律所实务丨“住改商”经营民宿，《民法典》有何要求？

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# 编者按

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

一、案件回顾

林女士、吴先生、许先生系南京市新街口商区某大厦的住户，该栋大厦1至14楼为商业用房，15至49楼为住宅。2019年，被告朱某将自己位于40楼的住宅房屋租给被告陈某，陈某对房屋重新装修改造成八间带独立卫生间的房间，并对外出租，经营民宿。

这样的改造为朱某、陈某带来了经济效益，却对住在楼上楼下的林女士、吴先生、许先生等住户带来了困扰，陌生人的频繁出入，严重影响楼中居民的日常生活及人身财产安全。无奈之下，林女士、吴先生、许先生作为原告向法院起诉要求被告朱某、陈某停止涉案房屋内的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。朱某、陈某表示，涉案房屋的有关经营行为已在有关部门备案，并领取了营业执照，按照国家规定隔成的不少于15平方米一间房屋，属于合法行为。租客通过网络下单可以选择短租或长租，所有客人信息都按照公安机关要求实时上传，并未侵害林女士、吴先生、许先生的合法权益。

法院经审理认为，朱某、陈某将住宅用于经营用途，林女士、吴先生、许先生三人作为有利害关系的业主对此提出异议，起诉要求停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途，于法有据，应予支持。根据《民法典》第二百七十九条规定，即便朱某、陈某的经营行为已向相关部门报备，其改变住宅房屋用途亦必须经有利害关系业主的一致同意。

综上，法院判决：陈某在判决生效之日起十日内停止在涉案房屋内的经营行为：朱某在判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复为住宅用途，不得将上述房屋改变为经营性用房。

二、法律解读

近年来，由于社会经济发展、产业布局调整、城市区域功能调整等原因，部分住宅的所有人希望通过改变住宅用途来发挥闲置房屋的作用，获得最大化的经济利益，利用住宅办企业，开饭店、网吧、民宿等行为屡见不鲜，实践中将此种情况称为“住改商”。而“住改商”可能会造成来往小区外来人员频繁出入，增加小区的不安全因素，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用紧张，更产生了噪音扰民、安全隐患、环境污染等问题。因此，近年来，因“住改商”引发的纠纷日益增多，造成了不少社会矛盾，群众的立法呼声也日渐强烈。虽然《物权法》时代对于“住改商”问题也有法律规定，但是该法的表述是“应当经有利害关系的业主同意”，这致使在实践中多采用业主“多数决”的方式进行表决，而该“多数决”到底是采用二分之一以上通过，还是三分之二通过亦或是全体利害关系业主通过，各地法院的判决也不统一，这不仅违背了立法的初衷和本意，牺牲了部分业主的合法权益，更产生了同案不同判的问题，亟需法律予以更新和明确。

民有所呼、法有所应。《民法典》第二百七十九条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”该规定明确对于“住改商”问题需要经过有利害关系业主的一致同意，赋予利害关系业主的“一票否决”权，有利于保护相关业主居住品质和房屋价值，对规范当前日益普遍的“住改商”现象有很大的规范意义，更对保障其他业主的生活秩序和生活质量，调节社区邻里关系，促进社会和谐等意义重大！

此外，《民法典》配套的司法解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》中还明确了“有利害关系的业主”的具体范围。其第十一条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”这里的业主，不仅包括房屋的所有人，还包括基于出租、出借、居住权等合同或法律规定而具体居住或者使用该建筑的业主。同时，该解释还在一定程度上赋予了本栋建筑物之外的业主主张利害关系的权利，只是对于这部分业主，他们必须先要提供其受“住改商”影响的相关证据。

三、律师提醒

实践中，部分“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。该做法是无法获得人民法院支持的，正如上述案例一样，办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，并不涉及当事人“住改商”民事行为效力的问题。因此，对于拟使用房屋从事商业活动的业主而言，应提前了解该房屋的登记性质，是否具备合法的手续，并了解当地法规政策，是否允许进行“住改商”的经营活动，并及时办理相关手续，另外，还应向小区物业以及利害关系业主表明“住改商”的目的，先征求他们的明示同意，以降低法律风险。

对于利害关系的业主而言，如果发现有业主在未取得自己以及全体有利害关系业主一致同意的前提下，擅自改变住宅的用途的，有权向有关部门进行投诉，必要时还可以通过向人民法院提起诉讼的方式，要求“住改商”的业主承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等法律责任。

作者简介

朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省商会调解员，安徽省《民法典》讲师团成员。