楼市调查 深圳2022年首盘开局 网红片区与打新过去式

观点网 去年的楼市寒意延续明显，深圳2022年新房首盘以认购1套开局。这与此前“万人打新”的新房市场反差巨大，也创下深圳新盘史上最低去化率。

1月7日，观点新媒体查询深圳市房地产信息平台发现，于一周前（2022年1月1日）开盘摇号的深圳市光明区安联尚璟府项目，仅签署认购书1套，还未正式备案。其他剩余房源为352套住宅，以及46套商铺。

据“深圳安联尚璟府”微信公众号显示，安联尚璟府于2021年12月24日取得预售证。2021年12月31日，安联尚璟府公布意向登记人名册，共有15批次购房者入围。2022年1月1日，完成选房顺序摇号。1月2日进行签约认购。

根据项目销售方案，预售房源共3栋住宅、共计353套，分为89平方米、111平方米2个户型。备案均价5.19万元/平方米，总价区间为447-594万元/套，均为装修交付。

一周后，截至1月7日数据，安联尚璟府目前只有B座2101号房源显示“已签认购书”，其余房源皆显示为“期房待售”。观点新媒体致电安联尚璟府售楼处获悉，现在项目仍有不少房源在售，不需要积分，还未接到降价通知。

虽不排除信息延迟更新的可能，也预料到包括深圳在内的楼市降温影响持续，但安联尚璟府作为2022年第一个深圳新房楼盘，仅达4.2%的认筹率、售出1套的销售成绩，仍让不少深圳置业者感到意外。

“就15个入围，也太夸张了吧。”“啥情况？这么惨淡。放在前两年6万多也有人抢啊！”有网友不禁感叹。

分析安联尚璟府项目可以发现，产品为90-100平方米左右的刚需户型，设计上户户朝南、采光充足，而且项目紧邻实验高中和科学公园，正位于深圳刚需置业近年追捧的“网红片区”光明中心区。

此前，因光明科学城规划预期利好及交通配套逐渐完善，在深圳未出台二手房指导价的2020年，光明区部分二手房挂牌价格已达7万元/平方米，而新盘备案价仍在5万元/平方米，因此成为深圳刚需首选区域之一。

第三方机构统计数据显示，2021年深圳共售出5.24万套新房住宅，比2020年增长15.5%。宝安区、龙岗区、光明区成交数量最高，分别为13767套、8440套、4695套。其中，光明区的星河天地三期四期、万科光年四季、金地峰境瑞府等项目皆成为当时炙手可热的“日光盘”，最高单价达5.63万元/平方米。

相应地，市场预期利好带来的是宅地增量供应和推盘数量的增加。

在2021年深圳三次集中供地上，光明区供应量为深圳各区之最，共出让9宗地块，大都由由中海、龙光、深特区地产、金地、深业等本土开发商竞得。值得关注的是，9宗宅地最高竞得楼面价为2.95万元/平方米，建成后商品房限毛坯均价约4.22-4.89万元/平方米之间。

可见，2022年深圳光明区的新盘供应量不会少于往年，而且在整个房地产环境影响下，销售价格较去年或许还会有所下调。

据不完全统计，今年预计有128个新盘入市。光明、宝安、龙岗仍为深圳全市供应量排头。其中，位于光明中心区的楼盘已达10余个。不仅包括联发、深铁、深业新拍的3宗地块，还包括此前星河天地5期、宏发万悦山2期、金地峰境瑞府3期的热盘，再次加推。

相比之下，也有人觉得安联尚璟府的销售现况在意料之中。

据观点新媒体此前报道，该项目所在地块宗地号为A650-0377，由安徽安联高速公路有限公司在2020年11月23日以13.84亿、溢价率45.07%竞得，可售楼面价约3.55万元/平方米。根据规划，项目建成后商品住房销售均价不得高于4.91万元/平方米。

一位深圳资深房地产市场人士向观点新媒体表示，“这个（安联尚璟府）肯定卖得不好，直观的是旁边新拍的地块都比他便宜，限价标准都比他便宜四五千块，买房人更倾向选性价比高的。”

上述人士接着分析称，项目占地约1.8万平方米，建筑面积约9.2万平方米，容积率在3.8左右。因此项目地块比较小，公共配套并不十分充足，车位比也不足1比1。在交通位置上，项目至最近的地铁站仍需步行1.8公里，前往福田、南山中心区仍需1小时左右，居住便利程度感稍差。

“这个地方（安联尚璟府）的配套还需要时间兑现，感觉现在这个价格没有85折后面也难卖。但最近开盘都这样，基本卖不动”，深圳置业者王先生向观点新媒体举例称，同属于光明中心区的地铁口旁边的深铁瑞城，虽是交房就可以享受各种便利配套，但也仅去化一半。

另一开年入市新盘龙华卓越项目，1月4日公布认筹名单，备案的637套房源中，共有229批客户入围，认筹率约36%，即便开盘全部选完，去化也不过4成。

机构数据统计，深圳去年12月有23个住宅项目开盘，整体开盘去化连续2个月低于五成，市场供应继续回升，但热度也持续下降，网红盘也难保证售罄。有业内人士预测，“打新快成为过去式了”。

以光明为例，在去年上半年参与打新的购房者，忙于算积分、争入围，有些“网红盘”甚至连售楼处、沙盘、样板房都没有。到了下半年，“打折降价”“首付分期”“转介返佣”等营销字眼频繁出现于各大小开发商的新盘推介信息中。例如，光明龙光玖瑞府在开盘当天推出了100套9.2折优惠房源，但目前仍未售罄。

实际上，自2021年下半年以来，深圳整个新房市场供应量不断增加，但一二手房贷利率走高且放款速度下降，市场预期下降楼盘去化缓慢，叠加多家房企因流动性危机引发期房整体品牌效应走低，整体新盘去化情况不如往年。有房企人士表示，临近春节，预计深圳新房市场2022年1、2月均不会有特别明显的起色。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁向观点新媒体表示，因房地产行业等大环境造成的影响，楼市去化这一段时间可能会不太好，但年后或许会回暖。