浅谈租赁合同中租金滞纳金的性质

丨前言

2011年4月，某铭公司与某元公司签订《物流园租赁合同书》，合同约定由某元公司承租某铭公司名下的一处仓库，合同中约定了租金、仓库面积、租赁期限、租金支付日期等条款。另外，合同还约定了“某元公司应按时交纳租金及各项费用，如未按时交纳，某铭公司可以向某元公司收取每日千分之五的滞纳金”。2013年5月23日，某铭公司发函给某元公司，要求其缴纳2012年1月至2013年5月的租金滞纳金199896.8元。双方就此费用支付产生争议，诉至深圳法院。

对于此案的处理，两审法院审理过程中，就本案的两个争议问题产生不同意见：

第一个争议点是关于租金滞纳金的定性问题。实务中有些法院将该滞纳金认定为合同违约金，进而适用《合同法》《合同法解释二》中关于违约金判赔的法律规范，但也有部分法院认为滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，不应适用于民事纠纷范畴，作为主体地位平等的民事关系双方当事人更无权为对方设定滞纳金；

第二个焦点问题是关于租金滞纳金是否适用租金的诉讼时效（1年）的规定。本案初审法院认为“租金滞纳金为租金衍生的从权利，诉讼时效亦应为1年”。二审法院认为本案原告某铭公司主张的是“滞纳金而非租金，不受租金的诉讼时效之限制，滞纳金的诉讼时效应为两年”，适用普通债权请求权的诉讼时效，进而对原审判决进行了改判，支持了原告某铭公司的诉求。

丨租金滞纳金的法律性质

1、租金滞纳金为合同的“专项违约金”

日常实践中，常见房屋出租人在租赁合同中同时约定滞纳金和违约金。如约定“承租人不按时交纳租金(或出租人不按时交付房屋)的，每逾期一日向出租人（承租人）支付滞纳金**元，超过**日的，出租人（承租人）有权解除合同，承租人（出租人）向出租人（承租人）支付违约金**元。”

而滞纳金一般是指特定义务人不按照法律规定履行义务，该义务又不能由他人代为履行时，由执行机关按照义务人拖延的期限，按日课以义务人新的不间断的金钱给付义务，促使义务人早日履行义务。滞纳金常见于《税收征收管理法》等带有国家管理性质的法律法规中。在民事案件中，也常见一些使用滞纳金的情形，尤其常见一些公用企业，如供暖单位催缴供暖费，供电单位、供水单位催收水电费的单据上经常使用滞纳金的条款。本质上，滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，不适用于民事纠纷范畴，作为主体地位平等的民事关系双方当事人无权为对方设定滞纳金。

司法实务中，租赁合同双方在合同中约定的滞纳金，法院如何认定？最高人民法院曾在一则公报案例[1]中明确表明了处理态度。在本案中，双方当事人约定，如承租方实业公司拖欠租金，按日千分之五交纳滞纳金。对该笔滞纳金的性质，最高院在判决书中认定：“合同中有关拖欠租金以日千分之五交付滞纳金的约定，其法律性质为专项违约金，仅对拖欠租金产生法律效力……”。由此可以看出，司法实践中，当事人约定的滞纳金实为合同的违约金，法院应直接参照违约金的相关规定进行处理。

2、租金滞纳金的性质为“约定违约金”

违约金按其产生依据分为法定违约金和约定金。约定违约金是由当事人在合同中自行协商约定的违约方向守约方支付的违约金，这是司法实践中最普遍的违约金形式。约定违约金的法律依据为：

丨【法条依据】

《民法通则》第112条

当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。

《合同法》第114条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

法定违约金是指由法律法规直接规定的固定比率或数额的违约金。法定违约金可以说是计划经济时代的产物。《合同法》颁布之前，《工矿产品购销合同条例》《农副产品购销合同条例》（均已废止）中对法定违约金有过约定。之后被认为法定违约金是逾期付款违约金，其法律依据是：

丨【法条依据】

最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复（2000修正）

对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。

房屋租赁合同案件中的违约金是当事人签订租赁合同时为保证合同有效顺利履行，而在租赁合同中明确约定的一方违反租赁合同义务时而应当向守约方支付的一定数额或一定计算方法的金钱赔偿，属于约定违约金。因此在房屋租赁合同纠纷案件中，当事人主张违约金的，双方应当在合同中有明确的约定，否则当事人只能按照要求违约方赔偿违约损失，而不能主张违约金。而租金滞纳金事实上为逾期付款违约金，本质上也是约定违约金。

丨合同违约金与滞纳金能否同时主张

司法实践中，出租方即主张滞纳金同时又主张违约金的，常见于迟延履行导致合同解除的情形，法院在处理该类型案件时一般会综合考虑守约方的损失，酌情支持违约金一项请求即可；如果当事人只主张滞纳金的，常见于迟延履行但未达到解除合同后果的情况，法院会视为其主张的为迟延履行的违约金，直接按照违约金处理即可，不会支持其滞纳金的诉讼请求。

丨租金滞纳金的诉讼时效

根据我国《民法通则》第136条的规定，房屋租赁合同纠纷中，出租方主张租金的债权请求权适用1年的诉讼时效，如超过1年向承租人主张租金损失，将丧失法律上的胜诉权，其法律依据为：

丨【法条依据】

《民法通则》第136条

下列的诉讼时效期间为一年：

（一）身体受到伤害要求赔偿的；

（二）出售质量不合格的商品未声明的；

（三）延付或者拒付租金的；

（四）寄存财物被丢失或者损毁的。

如若出租方在合同相对方迟延履行但未达到解除合同后果的情况，仅仅向承租方主张了迟延履行的滞纳金（逾期付款违约金），出租人的该项请求权是否适用1年的诉讼时效。深圳中院的裁判实践认为，滞纳金的诉讼时效与租金的诉讼时效不同，应当适用普通债权的诉讼时效规定，即主张滞纳金的诉讼时效应为2年。

丨【法条依据】

《民法通则》第135条

下列的诉讼时效期间为一年：

（一）身体受到伤害要求赔偿的；

（二）出售质量不合格的商品未声明的；

（三）延付或者拒付租金的；

（四）寄存财物被丢失或者损毁的。

虽然司法实务中会将租金滞纳金认定为合同的违约金，适用普通债权的诉讼时效（2年），但是，对出租人来说，为避免引起纠纷双方的异议和旷日持久的诉讼，保险起见出租人应当在知道或应当知道权利被侵害时（一般为合同解除之时）1年内，即向承租人主张租金和租金滞纳金的损失。

【法条依据】

《民法通则》第137条

诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

[1] 新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁合同纠纷二审案，案号：（2000）民终字第115号