百强房企“渡劫 ”

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

风云激荡的2021年终于画上了句号，经历了地产下行周期的房企们也交出了成绩单。

机构数据显示，2021年全年，百强规模房企实现销售操盘金额11.08万亿元，同比下降3.5%；百强房企权益销售金额8.88万亿元，同比下滑6.0%。目标达成率指标上，规模房企2021年整体的销售目标完成率不到90%，也明显低于过去三年105%以上的平均水平。

有资料表明，这是自2008年金融危机以来规模房企第一次出现集体下滑。而随着业绩罕见负增长，叠加行业去杠杆、风险出清的背景，百强规模房企的融资、拿地动作都放缓。

不少行业人士已经形成共识，房地产业正从高速增长向平稳增长过渡，甚至全国商品房销售规模将步入无增长时代。

具体到微观层面，暴雷、违约成了恒大、佳兆业、宝能、阳光城、花样年等百强房企身上最刺眼的关键词。尽管年末出台了降准、稳健财政政策等积极信号，但最先惠及的却是质地较好的“优等生”，行业分化之下陷入流动性危机的房企还未走出“至暗时刻”。

业绩负增长拿地放缓

经历了多年的向上增长后，房地产业有望向只涨不跌的“黄金时代”正式告别。

克而瑞研究中心的统计数据显示，2021年全年，TOP100房企累计销售操盘金额11.08万亿元，较2020年同比降低3.5%；权益口径销售总额为8.88万亿元，同比下滑6%，而这还是在上半年销售较好的情况下取得的数据。

作为对比，2018-2020年百强房企的权益销售规模增速分别为35.1%、6.5%、10.8%。规模房企的销售额上一次出现集体下滑，还是国际金融危机影响下的2008年。

某上市房企高管对媒体表示，公司在去年年中已经适当调低了销售目标，一些区域公司还提高了年终奖额度，但最终还是未能完成目标。

克而瑞统计显示，2021年12月，百强房企实现销售操盘金额9940.1亿元，单月销售业绩同比下降35.2%，环比增长32.4%。截至12月末近4成百强房企累计业绩同比降低，销售规模负增长的企业数量较2020年有明显提升。

尽管从销售目标完成率来看，规模房企2021年整体的销售目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平，但龙头房企总体保持了稳健态势。

根据克尔瑞统计，2021年，前十强房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元，同比增长19.8%。碧桂园、万科、融创、保利、恒大位居行业前五位，其中碧桂园以7208.6亿元蝉联销售冠军，融创以5677.2亿元跻身三甲，恒大以4356.3亿元操盘金额金额排在第五。

据中指研究院统计，2021年全年碧桂园、万科、融创中国的目标完成率分别是88.9%、78.5%和93.4%，均未达标，在32个公布销售目标的房企中处于中后部位置。另外，恒大为32家房企中目标完成率最低的，仅有61.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉雷达财经，从房企销售业绩数据看，2021年可以总结为三个特点。第一、销售业绩降温非常快，尤其是下半年持续性的成交行情降温，使得房企的销售数据明显受到压力。第二、销售数据表现不好，直接影响了现金流等状况，进而使得房企资金压力增大。第三、房企在提高销售业绩方面，似乎找不到太多的出路，这也出现了躺平的现象。

克而瑞在报告中分析，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观，全国商品房销售规模将步入无增长时代。

实际上，楼市销售去化不佳，使得房企在土地投资上也趋谨慎。克而瑞数据统计，2021年百强房企新增土储拿地销售比仅为0.25，较上年下降0.12，与2017年的高峰相比则降幅超过50%，并创下近五年新低。

全年拿地较为积极的房企中，除了深耕长三角的区域型房企，还有龙湖、金茂等财务相对稳健的企业，碧桂园以超过5000亿元新增货值位居行业第一，万科、保利、中海等国企也有超3000亿新增货值。而包括恒大、世茂等规模房企和部分中小房企，对土储的投资几乎停滞。

投资区域层面，一二线城市仍处在优先级。由于集中供地对资金短期占有量高，不少房企为保证在集中供地拿地，放弃了部分三四线城市拿地的机会。克尔瑞数据显示，2021年一二线城市吸收了七成百强房企的投资额，较2020年提升接近10个百分点。

从土拍市场行情走势看，受到集中供地及融资收紧影响，上半年房企出手频繁，核心城市土地遭“哄抢”，下半年市场转冷，“流拍”和“国企托底”频现。与此对应，随着监管政策陆续出台，下半年房企偿债和现金流压力加大，投资力度也持续收缩，接近半数50强房企四季度未拿地。

有分析人士指出，如果项目去化率持续表现不佳，销售和回款压力难解，房企的谨慎投资预期很难一时间扭转。

暴雷房企“花式”自救

对流动性困难的房企而言，除了在销售端卖力营销去化及现金回笼，多方筹钱来自救同样是重要的事情。

拉开2021年的房企暴雷名单，泰禾、蓝光发展、华夏幸福、恒大、宝能、奥园、阳光城、花样年、当代置业等榜上有名。据人民法院公告网公布的消息，2021年全国有396家房企发布破产公告。

但业界预计，陷入流动性危机的地方房企，要远大于这个数字。

恒大自去年7月份起被广发银行宜兴支行申请诉前财产保全，债务危机初现。到了9月份，恒大财富暴雷，部分员工称购买的产品无法兑付，许家印出面安抚，“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有！”

目前恒大财富正通过转让、拍卖等多种形式，加快各类资产的处置变现，以实现投资人的分期兑付。但由暴雷事件引发的一系列挤兑潮，还是导致恒大最终实质性违约。2021年12月6日，恒大没有在最后宽限期支付债券持有人8200万美元的利息。

这期间，作为创始人的许家印，个人拿出70亿现金帮助恒大渡危机。据公开消息，近期许家印再次出售了恒大物业和中国恒大股份，甚至将珠江新城上亿元豪宅按8000万出售。

然而，这些纾困资金相对恒大的债务规模，数量仍然有限。行业人士认为，2022年，恒大需要解决的核心问题，还是围绕找钱来展开。

和恒大一道陷入流动性危机的房企，同样启动了多种手段筹措资金。实际上，在“借新还旧”断档、国内外融资渠道关闭后，摆在房企面前的选择并不多，股东借款、配股融资、出售物业资产等，成了为数不多可辗转腾挪的空间。

据中指研究院统计数据，截至2021年12月28日，物业管理行业全年已披露交易信息的并购案交易额达353.2亿元，较2020年全年增长约234.15%。暴雷名单上蓝光发展、当代置业、阳光100等都曾将旗下的物业资产出售。

融资寒冬中，那些债务暂时没有到期的房企，也学会了未雨绸缪。海伦堡、鑫苑置业、佳兆业等对即将到期的债券进行了展期、交换要约或同意征求，且大多数取得成功，获得了债券持有人的同意。

中指研究院的统计显示，2021年11月份，中国金茂、祥生控股、世茂集团、建业地产、龙光集团、新城控股等多家房企纷纷回购美元票据，以降低企业负债水平、提振资本市场信心。

连善于洞察风向的孙宏斌，最近也疯狂甩卖资产回流现金。据21世纪经济报道的文章，12月下旬融创中国以交易总价26.8亿元成功出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目。

从去年10月底开始，融创加快了资产处置步伐：将杭州两项目股权转让给回笼资金16.73亿元；配售股票融资60.8亿元；两次出售贝壳股票回笼资金68.9亿元。再加上孙宏斌对公司的4.5亿美元无息借款，将商管业务作价18亿元“左手倒右手”给融创服务，两个多月时间融创中国回笼资金规模超过200亿元。

在外界看来，孙宏斌的举动不论是自救还是强化市场信心，仍有回旋的余地；相比较，一众为偿债抓耳挠腮的房企大佬，手中的弹药本就不多，严峻的环境下想以合理的对价变现时，接手者却寥寥，只能被迫“躺平了”。

仍需静待修复期到来

冬天已经来了，春天还会远吗？房地产行业的暖春又什么时候能到来？

从影响行业的最大变量来看，政策层面转机已经出现。尽管今年的经济工作会议中再次明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，房地产调控的基调不会发生大的变化。

但11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企均表示，近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

12月6日，中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。此前，银保监会和央行的发声中也都明确要保障好刚需群体信贷需求。

此后，房企的中期票据、供应链ABS等融资渠道逐渐重启。保利发展、招商蛇口、中国金茂等央企、国企率先发行中期票据及供应链ABS等产品。进入12月份，碧桂园、龙湖、金地等头部民企也跟进宣布启动中期票据和公司债等产品。

亿翰智库认为，政策的边际放宽是从优质龙头房企开启，如银行间市场的融资出现松动，发债成功的以主体评级较高的房企为主，这和三道红线政策下绿档房企可享受更大幅度的债务增长空间是同一个道理。

至于处于“自救”中、评级被下调的房企，仍没有能治本的根本性措施。克尔瑞在报告中称，企业间分化会持续，行业调整期下市场资源在向优势企业集聚；年末融资政策偏正面是旨在维稳纠偏，短期内房企融资仍将低位运行，未来将更加依赖销售回款和自筹资金。

“就2022年来看，房地产市场会呈现一个U型走向，即上半年还是要降温，目前没有看到太多的利好面。”严跃进也持类似的观点，他表示，从实际过程看，尽量要把市场回暖想得严峻点，房企也依然要把握近期信贷政策的放松动作，积极去库存。

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