土地集体流拍，三四线极寒时刻！

三四线城市，正面临极寒的时刻。

我说的不是天气，而是土地市场，在广袤的土地上，土拍的冰冷，比这场寒潮有过之无不及。

秦皇岛，12月单月挂牌31宗地块，但仅成交10宗，剩余地块均已流拍或延期。2022年1月已有14宗地块挂牌，里面有9宗都是12月没成交的延期地块，搞不好还要流拍。

12月29日，据江西省土地使用权和矿业权网上交易系统，赣州章贡区沙河组团4宗地块因无人竞价全部流拍，合计面积约297.04亩，起拍总价约9.96亿元。

最典型的是长春，第三轮供地，长春推出了12宗地块，仅成交3宗，9宗因无房企报价而流拍，流拍率高达75%。

流拍的9宗地块包括长春新区3宗、二道区2宗，以及净月高新开发区、宽城区、莲花山生态旅游度假区、经济技术开发区各1宗。

长春说起来是弱二线，实际境遇也跟三线差不多了。

问题的根源，是房企没钱+城市分化。

开发商今年的情况，一个比一个惨。

今年头部开发商接连爆雷，房地产行业出现信用危机，银行、信托抽贷断贷，民企违约潮蔓延，美元债经历两轮暴跌，境外融资至今无法重启，房企融资渠道几近崩溃。

进而购房者对期房已经毫无信任感，购买力急剧下降，价格崩塌的城市越来越多，20多个城市不得已发布了限贷令。

融资没了，房企只能降价促销，但今年各地发布了限跌令，不让房价降太快，就算房子卖出去，回款也放在预售资金账户里，地方上怕烂尾楼蔓延，这笔钱只能用于施工，不少民企开发商连还债的钱都没有，更别提拿地了。

但是，对地方财政来说，土地市场又不能承受大面积流拍，现在卖地收入已经占到了政府性基金收入的9成，各地的三保支出、基建、基层开支都要依赖土地出让金收入。

这个时候，大城市还能靠城投托底，地方国资入场，来稳住土地市场，至少能维持“表面上的繁荣”。

看一组数据。

中指的数据，上半年，第一批集中供地的时候，22城首批集中供地流拍率只有6.27%。

下半年，第二批集中供地，那时候开发商已经没钱了，形势急转直下，共计流拍89宗地块，撤拍198宗地块，整体流拍撤牌率达到32.8%。

到了年尾，第三批次地块合计流拍率，直接降到了18.47%，其中广州、成都第三批次流拍率比第二批次下降近20个百分点。

为啥第三次集中供地，流拍率降这么多？

原因上面已经说了，大城市城投能托底啊。

以广州为例，12月2日第三轮集中供地挂牌17宗土地，最终成交13宗，知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设、广州地铁这类城投公司成为投资主力军，总计获取9块地。

在上海，港城开发、临港城投通过自投与合作并举，拿地总价分别达到91.8亿元、87.5亿元，上海城投也获取3块地，总耗资47.7亿元。

在长沙，三轮供地23宗地块中，超九成地块由第三方平台公司竞得；其中，振望投资、纬地置业、望城腾飞土地公司共斩获望城区11宗地块，开福城投、金霞发展集团包揽开福区3宗土地。

但是，靠城投、地方平台公司、地方国资稳住土地市场，就算是大城市，这种方式也是不可持续的。

一方面，城投要还债，需要地方上的土地出让金返还，现在拿了地，又没有开发资质和运营水平，明年还要找房企合作开发操盘，只要民企不拿地，终究还是地方财政“左手倒右手”的“空手戏法”，说白了就是骗自己。

另一方面，城市跟城市不一样，大城市地方平台公司，多多少少还是有点实力的，“左右互倒”的游戏能玩一阵，扛到春暖花开就行，但小城市本来就债台高筑，偶尔托底可以，不可能一直拿地。

于是，我们就见到了文章开头，三四线城市土地集体流拍的现象。

这种形势，不能再蔓延下去了。

从土地成交下滑，到土地出让收入增速的放缓，再到财政收支受到影响，会随着时间逐步传导。

如果任由卖地收入下滑，地方上的“政府性基金收入”，必然会受到影响，进而影响各地的基金、城市建设，基层人员工资开支。

房地产行业，从来不是一个自我循环的“孤岛”，而是联结地方财政、金融体系、上下游行业、居民资产配置的宏大体系。

怎么办？

以目前房企的融资形势来看，春节前的回款是指望不上了，加上商票被监控，美元债又没办法“借新还旧”，民企还没有大规模发债，在节前，三四线城市的土地市场，可能还要冷清一阵。

但是，我们看到央行、银保监会隔三差五地给市场喊话提振信心，并购贷、开发贷已经安排上了，个别出险的头部房企项目，也开始陆陆续续的复工。

考虑到银行上半年会有充裕的房贷额度，加上每年2-5月份有惯例置业潮的“小阳春”，等到冰冷的土地市场回暖，可能要到3个月之后了。

来源：蓝白观楼市

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