为什么二手房卖不动了，价格却还坚挺？

• 1月4日，中指研究院发布《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2021年12月）》显示：2021年12月，全国100个城市二手住宅平均价格为 15999元/平方米，环比下跌 0.09%，跌幅较上个月扩大 0.01个百分点。

百城二手房价格持续微跌，刚好最近有人问：我一直关注某二线城市，二手房每年基本在10万套，每月成交7000套左右。虽然二手房停贷消息不绝于耳，可网上二手房价格依然坚挺，我想知道房东哪来的自信？和购房者谁能僵持过谁呢？都卖不动了，价格还如此坚挺？

一、先来看看：什么是价格坚挺的现象？

比如A小区1万元一平米，突然某天某位房东卖出了1.2万元一平米，于是全小区的价格就都成了1.2万元一平米。可是如果流动性被锁死了呢？

• 那么，1万元一平米也卖不出去，但是价格显示还是1.2万元一平米，因为根本没有新成交。而且都是名义上1.2万元了，你让一些人卖1万以下的，他当然不愿意的。

也许，直到某一天，真的有人扛不住了，9000元就卖了，那全小区的价格就真的成9000元一平米了。

• 在我看来，其实房价大幅度下跌根本不是开发商导致的，开发商再多就几个老板的事，大家都很理智，当地一把手出面吃顿饭价格就“坚挺了”，甚至还有点想抬价。最不可控的就是二手房，就算你把所有二手房东都喊一块吃个饭，大家统一一下价格，那样明天照样有人会偷偷低价卖的。

对于二手房东来说，如今接盘侠不够的情况下，话语权自然很低。虽然很多稍微老一点的小区价格很高，但是实际上卖不出去。因为规划不行、绿化不行、停车不方便或物业差等，这只不过是有价无市。房地产发展这么多年，很多新小区设计都已经改善了。

• 我再举个例子，我所在地区，某个小区，房龄较大，但价格还能卖到7500元，原先都在8000到9000元，绿化不行，楼间距不行，停车位不足，物业也不行。而相邻不远的某新盘小区，各方面都吊打，而且价格还低。如今二手房停贷情况下怎么卖？也就是有价无市而已。

二、二手房房价很难下跌，确实是因为持有成本太低了

我们来好好想一想，当初日本与美国房价大幅下跌时的具体情况：

• 日本90年代房价下跌，当时股市在房价下跌前两年就崩了，但房价一直坚挺，哪怕后来加息了，房价还是坚挺，并没有大幅下跌。日本房价大幅度下跌是在日本政府发布房产税后才开始的，这说明什么呢？

• 说明日本当初房价大崩盘的契机是房产税的推出，大大提高了房产持有者的持有成本，因为房价高，杠杆高，房贷加上房产税的双重持有成本远高于工资收入，这才逼得日本90年代房价大崩盘。

美国2008年次贷泡沫崩盘也有异曲同工之妙，美国房价崩盘也是建立在美国持有房产需要每年缴纳2-3%的房产税基础上，因为房产税的支出加上房贷支出高于工作收入，那时才爆发了次贷危机。

• 目前我们是没有房产税的，这就会造成房屋的持有成本很低，我国房贷只有30多万亿，但房产总价值超400万亿，房贷只占房产总价值仅7.5%，试想一下，这说明什么呢？

• 这说明超过70-80%的房子都是无房贷持有房产的，这些等于说既没有房产税又没有房贷，接近于0持有成本，他们根本不会因为二手房成交量下降或是房价横盘而造成房屋持有压力，大多数筹码持有者没有压力，价格就不会跌。

再看看剩下的人，相当于有20-30%的人持有占房地产总价值7.5%的贷款。假设平均都是五成首付五成贷款，贷款年利率6.4%左右，那他每年需要付房子总价3.2%的贷款，而房子租出去会有1.5-2%的租金收入，也就是说这部分人持有成本只是总房价1.2-1.7%而已，如果扣除公积金的话，那几乎接近抵消了。

• 哪怕不能完全抵消，也能进一步降到房价0.5-1%的持有成本。换而言之，0.5-1%持有成本相比美国日本2-3%房产税+房贷的持有成本来说，简直太低了，只有他们的20%左右。

• 可见，对多数持有者来说，房产持有成本低，就会造成所谓的成交量下降了，但房价依旧坚挺的现实情况，对拿着筹码的人没有造成压力，那就没有必要降价去卖的。

三、最后，未来二手房的价格走势会如何了呢？

很简单，中国房价20年来的大致规律就是横盘5到6年，然后1年暴涨2到3倍，这个循环已经多次了。具体如下：（这里的横盘指可接受的微跌、微涨或不动）

• 2004年至2008年，5年横盘；2008年至2009年，金融大放水，翻2到3倍。
• 2010年至2015年，6年横盘；2016至2017上半年，金融大放水，翻2到3倍。
• 2017下半年到2020年中，4年横盘；2020年底至今，金融大放水，热门城市暴涨20%至50%，最热门最核心的小区翻倍，最终被打压下去了。

• 即使像二手房卖不动的情况，以前曾出现过多次，最后都在大放水中又涨了。经历过几次这样的循环的人，会形成思维定式，坚信短期的横盘和阴跌是暂时的，只要再次开启一波金融放松，房价就会再次暴涨。以前信这个规律的，都赚大了；不信这个规律的，都亏大了。

那么，你以为房东们不知道房价太高吗？不知道如今房价不合理吗？当然知道！正是因为房价太高，所以不敢卖房，因为万一压错了宝赌输了，那可就亏得大了。

• 况且，这些房东们卖了房子钱去干嘛呢？炒股吗？一纸文书让明星股好未来跌了95%，一篇报道让明星股跌了又跌。也许我敢拿20万炒股跌了几万就当玩玩娱乐一下，但我绝对不敢卖房拿500万去炒股了。

所以，按照往常经验，目前至少要横盘6年以上，横盘到2027年，才会让房东们相信，我们确实不会有下次金融大放水了，也不会再有暴涨了。

• 但你可别忘了，咱是没有税的。我只是分析不卖房的内在逻辑，这种逻辑在过去二十年是成立的，但我可没说这在未来就一定会再重演的。

总之，为何现在二手房已经卖不动了，而房价却依然坚挺？因为现在的房价处于盘整期，横盘才是主流，即使少量房子卖不动并不会打崩整体房价的。

在我看来，房价的走势，跟股价类似。一只连续大涨的牛股，其上涨趋势一旦形成，就势不可挡。即使趋势被逆转，也需要很长一个剧烈震荡的过程，并不会突然转为下跌，形成倒V形尖顶。

• 房价同理，你把房子看成股票，这是一只20年20倍的超级大牛股。20年来，这只股票多数时间里都是单边上涨，少数时间横盘，真正的下跌几乎没有发生过。那么这样一只长牛股，要想逆转它的上涨趋势，是很难的，你懂了吗？