这家房企1元甩卖15亿资产！引发交易所问询，回应称实为抛91亿负债

本文来源：时代周报 作者：刘婷

蓝光发展（600466.SH）的主题乐园梦，终于还是落空。

近日，蓝光发展宣布将天津小站等地块打包出售，售价仅为1元。2019年3月6日，天津当年首场土拍拉开序幕。津南小站镇的6宗土地摆上货架，以打造天津新一代特色小镇招商引资。当天仅蓝光发展参与竞拍，以底价19.6亿元底价拿下6宗地块。

拍地结束后，蓝光发展相关负责人表示，未来，小站将以国际演艺文化园、小站练兵园、稻米展览馆等多项目景点串联，打造“稻米侠”主题乐园。

三年过去，蓝光发展将天津小站等地块打包以超低价出售，自然被投资者质疑关联交易，引发交易所问询。

1月4日，蓝光发展回应交易所称，此次交易通过承债式收购，在出售资产的同时能降低公司负债约91.91亿元，不存在损害上市公司利益的情况。

甩卖资产后，蓝光发展得以暂时缓一口气。2022年，蓝光发展面临巨大违约压力。根据公告，截至2021年12月31日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计277.39亿元。

关于未来出让项目计划与偿债计划，1月6日，时代周报记者联系蓝光发展相关负责人，截至发稿未获回复。

文旅项目录得巨额亏损

天津小站项目曾是蓝光发展探寻文旅板块的关键一步，却在市场下行时成为心结。

蓝光发展表示，目前天津小站的进度为：西地块主体封顶，二次结构施工中；中地块主体封顶，二次结构完成；东地块已取得施工证，未打桩; 未开发土地60740平方米。根据目前施工进度，存在逾期竣工及逾期交房风险。由于蓝光发展陷入流动性危机，项目面临着停工、诉讼、查封、复工困难等问题，存在逾期竣工及逾期交房的风险。

该项目的另一个风险为成本增加带来的亏损。蓝光发展坦言，公司对该项目结合前期投入土地成本、预计未来实现的开发成本、未来可实现销售收入进行了测试，其中年内因市场下行导致价格下降减少整体货值约9.5亿元，加上材料价格上涨、项目开发周期延长等因素影响，导致基于交易基准日的项目模拟持续开发预计亏损金额较大。

权衡利弊之下，蓝光发展忍痛割肉，将包括天津小站在内的多个项目打包。2021年12月，蓝光发展将重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公管项目以及天津小站等项目资产重组，归属于重庆炀玖商贸有限责任公司（下称“重庆炀玖”）。重庆炀玖为蓝光发展全资控股公司。

重组后，重庆炀玖模拟交易后的账面净资产为14.84亿元。此后，蓝光发展以1元将重庆炀玖转让给金科股份子公司。

对此，上海证券交易所要求蓝光发展说明交易作价仅为1元的原因及合理性，以及该交易安排是否损害上市公司利益。

蓝光发展在回复函中称，本次交易是在保交付、降负债的背景下进行的，通过承债式收购在出售资产的同时能够降低公司负债约91.91亿元（包含经营性负债）。因此，在上述交易背景下，本次交易以评估值为基础，交易价格公平合理，不存在损害上市公司利益的情况。

承债式收购为困境房企提供降债思路，但过程中的变数诸多，标的物质量是决定交易能否顺利推进的关键。

1月6日，合硕地产机构报道称郭毅对时代周记者表示，从房企收并购的方式上看，收购的资产包和项目都可能存在债务问题，因此绝大部分收并购都是承债式收购。此类交易中，交易双方对资产包的价值认定在于利润空间能否覆盖债务。交易能否成功取决于资产包的最终变现的能力。如果资产能够在溢价变现的同时覆盖债务，对于买家而言便一宗健康的收购。

同日，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉时代周报记者，随着陷入债务危机的企业增加，承债式收购在一定程度上具有启发意义。一方面，以资抵债是债务偿还的方式之一，通过交易来甩掉债务最直接的反馈就是企业债务压力有望缓解，在一定程度上增加企业生存机会。

关荣雪认为，蓝光发展因金融债务违约、拖欠工程款等原因，出现停工停建和非正常施工等情况并难以保障项目交付，因此通过承债式收购一定程度上促进项目保交付进程，对其他有类似困局的企业在危机化解方面起到一定示范及引导作用。但未来承债式收购是否会增加仍存在不确定性，此种方式的选择要结合企业自身经营情况及市场走势判断。

甩卖资产难解资金难题

2021年上半年，蓝光发展陷入流动性危机。此后，评级机构接连下调评级、股债双杀、销售额大减等连锁反应，将蓝光发展推向债务深渊。

自债务危机暴发以来，蓝光发展选择转让优质资产，物业、地块、股权等均在待售清单中。

2021年4月13日，碧桂园服务与蓝光嘉宝服务发布联合公告称，蓝光发展旗下物业公司蓝光嘉宝与碧桂园服务订立补充协议，碧桂园服务以48.46亿元现金收购蓝光嘉宝64.62%股份。这是物业行业并购金额最大的一宗交易，至今记录未被打破。

2021年5月，蓝光发展子公司出售无锡和骏房地产公司100%股权，涉及江阴蓝光雍锦园、江阴蓝光中央名邸、常州牡丹蓝光晶曜等项目。同时，出售南宁融金置业有限公司100%股权，涉及南宁蓝光芙蓉山悦项目，上述项目的接盘方皆为万科。

2021年9月10日，蓝光发展控股股东蓝光集团将其持有的蓝光发展无限售条件流通股64789800股司法拍卖，占蓝光发展总股本的2.13%。

自救动作难解债务难题，蓝光发展账面资金无法偿还短期债务，多笔债款到期未还。

截至2021年9月30日，蓝光发展负债规模1846亿元，其中短期借款69.20亿元，一年内到期291.09亿元，账面货币资金仅75.97亿元。

近日，蓝光发展发布公告称，截至2021年12月31日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计277.39亿元。