八卦岭又跌了，深圳房价会不会塌陷?

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去年11月中旬，我写了一篇深圳腰斩的楼盘终于出现了，这个盘就是八卦岭宿舍，28平单间的成交价从最高点的428万跌到最低点的230万，跌幅46%，接近腰斩。

我11月去踩盘的时候，八卦岭宿舍单间最低报价260万，单价9万多，鹏盛村的小户型最低8万多。

两个月过去，八卦岭又跌了。

现在八卦岭宿舍最笋的一套，29平240万，单价8万2；鹏盛村最笋的一套，32平250万，单价7万8。

这两套确实是急卖，但是根据挂盘数据的统计，八卦岭整体又跌了5个点左右。

八卦岭不经跌的原因，我在上一篇文章写的很清楚，大家可以再打开看一看。

除了八卦岭，光明还有一个新盘遭遇了滑铁卢，安联尚璟府开盘只卖了一套。

这些消息叠加在一起，给人感觉就是：深圳楼市不行了，扛不住了，要塌房了。

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任何事情都有两面性。

安联尚璟府为什么卖的这么惨?位置差啊，远离光明核心区，要交通没交通，要配套没配套，周边一片大荒地。

安联尚璟府对面的乐府花园，配套比安联还好一些，2020年3月底开盘，那么火的年景，光明全是秒光盘，日光盘，到了乐府花园，开盘一千多套只卖了百来套，最后不得不转中介。

投资客都精的很，不是什么盘沾上光明两个字就开了光，每个盘的位置、配套、地铁、学校、发展前景等等，都要综合打分的，打分低的，淘汰！

不信，星河天地5期很快就要开盘，推248套住宅，只要价格不高，照样日光。

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说说二手房价近三个月的变化。

最近三个月，深圳二手房的成交量分别是1605、2211、2076套，惨淡至极，新盘也卖不动了，笋盘和断供信息那是此起彼伏。

现在还愿意买二手的，大部分的想法是，七折笋还能勉强考虑，高于这个价肯定不出手。

等到市场上去看，就会发现听到的和看到的完全不是一回事。

最近有个客户要买福田的改善三房，总价1000-1200万，对学位没有硬性要求，管家把整个福田符合条件的楼盘全过了一遍，哪里有想象中的七折笋，小笋盘偶尔有，笋度10-15个点顶天了。

福田、南山和罗湖中心区，尤其是没被猛炒过的改善房，价格相当坚挺。

在房价快速上涨期，买房的不管是投资还是自住，全是投资客，最喜欢追涨，配套越成熟越嫌弃。

到楼市横盘期，投资客集体消失不见了，愿意继续买房的全是刚需，只看重当下的配套和通勤，投资预期突然不重要了。

新盘太远，中心区配套成熟的改善盘就那么多，都是住家客，放盘量有限，卖一套少一套。

供应有限，有改善需求的却不少，供需基本平衡，加上这类盘前期没人看好，涨幅不算夸张，可不就跌不动吗?

反而像八卦岭这样的片区，全是投资客，房价炒上天，抛盘量又巨大，大跌就是必然。

楼市是多纬度的，千万不能以点定面。

不能一看到八卦岭腰斩，就认为整个深圳要塌陷了；一看到安联尚璟府卖不动，就认为光明要不行了。

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单有逻辑分析和市场探盘是不够的，我们还需要数据的支撑。

我对照了乐有家三个月前和今天的挂盘价，乐有家是唯一还能查到片区挂盘均价的APP。

宝中前海片区

2021年10月12日

2022年1月7日

西乡翻身均价不变，宝中涨0.7%，碧海降3.6%，南头降2.8%，前海降4.5%。

南山中心区科技园片区

2021年10月12日

2022年1月7日

桂庙跌2.5%，南山中心区跌1.7%，后海跌0.5%，科技园涨6.7%，大冲涨3.9%。

香蜜湖景田片区

2021年10月12日

2022年1月7日

农科跌4.5%，香蜜湖跌4.2%，车公庙跌0.9%，上下沙跌0.8%，下梅林跌2%，景田跌1.8%，新洲跌3.2%，石厦跌5.8%，保税区不变。

罗湖片区

2021年10月12日

2022年1月7日

翠竹降8.7%，华强北降4.3%，布心降5%，笋岗降1.2%，黄贝岭降1.2%，人民南蔡屋围不变，东门涨4.2%。

大部分人看完的第一感觉应该是，怎么还这么贵?第二感觉是，这也跌的太慢了吧。

除了学位房跌了5-8个点，其他都是1-5个点，甚至还有上涨的。

楼市真是病来如山倒，病去如抽丝。涨起来气势汹汹，跌起来千难万难。

大家能看到的传播很广的笋盘，都是千里挑一的急卖盘，独此一家，卖完就没有了。

但是人们会下意识地把这一套的成交价，当做最新的市场价，而忽略掉剩下999套的真实价格。

深圳房价能不能继续跌，要看今年总体货币的宽松程度，看政府今年推新的数量和倒挂力度，看信贷宽松与否的大环境。一旦有一个条件不成立，房价很可能就横住了。

即使继续跌，也肯定不是断崖式塌房式的下跌，而是和去年一样，抽丝式的一点点微跌。