福州二环内纯商盘，榕发悦乐郡，均价3.37W，怎么看？

今晚福州不动产一次性更新了多个项目，其中值得关注的项目有两个，一个是位于五一广场附近的龙庭路95号，一个就是位于塔头的榕发悦乐郡，先来聊聊榕发悦乐郡。

备案情况

2020年10月，榕发底价拿下的纯商地块，在1年后，2021年的倒数第二天，B区终于领证首开，两栋住宅都是独梯定位，共83套，车位98个。

B1：16层，56套，1层实际是3层，配建底商，顶楼复式，主推130平米，公摊22.7%，均价3.34W
B2：15层，27套，1层实际是2层，配建底商，顶楼复式，主推106平米，公摊27.7%，均价3.43W
车位：仅一层，98个，均价31W

分析：对于项目而言，分成两个AB区，这次推出的B区位于南侧，优势在于没有北侧塔头路的噪音，不过B区北侧依然存在电信大厦，以及规划了公交站，依然存在一定影响。

从楼栋配建来看，全部都搭配了底商，由于仅两栋楼，社区空间也较小，B1栋采用2T2联接楼，位于南侧沿街，从整体的设计来看，项目的优劣势也非常明显，纯商+地铁+二环内的区位，劣势也不少，周边的电信大厦、公交站、底商，可以说影响也不低。

从公摊来看，由于都是2T2的楼栋定位，公摊都不低，其中B2，由于106平米做这种产品，导致公摊高达27.7%，可谓不低。

对于这次备案连带车位也一起领证，98个，均价31W，对比住宅83套，比例1：1.18。

楼层差价

这次差价不再像以前观湖郡那样死板，每层差价100，有较大差异，那B2号楼做个例子：

1层：最低，实际3层，楼下底商，与次顶楼差价6700，对于13层的差异，价差蛮大，均价2.9W
2层：层差1200，其中01单元差价0，与日常项目类似，低楼层层差较大
3层：层差1000，其中05单元1300，依然不算高楼层，但是基本差价都吃了，不推荐
4层：层差0，数字敏感层，实际6层，不过没有优惠，由于低楼层差价较大，不算太差
5层：层差1300，05单元1800，分水岭，这层把差价基本都吃完了，不推荐
7-13层：层差300，对比市场100-200层差，并不算少，不过依然推荐选高楼层
14层：层差2800，顶楼复式，与观湖郡类似，预计是给特别的客户定制

分析：对于这次的层差，可以说榕发也不再是以前的榕发了，当初观湖郡层差100，闭眼挑高楼层。

对于这次的差价，高低差价高达6700，并不算低，不过考虑到项目周边不利因素太多，低楼层被影响的概率也不小。

当然对于这次这样的定价，从目前项目的蓄客来看，高楼层基本关系拼得也很激烈，对于低楼层而言，其实有了较大差价，也不算坏事。

从选择来说，考虑到楼栋房源不多，虽然差价大，但是依然能选肯定选高楼层。

楼栋分析

这次备案的两栋楼，其中B2位于北侧，主推106平米，不过仅27套，A区最小111平米，不过非独梯，不过由于这样的设计，公摊高达27.7%，套内仅76平米，从户型来看，厨房、卧室、卫生间，空间都不大，有意向的最好评估清楚，同时B2栋北侧即是电信大楼和规划的公交站，未来的噪音也不小。

对于B1楼栋，主推130户型，2T2楼栋，对于小高层而言，公摊依然也不算低，布局相对来说比较主流，其中主要的注意点是南向的卧室客厅纵深，虽然现在追求大面宽，但是这种面积段，如果刻意追求面宽，纵深不小依然影响居住体验。

价格对比

项目位于塔头片区，周边的新盘不少，清一色高配比混合安商，这几年基本已经开盘，从价格分布来看，最早期的金岳府、凤峦郡2.7W，今年初的蓝光玖榕台、恒宇尊品、中建岳前雅居，备案均价在3.1-3.2W左右。

分析：对比项目情况，虽然项目社区偏小，不过纯商的优势在周边高达13个高配比安商房的承托下，这个优势可谓耀眼。

从项目的备案价来看3.37W，均价上浮1-2K，优势依然不少，特别对比不少混合安商，上半年不仅3.2W均价，还要求捆绑车位，可以说性价比还是较好。

当然如果就算放大的今年晋安区整体来看，国贸榕上，位于二环内，分栋安商房，同样地块小，备案均价3.5W，东二环联发君樾府，纯商精装3.55W，五里亭首开香悦配公租房3.2W，可以说对比下来，价格优势还是明显。

销售方式

昨晚就有读者留言备案价已经出来，售楼部已经发出认筹通知，通过读者反馈，大概就是拼关系提前预定房源，如果认购车位，备案价32W，优惠价27W，购买车位，房款99折。

分析：对于榕发这次的操盘，可以说也意味着房企在逐渐商业化，从当初祥浦苑认筹摇号，观湖郡线上选房，悦乐郡已经拼关系。

近期更是看到房企发出的推广文，可以说在今年榕发拿下多个地块后，明年预计榕发可能也会一反常态，不再是当初的佛系卖房。

对于这次的项目，优势在于采用了融侨物业，对比祥浦苑的伯恩，观湖郡的长城，这次国企的物业痛点也有所缓解，加上项目的楼层差价，也不再是以前死板的层差100。

近期榕发也一反常态，对年底拿下的地块迅速地进行地块备案，可以说从悦乐郡项目开始，将是榕发从当初大家认为只会盖安置房的国企，慢慢转型为商业地产公司。

盘点总结

对于悦乐郡，从土拍开始一直受到关注，在年底压轴领证，虽然备案价也基本与预期差异不大，不过项目的认筹也相对激烈。

对于福州今年的楼市，也是异常混乱，摇号消失之后，捆绑加价不断。作为本土国企的代表，虽然有点道德捆绑，但是依然希望榕发能做出表率，奈何时过境迁，对于有意向无关系的购房者，可能也只能失望。