星巴克卷入租赁合同纠纷，被执行超千万？｜ 摩方

用过期食材风波未落，星巴克又被曝出遭强制执行1087万，并迅速冲上微博热搜。

近日，广东星巴克咖啡有限公司新增一条被执行人信息，执行标的1087万余元，执行法院为广州市天河区人民法院，关联案件为租赁合同纠纷。消息一出，网友疑惑：星爸爸欠租了？也有人调侃，最近看多了上亿的金额，这个数字内心已经毫无波澜了。

法律顾问精细化指引

本案当事人是广州银行股份有限公司、广州万基恒泰物业管理有限公司、广州曜一城投资有限公司，而星巴克、招商银行等是案件第三人。关于涉案房屋的租赁交易链条，广州银行将涉案房屋出租给万基恒泰公司，万基恒泰公司又转租给曜一城公司，曜一城公司拿到毛坯房后投入大量资金装修，再分租给星巴克在内的一干商户。（《民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。）

之后万基恒泰公司拖欠广州银行租金，广州银行要求解除合同收回房屋，而曜一城公司因为投入较大，如果退租损失严重，于是同意替万基恒泰公司支付租金及违约金。

曜一城公司确认其已了解广州银行、万基恒泰公司之间的租赁合同全部内容，并同意对万基恒泰公司的义务对广州银行承担连带责任，该意思表示属于债务加入。（《民法典》第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。）

后曜一城公司仅支付了部分款项，广州银行遂一纸诉状告到法院，要求解除合同并返还房屋。

《民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

星巴克等第三人述称其与曜一城公司签订的《租赁合同》合法有效，且严格履行合同义务，无任何违约行为，曜一城公司却长时间未能按约履行与万基恒泰公司的《租赁合同》，导致本案争议，其明显缺乏履行能力。

如果最终法院判决解除广州银行与万基恒泰公司的租赁合同关系，且判决两被告返还租赁标的，已向曜一城缴纳的租赁保证金还需另行要求返还，因此第三人主张行使不安抗辩权，暂缓租金支付，以租赁保证金抵扣未来租金。

企业在实际经营过程中，经常会处理到租赁合同关系，那么像本案中的转租对于星巴克这样的第三人可能会存在哪些风险呢？

就转租的常见法律风险，大方律师在这里给次承租人提提醒：

第一，租赁期限的风险

如果转租期限超过承租人剩余的租赁期限，此时出租人要求收回房屋，第三人就需要及时返还租赁房屋。（《民法典》第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。）

第二，转租出租人违约导致合同解除的风险

当出租人（房东）与承租人（二房东）之间出现违约行为，出租人有权解除合同收回租赁房屋，那将严重影响第三人（次承租人）的经营，造成损失，但是由于合同的相对性，第三人只能向承租人主张违约责任，若此时承租人财产状况不理想，第三人就可能面临损失无法填补的风险

像本案中，星巴克等第三人与曜一城公司等上一手出租方之间的租赁合同事宜，属另一法律关系，需要另案处理，一方面增加诉累，另一方面若曜一城财产状况较差，星巴克等第三人就要面临租赁保证金无法收回的风险。

第三，转租出租人无出租权的风险

转租中的出租人是原房东的承租人，其是否有权转租取决于原房东的授权或同意，如果二房东没有取得原房东同意擅自转租，则原房东有权解除房屋租赁合同收回房屋，将导致次承租人在转租中的投入打水漂，经营受损。

因此第三人从二房东手上承租房屋时一定要审查二房东与原房东的租赁合同是否有同意转租的条款，若没有同意转租条款则应当与原房东取得联系，征得其同意转租的书面意见。（《民法典》第七百一十六条第二款 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。）

因此，大方建议，在租赁房屋的过程中，应尽量避免与“二房东”“三房东”签订租赁合同，签订转租合同时要更谨慎，对“二房东”“三房东”的情况多考察考察再决定是否承租，以免造成不必要的损失。