听过这样一句话：有人的地方就有江湖，有利益的地方就有冲突。

在上述四家公司身上，这句话同样适用。

据庭审记录显示，猎德公司主张D3-2高志大厦作为租赁标的，在签订合作协议时已明确约定双方建成后地上全部建筑面积及地下面积具体以规划局最终核准面积为准。

按照当年签订的协议显示，双方履行的计租面积是地上8.6万㎡+地下约3万㎡的暂定面积。

多年来，猎德公司收到的却仅是建筑面积8.6万㎡乘以租金单价30元/㎡计算得来的租金。可依据2020年猎德公司取得的不动产权证书所示，D3-2高志大厦所载明的总建筑面积是121841.268㎡。

显然，约12万㎡与8.6万㎡之间相差的面积不是一丁半点。

为此，在庭审中，控辩双方的争议焦点主要集中在是否应补交面积差租金及界定相应损失赔偿额之上。

除此之外，原告方猎德公司还指出，猎德公司曾在2015年11月9日发函致函对方（即承租租赁公司），要求租金调高至80元/㎡。

并且，原告方意思表示还在于，根据现行社会发展和租赁市场情况，珠江新城租金在持续上涨，就拿高志大厦来说，其目前的租金标准已经达到150元/㎡/月，可猎德公司仍以若干年前的租金水平予以收取租金，明显不符合市场经济规律，且显示公平，故就该大厦因面积差形成的欠租问题向法院提出诉请。

很明显，在本场纠纷中，上诉人与被上诉人存在着截然不同的意见。但截至发稿前，该案仍在进一步审理中，关于该案后续进展，我们将持续关注。