编者按：2021年，合肥楼市历经上半场的狂热、下半场的渐趋理性，迎来新变局。4.6楼市新政八条+两集中土拍新政双管齐下，房地产宏观市场表现趋于多元，多种矛盾融为一体，堪称“冰与火之歌”。天猫好房amp;乐居合肥独家策划《2021合肥楼市备忘录》，从土地、摇号、上市量、房价等方面，以数据说话，以事例印证，回顾2021年合肥楼市，提前把握2022年合肥楼市走向。
2021年二手房市场起起落落，历经了寒冬，现在守得云开见月明了吗？
2021年二手房市场大起大落
现趋于平稳
2021年1月至3月是二手房的鼎盛时期，自从佳兆业以2037万元/亩的单价拿下滨湖202005号地块（佳兆业滨湖和鸣），引爆了合肥整个房地产行业，房价开始大涨。
不少二手房业主“飘”了，开始抱团涨价。
滨湖万达观湖苑小区成立房价指导委员会，要求所有挂牌房源按照指导价，统一提升价格。
1.急卖的房源挂价：2.7万-3万/㎡
2.不急卖的房源挂价：3万-3.4万/㎡
（安居客上，蓝鼎观湖苑2021年1月挂牌均价21471元/㎡,比上月上涨9.02%）
如果有业主不按指导价来，就会受到“谴责和唾弃”，此外还有蜀山区万科金色名郡、滨湖世纪城福徽苑等小区。
“4.6新政”对二手房当头一棒，滨湖、政务、高新区和其他区域指定的学区纳入限购范围，此后的二手房市场急转直下，迎来了低谷时期，跟风涨价的现象也随之减少。
据合肥市房地产协会发布的数据显示，新政后第三周合肥市区二手住宅成交3012套，比新政前一周下降41.1%，市场热度降低。其中，限购区成交588套，比新政前一周下降63.2%；非限购区成交2025套，比新政前一周下降34.9%。
8月24日，二手房限购范围扩大，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，让二手房市场跌至冰点。
买卖双方主动权转换，现场加价、价高者得房的现象一去不复返，甚至出现了买家违约的情况。
房东信心不足，房源降价甚至抛售。
例如3月份以250多万买的政务区太阳海岸40多㎡的房子，在9月份降了五十万！
中介也迎来了最难熬的日子，据内部人士透露：“9月份（截止9月16日）贝系成交量仅有600多单，其中约800家没开张，300多家仅1单，剩余的中介店成交数量也不超十单。”
“转店潮”随之而来，不少中介为了生计干起了副业。
图片来源：朋友圈
10月份市场开始好转，转店的现象销声匿迹，虽然市场没有恢复到3月份的盛况，相对于“猛跌”、“猛涨，现在市场更趋于稳定。
合肥九区二手房价出炉
最高一年上涨18897元/㎡
政务、滨湖、高新、经开由于新房供应紧张，导致二手房价格不断攀升，庐阳区凭借着优质的学区资源，二手房一路飘红。
政务区
政务区共统计了66家小区，其中65家小区均价上涨，1家小区均价下跌，其下降幅度极小。
而均价上涨的幅度却很大，有16家小区均价上涨超过了1万/㎡，水墨兰庭北区上涨幅度最高，一年约上涨了15725元/㎡。
政务区区域面积极小，可开发的土地量小，几乎没有新房的供应，区域内以二手房交易为主，这就导致了二手房价格一路飙升。
31家小区均价已超过了4万/㎡，水墨兰庭北区、融创合肥壹号院、岸上玫瑰南区等小区有突破5万/㎡的趋势。
滨湖区
滨湖区共统计68家小区，其中均价上涨的小区有60家，均价上涨大多在2000-4000元/㎡左右；下跌小区8家，滨湖惠园下跌的最厉害，一年降了6464元/㎡。
滨湖区作为合肥置业的热点区域，涨价也是预期之内，但万科时代之光一年竟涨了15619元/㎡，排在第二的春晖园一年也只涨了9932元/㎡，相差了六千多。
万科时代之光新房售卖时均价约2.55万/㎡，二手房均价约4.77万/㎡，价格有点偏高，但学区是师范附小三小和实验中学滨湖小区，教育资源不错，又是品牌房企打造，溢价较高。
在均价下跌的8家小区中，基本上都在金融后台板块，而如今新房供应大多在该板块，二手房价格优势不明显，其均价下降也是合理的。
滨湖惠园、书香门第又在建立二手房指导价范围之内，均价下降幅度更大。
高新区
统计的73家小区中，71家小区均价上涨、2家小区均价下跌。高新区新房供不应求再加上10月执行的职住平衡试点新政，置业难度增大。二手房迎来时机，涨价也随之而来。
国轩K西嘉小区上涨幅度最高，从19099元/㎡到29712元/㎡，上涨了55.57%；金濠优活城上涨额度最高，一年上涨了13291元/㎡。
另外高新区拥有一山两湖的资源，让不少改善在此置业，这也是导致房价不断上涨的原因。
庐阳区
庐阳区统计的75家小区中，均价上涨的有71家小区，均价下跌的有4家小区，其中省政协恢复楼上涨额度最大，一年上涨了18897元/㎡。
庐阳区依靠着丰厚的教育资源，二手房价格一路飙升。合作经济广场、人民巷21号小区、人民巷18号小区小区均价已经要突破5万/㎡。
合作经济广场凭借着南门小学+第45中学（本部六安路校区）双本部的学区优势，在2021年1月其均价高达62766元/㎡，可以说这是合肥二手房的天花板了。
但随着“4.6”新政的颁布，合作经济广场纳入限购范围，4月份均价从57898元/㎡跌至49354元/㎡，此后的均价也没能超过5万/㎡。
安居客截图
包河区
包河区统计小区共有74家，其中均价上涨小区有73家，下跌小区有1家，均价额度上涨最大的是省电力小区，上涨了17512元/㎡，涨幅达66.74%。
作为“第一城区”的包河区土地、新房供应较为稳定，其保值性大，二手房价格也在逐步。
省电力小区于1990年竣工，房龄较大，而且是单位房房改房，这么看43750元/㎡的价格有点高。让房价攀升的一大重要原因就是学区，屯溪路小学和四十八中均是合肥市重点小学，师资力量雄厚。
包河区回迁房较多，多数二手房在2万/㎡以下，而且配套成熟，性价比较高。
蜀山区
蜀山区共统计53家小区，47家小区均价上涨，6家小区均价下跌。上涨最大的小区是安居苑西村，一年上涨12011元/㎡。
安居苑西村的优势在于学区，学区为安居苑小学和五十中西区属于合肥优质的学区，此外地铁二号线三里庵站点只有200米的距离，周边商业资源丰富，有之心城、弘阳广场、合肥1912街区等。
但同样拥有优质学区的通和易居同辉南苑房价却开始下降，均价一年降了近1万/㎡，主要是因为1月份的均价太高了，超过5万/㎡。但商业资源没有安居苑小区那没多，也影响到了房价没有安居苑小区的高。
经开区
经开区共统计了66家小区，其中63家小区均价上涨，3家小区均价下跌。上涨额度最大的是翰林府邸，上涨了10427元/㎡；涨幅最高的是金大地时代天街，涨幅为62.78%。
由于经开区新房供应不足，导致二手房需求量增大，价格也在不断上涨。
翰林府邸168玫瑰园小学的优势，均价上升至38742元/㎡，但翰林府邸在建立热点学区二手住房交易指导价范围内，价格估计不会再有大幅度的上涨了。
国耀花半里受到限购和二手房交易指导价的影响，均价从4.7万/㎡下跌至4.1万/㎡
瑶海区
在瑶海区的93家小区中，有81家小区均价上涨，12家小区均价下跌。均价上涨超1万/㎡的小区有保利熙悦府、鼎元府邸、宝业城市绿苑（西区）。
瑶海区属于合肥的老工业区，老旧小区较多，而且学区的优势不明显，二手房大多在1.5万/㎡以下。
均价上涨额度前三名的小区，依靠着和平路小学的教育优势，房价也突破了3万/㎡。但随着东部新中心的规划落地，瑶海区的房价也会有进一步的提升。
新站区
新站区共统计了77家小区，其中68家小区均价上涨，9家小区均价下跌，陶冲湖别院上涨幅度最大，上涨了4344元/㎡，涨幅30.83%。
新站区一直是新房供应的主力军，库存充足，即使新房房价已经到了1.6-1.7万/㎡，二手房价价大多在1.6万/㎡以下。
新站配套设施还在进一步落实中，房价上涨还需要一定的周期，二手性价比不高，不如去打新。
无论定价的高低，置业者买不买账还是另一回事。
二手房近90天成交量曝光
2749家小区零成交
据合肥市房地产中介协会分析报告显示，2021年1-11月，合肥市二手房共成交了78258套房。3月份是2021年二手房的高峰时刻，成交了15329套，占比约19.6%。自“4.6新政”将部分热点区域纳入限购范围，二手房成交量开始大幅度下降。
自今年四月新政以来，网签成交价格呈逐月下降趋势。11月合肥市区二手住宅成交均价10684.89元/㎡，环比10月小幅下降0.5%11月的成交价与3月份相比，下降了3%。
8月底限购范围扩大，并对热点学区二手房建立交易指导价，9月成交量出现较大幅度下滑，仅成交了3616套。虽然11月有少量的增长，但离上半年的还差着不少的距离。
具体到合肥九区看，近90天成交量超过10套的小区，寥寥无几。在3792家小区中，有2749家小区零成交，占比约72%，二手房市场还是有点严峻的。
政务区
在113家小区中，74家小区零成交，排名前三的是凯旋门、恒大华府、栢悦公馆，分别成交了7、6、5套。
凯旋门由华润打造，位于政务区荷花地板块，是二手房最热的区域，300米处就是万象城，坐拥天鹅湖和奥体中心商圈，离五十中天鹅校区100米，生活配套齐全，但4.6万/㎡的价格，注定是改善客群的选择。
滨湖区
滨湖区二手房近90天成交量最高的是中海滨湖公馆，其成交10套房。春晖园紧跟其后，成交了9套房。
滨湖157家二手房小区中，共有90家小区近90天成交数量为零。而滨湖区今年上涨最猛的水墨兰庭北区，也是零成交，在售二手房有17套。
链家截图
高新区
高新区的134家小区中，有80家小区近90天零成交量。成交量超过5套的只有4个小区，其中博澳丽苑成交了12套房源。
博澳丽苑自带幼儿园，距五十中望岳校区1.5公里，而且价格优势明显，在高新区二手房普遍在3万/㎡左右，1.8万/㎡的价格少之又少，入手比较划算。
庐阳区
庐阳区二手房近90天成交量最高的是和昌都汇华郡，其成交14套房。成交量在合肥的二手房中算是名列前茅的了。
在899家小区中，有731家小区零成交。庐阳区改善楼盘较多，在二手房普遍3万+/㎡的现状下，2万/㎡价格以下的小区更受刚需置业者的青睐。
除了1.6万/㎡的价格，45中就在和昌都汇华郡旁，这也吸引了不少买房人。
包河区
包河区659家小区中，有481家小区零成交，占比约73%。由于包河区新房供应稳定，二手房需求量并不大。
不过成交量超过5套的有7个家小区，金地国际城、蓝鼎星河府、元一柏庄、水丽坊自在城成交量并列第一，其均价在1.7-2.1万/㎡左右。
金地国际城虽然成交了8套，但还有294套二手房待售，存量较大。
蜀山区
蜀山区665家小区中，502家小区零成交，占比约76%。安粮城市广场和红皖家园成交了9套房。
安粮城市广场附近就是安粮国贸大厦，上班族居多，需求量较大，1公里内有五十中天鹅湖校区、唯品会城市奥莱，生活配套齐全，而且物业是绿城，居住舒适度较高。
经开区
经开区199家小区中，115家小区零成交，东海星城、融科城融祥园、南湖春城、绿地滨湖国际花都成交量大于5套。
交量排名前十的小区，其均价1.6万-4.7万/㎡不等，置业人群范围较广。
上涨最厉害的翰林府邸，成交量为零，反而下跌幅度最大的国耀花半里成交了3套房。果然新阶段高价位的房子，买房人并不买账。
瑶海区
瑶海区二手房近90天成交量最高的是海洲景秀世家，其成交14套房，恒大城、文一云河湾成交了13套。
在821家小区中，有612家小区零成交，但成交量前十的成交量是大于上述的7个区的。
虽然瑶海区老小区较多，但生活配套成熟，如果要自主的话，是给不错的选择。
新站区
新站区共145家小区中，有64家小区是零成交，占比约44%。排名第一当代MOMΛ未来城成交了17套房，也是九区中成交量最高的小区。
新站区的二手房价格基本上都低于新房的价格，而且新站区二手房不限购，同时也不在二手房指导价范围内，投资风险较小。
结语
学区是二手房保值的重要因素，也是投资客炒房的噱头么，但政策持续对学区房加码，大大打击了投资客，随着二手房指导价的发布，市场会更趋于理性。
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