【太原楼评】恒大海花岛创造业界的诸多“奇迹”！（原创）

太原楼评☞| 业内视角

文3000字/阅读15分

导读

如果地产有年鉴史，2021年入围定有恒大！2022年仍将继续...

涉资近80亿，39栋即将被拆除！

2022年元旦假期尚未结束，恒大海花岛被行政处罚的消息传开：因违法取得的规划许可证已被撤销等，要求海南海花岛2岛的39栋楼在10天内拆除！其售价每平1.8-1.9万元左右，据此估算，此次被通知拆除约43万平，涉及价值约77-81亿。

2021年对于恒大来说可是是多事之秋，年初战略布局，重资造车，“大手笔”做房车宝，感觉恒大依旧是“恒”“大”，各版块并驾齐驱，再续辉煌！

然而下半年恒大股票跌了近九成，如今总市值210亿，每股1.59港元已经临近成为“仙股”。

时间轴继续往前拉一年，2020年下半年恒大先是一份恳请重组文件流出，随后辟谣凭空捏造、为不实诽谤。一个月后恒大发布终止深深房重组计划，1300亿战投继续持有！

继续往前推：2016年10月恒大宣布重组深深房，恒大集团的地产业务注入深深房，完成A股上市平台的搭建。为推动资产重组，2016年至2017年恒大先后启动三轮引战，吸纳包括苏宁、正威国际、山东高速等27家共计1300亿元战略投资。

看完这些材料，做个总结：

1，恒大善舞长袖，在资本市场中的战略布局是高段位玩家。

2，恒大资本充裕也是源于恒大的利好，争取吸纳了高额战投。

3，造梦非全部有效，世事洞明皆学问的“智者”并不盲信恒大！

理解了这些，对于看待海花岛就会更容易。

一：理解海南岛东西海岸区别！

海南空间区域定位：“西拓东优”

海南的第一张名片不是海口，而是三亚，故而海南最优质的资源首选大三亚，但是房价崎岖，购道艰险，故而退求其次以海口，澄迈，文昌形成的北部海澄文区域。

海南整体格局呈现就是南强于北，东优于西，中部地区最显落后些。

海花岛的西海岸偏弱

西海岸沿线以“海”“林”“田”等自然资源，是工业和产业定位为主，以行政中心和总部建设带动旅游、度假。而东海岸线本身就是度假的定位，打造东海岸国家级旅游度假区，即使经过了20多年的发展，东海岸的基础配套仍需完善中。

如果把海南当成一个城市的话，东海岸相当于老城区主城区，而西海岸就是高新区偏远区。在气候、环境、风景等资源上，东海岸居住价值是要远胜于西海岸的。

二：海花岛的始末传奇

2013年的传奇序幕！

2009年11月5日恒大在香港联交所成功上市，在这一年也是海花岛启动调研规划报批，到2013年正式获批，海花岛由三个独立的离岸式岛屿组成，中间的花形1号岛是“三角梅”形状，主打商业旅游度假产业，两边的2号岛（高层区）、3号岛（别墅区）是浪花形状，取名“中国海南海花岛”。

填海工程的数字奇迹！

2013年-2015年开始填海和招拍挂，海花岛总占地12000亩，投资额高达1600亿容积率2.1，总建1367万㎡，定居人口超过11万人，海岸线长达40公里，建成后为世界第一大人工岛，恒大集团和儋州政府拟定的填海面积约为：7.8平方公里。

填海用地用于商业开发的，必须获得国家海洋渔业局和国土局的双重核准。750亩以上的填海用地项目必须报送GW院及国家海洋渔业局审核。而海花岛差不多把整个海南省所有的填海指标都用上了。

世界之最的估值奇迹！

1600个亿，对于恒大到底投入了多少？恒大是如何操作这么大的项目？

核心手法：杠杆撬动玩的666！

化大为小，分别开发，减弱压力！

期房销售，万人抢购，活用认筹！

化零为整，造势概念，提升估值！

在海花岛之前，恒大就搞了一个不在上海的上海海上威尼斯，9000亩的项目分成13个分公司，那么海花岛算是一个海上威尼斯的PLUS版！

做高势能，恒大海花岛概念很大，前期的资金投入则相对较小！

1、土地抵押：获得土地开发权，会用土地抵押向银行做贷款，这样前期的开发资金大部分就又重新到位了；

2、灵活营销：全国海量的恒大业主，一千多个在售项目和营销队伍，重赏之下必有勇夫！当客户第一次面对海花岛时，大概都会惊叹！好牛B，强烈冲击感之下“恋爱脑”迸发，十万人千架包机，据说认筹数超4W组，即便认筹金1W，这个体量也有几个亿，导向营销费，客户登岛的费用就解决了，不买也没关系，新又补上循环往替。

3、热销开卖后：海量的宣传和解读，热度持续不退，因为够大而生产足够的信任，首期开盘就是过百亿，有这个金额继续投入开发，项目现金流就妥了。

海花岛溢价的奇迹！

海南儋州房价属于较低的，均价在八九千。海花岛是儋州的排浦港与洋浦港之间的海湾区域，原属镇级别，自然配套较为弱，但海花岛价格却是儋州均价一倍以上！

洋浦港由北至南分布有金牌、神头、洋浦、白马井四个港区，其中金牌、白马井港区以散杂货为主；神头港区作为 石化功能区，主要分布以能源、原材料等为主的石油化工及浆纸码头；洋浦港区以集装箱及散杂货为主。

大规模的填海造楼，自然拉升恒大集团估值。对于GDP仅有几百亿的儋州来说，来了一个1600亿大户，自然是悉心照料，积极支持配合。

2021年海花岛已启动试运营，随后海花岛童世界水上王国也试营业，至此海花岛单价一度涨至两万，如此来看恒大海花岛的溢价能力着实不低。

2018年海花岛命运转折点！

随着海南省围海造楼的如火如荼开展，施工过程中巨大的环境破坏与生态多样性影响被公之于众（如对红树林毁灭），国家紧急叫停该省的填海工程。

2018年，海南省发布围填海项目的整改清单。此后，省委省政府成立调查组，公布违法围填海整改方案。2020年5月15日，海南省委、省政府成立海花岛问题调查整改工作领导小组，于2020年10月完成对恒大海花岛公司违规建设4条涵管桥和39栋住宅建筑等问题调查，这便是伏笔。

三：海花岛如今的实况！

目前海花岛沉重的事实：

1，海花岛仅开发一半，另一半尚未开发。

2，（海花岛项目）未开发的2470亩土地不能用于纯商品住宅开发建设。

3，海花岛被视作恒大“优质”抵房项目。

4，海花岛住宅的实际租金回报率不足1%！

行政处罚决定书称，儋州信恒旅游开发有限公司位于儋州市白马井镇海花岛2号岛三(六)期项目共建设39栋楼，总建筑面积434941.46平方米，因违法取得的规划许可证已被撤销、项目存在违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定情形，依据规定，现责令该公司在10日内自行拆除上述违法建筑物。如逾期不拆除，执法局将依法组织拆除。

小结：关于恒大海花岛的思考！

如何理解看待恒大海花岛

1，处罚态度坚决，含有对旧模式的否定。

2，这场“战役”没赢家，有新出路的思考。

3，恒大光环渐消失，脱实向虚终究如梦。

这些年恒大对于行业颇有建树，建立行业模块化标准，稳健了行业红利，培养了不少人才，让房地产行业发展进入到高速通道，但总结恒大模式会发觉！

极强的恒大特征！

1，大宗郊区，低价圈控，分批开发。

2，搞大概念，炒热预期，形成“热销”！

3，营销怪才，注重激励，客为渠道卒。

4，向上“诉”苦，向下融资，捆绑共荣辱。

5，做高溢价和估值，灵活打折或抵押。

关于未来恒大能否再次崛起，或许已给出过答案——“恒大未来不卖期房，全部现房销售”！海花岛的拆除处理其实很痛，包括地方、恒大、银行、总包方、购房者...但对于行业做难而正确的事，终究要面对阵痛。

地产行业去杠杆去捆绑才能循序渐进，使建筑和生态相互兼容，让地方和开发商合作中形成良性的关系。

-- END --

© Copyright

作者：太原楼评编辑：张明 京京

原创作品未经同意或授权不得商用

图片：来源于网络 侵删

□ 更多太原楼评原创热文□

点击“”查看太原楼市韭菜自我修养——五折购房？

点「赞」+「在看」就是最好鼓励