佳兆业没卖海南村项目，背后是荔湾旧改的大变局？

荔湾旧改推进或许有了新思路。

周二，我们关注到广州旧改新定调初步结果中，全市全面梳理114个城市更新项目，荔湾花地村、大坦沙（河沙村、西郊、坦尾）、五眼桥村可以继续推进，聚龙湾（启动区）需要优化调整。

而在同一天，有媒体报道称，佳兆业卖出了负责操盘海南村旧改的项目公司股权，引入了荔湾国资。

看似国资进场兜底，但在背后却隐藏着一条暗线，并非简单“一买一卖”的逻辑。

先给结果，下面细说。透过背后的复杂关系，实际上佳兆业谈不上卖掉海南村旧改，因为接手方亦有佳兆业自己的身影。反而透过这层关系，看到荔湾区旧改有了细微变化。

到了昨天，茶滘村旧改又有新的复建地块批前公示，将建8栋高层住宅、1栋商业，后续入市将成为激发荔湾楼市。

这也是今年以来，茶滘村旧改第三次有项目地块建设、开工，不再停留在“沉默期”。 种种变化表明，荔湾旧改或进入快速推进阶段。

01佳兆业没卖，交易背后牵出资本局

企查查信息显示，12月28日，广州市佳伦房地产开发有限公司（下称：广州佳伦）发生股权出让。

佳兆业集团（深圳）有限公司持股比例由100%下降至51.0204%，广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心持股（有限合伙）（下称：白鹅潭城市更新二号基金）新增持股48.9796%。

广州佳伦目前仅有一家对外投资公司，即全资持有广州市佳南房地产开发有限公司。透过@广州海南村更新改造 得知，后者为荔湾区海南村旧改项目公司。同时，佳兆业亦有向媒体证实，此次转让股权的旧改正是海南村项目。

回到白鹅潭城市更新二号基金身上，其分别由广州市新鸿锐实业有限公司（下称：广州新鸿锐）、广州白鹅潭基金管理有限公司（下称：白鹅潭基金）、广州市新隆沙投资集团有限责任公司、广州市西关国有资产投资有限公司。

其中，后三者最终实际控制人均为国企，涉及到广州市政府、广东省财政厅、荔湾国资。

股权变更后，市场普遍认为，佳兆业出售海南村旧改项目部分股权，引入荔湾国资，以缓解目前资金流动性紧张的局面。

但实际上，这个观点只对了一半。因为三家国资背景控股公司，并非大股东，合计持有权益为41.17647%，剩余权益由广州新鸿锐持有。

广州新鸿锐成立于1998年7月份，法定代表人为赖大目，注册资本为3000万元，公司股东为自然人赖大目、郭添禄，分别持有60%、40%。

看似线索断了？实际进一步透过两位自然人股权穿透情况，发现两人均有着深厚的佳兆业相关背景。

其中，赖大目在24家公司担任法定代表人（含注销，下同）、22家公司担任股东，郭添禄对应的则为4家和9家，不少公司与佳兆业集团存在千丝万缕的关联，只是这些公司少有纳入到上市公司体系中，赖、郭也没有出现在佳兆业集团高层名单中。

有迹可循的是，赖、郭曾在佳兆业集团创业时期部分公司中，担任股东角色。目前，赖、郭目前涉及到公司大部分为股权投资、资产管理、投资管理等类似公司，意味着职能侧重点偏向资金运作层面。

其中的核心公司无疑是深圳佳诚基金，由赖大目全资持有，前身为深圳市佳兆业基金管理有限公司。

早前，佳兆业集团在官方新闻中透露，佳兆业已组建金融集团，深圳佳诚基金是金融集团的一部分，该基金公司发起了多支城市更新产业投资基金。

综合这些信息来看，白鹅潭城市更新二号基金的进入海南村旧改项目，仅在股东控制权上，并没有发生实质变化，反而有更多的资本方入局，不仅有荔湾国资进场兜底，还有佳兆业自身引入擅长资本运营的平台。

未来，佳兆业在海南村旧改项目会出现哪些大动作，值得期待。

02 广佛要地，计划下半年转化货值超440亿元

实际上，看到海南村旧改项目的素质，大概能明白，佳兆业并不会轻易出售。

今年5月、6月的广州疫情中，荔湾海南村持续登上“新闻头条”。因为村内多是老旧的握手楼，生活环境堪忧，加上人口密集、缺乏统一管理，使得防疫初期十分艰难。

这也是海南村走向全面改造的必要性，况且其处在荔湾区南部，紧靠着广州环城高速，是广佛同城的桥头堡，唯有旧改才能盘活这条村的价值。

此前实探发现，村里医院、饭店、药店、市场等一应俱全，还有一所何香凝纪念学校（小学）、幼儿园，基本满足日常生活所需。

目前，海南村已形成花卉行业一条链，辖区内有波园路、赤岗、花卉博览园等花卉交易区，还有何香凝工业区、工贸区、海河冰鲜交易市场等，产业丰富。

因为位置好、租金低廉、生活配套齐全，海南村已有过万的外来人口扎堆于此。年初，荔湾区政府发布的数据中，目前海南村常住人口19521人，其中村民6534人。

产业丰富、外来人口多，使得海南村变成一条“富豪村”。村里每年有固定的两次股份分红，以及联社及生产社出租商铺、厂房及仓库的租金。基础数据显示，2019年海南村集体总收入26,353.5万元，人均可分得53,796元。

出奇的是，尽管当下分红多、收入高、位置好，海南村村民依然有着很高的改造意愿。

2018年4月，该村正式召开全体股东代表大会，以100%同意率通过改造意愿表决；随后，第二次村民表决中，改造意愿同样高达96%。

2019年，海南村正式向各大企业放出“橄榄枝”，开通旧改合作意向企业的报名通道，并成功吸引了5家企业。消息称，5家企业为佳兆业、富力、雅居乐、周大福、深圳新华城。

在激烈的争抢中，佳兆业以同意率100%成功胜出，成为海南村改造项目的合作意向企业。

海南村是荔湾区面积最大的旧村改造项目，改造面积将近360万㎡，足足有半个珠江新城的规模。

早前，佳兆业也曾透露，公司原定计划中，海南村项目预计在2021年下半年实现旧改转化，对应转换得来的可售货值逾440亿元。

来之不易，加上海南村是妥妥的一块“肥肉”，佳兆业自然不会轻易拱手让人。

03 荔湾旧改寻求蹊径，城更基金首次入股旧改？

抛开佳兆业公司资金流动性因素，去看白鹅潭城市更新二号基金入股，或许能够发现荔湾区正在尝试用城市更新基金的思路，去推进区内旧改项目。

与我们之前关注的上海城市更新基金，有着许多相似之处。因为在老城区高昂土地征拆成本面前，加上房地产市场融资“遇冷”，需要有足够的资本支撑合作企业推进项目，详情回顾。

这也是荔湾区成立城市更新基金的目的之一，还有另一个目的是：配合白鹅潭核心商务区在产业金融服务上的建设。

2016年，作为广州西部CBD的白鹅潭中心商务区，被定名；2017年，荔湾区“白鹅潭产业金融服务创新区”获得广州市授权、挂牌。挂牌当天，荔湾区就与安信信托股份有限公司签约，合作共建规模达100亿元的创投基金。

白鹅潭基金也于2017年6月份正式成立，不过，早前投资项目和引导方向主要集中在医药生物、健康产业。

实际上，白鹅潭片区内，大部分土地为“三旧”地块，为了加速盘活存量土地，白鹅潭基金到2020年2月才成立了城市更新基金，即广州白鹅潭城市更新投资发展中心（有限合伙），而城市更新二号基金在2021年2月份才成立。

2017年至2020年2月份期间，荔湾区旧改项目基本推进十分缓慢，恰在成立之后，开始有不少动作，比如山村公示基础数据。

白鹅潭首个城市更新基金股东名单中，广州家缘间接持有50.41%股权，白鹅潭基金、荔湾国资分别持有41.32%、8.26%。

大股东广州家缘控制人为两位自然人，虽未确定最终最终控制人，但通过股权穿透可以发现，其与奥园存在关联。同时，城市更新基金首个项目也选择与奥园合作，入股了广州奥荣置业有限公司，注册地为番禺南村镇万惠一路。

乐居城更了解到，奥园目前尚未在番禺南村镇有确权和介入的旧改项目，结合入股公司的经营范围，初步断定与旧改项目无关。同时，奥园在荔湾为东塱村的合作企业。

这也意味着海南村旧改，是白鹅潭城市更新类基金首个入股的项目。另外一点是，尽管白鹅潭城市更新类基金成立晚，但胜在发展迅速。

据广州日报报道，截至今年8月底，广州市区级基金投资项目超200个，签约投资额达32.67亿元，其中，荔湾白鹅潭基金已设立2期城市更新基金，总规模逾14.21亿元。

同时，据市财政局介绍，区级基金坚持立足本区，引导资金注入本地优势资源、创新领域和城市更新项目。

白鹅潭城市更新类基金，对于荔湾区内旧改项目来说，无疑是快速推进旧改项目的一种探索。

更为重要的是，在今年9月份中，荔湾区还发布了一份《关于新时期进一步促进荔湾区科技金融与产业融合发展的实施意见》（征求意见稿），其中提到“鼓励设立科技基金、城市更新发展基金和文化基金”。

而这次白鹅潭基金入股海南村旧改项目，看似简单的纾困、兜底，背后或是荔湾区旧改开始寻求快速推进的蹊径。