推进土地整备，必须知道的留用地合作开发交易流程三大要点

2021年12月25日，恰逢圣诞节，合一更新整备商学院2021年最后一节课程《土地整备利益统筹政策解读，规划方案，留用地合作开发及集体资产交易专题》顺利收官，特邀的三位老师分别从政策编制、项目规划、项目交易等三个层面进行分享。

随着城市更新步入深水区，土地整备利益统筹，代表了未来的二次开发实施方向，受到市场的强烈关注，课程报名的消息一经发出，即使在年末时间安排较为紧张的情况下，仍得到新老学员的大力支持，参与人数近70人。

在上午的课程中，Q老师以“土地整备利益统筹项目政策要点和操作模式及案例解析”为主题，梳理了土地整备利益统筹项目政策要点和操作模式，分享了项目研判和规划内容，分析土地整备典型案例，并对土地整备利益统筹政策趋势进行研判，帮助学员们构建系统的土地整备知识网络体系，洞悉全局，以下为部分观点：

土地整备是以政府为主导，立足于实现公共利益和城市整体利益的需要，综合运用利益统筹、留用地、房屋征收、土地收购等多种方式，按照规划实施要求把零散、低效的用地整合为成片、成规模的用地，落实文教体卫及交通市政设施，保障重大产业项目。

政策目标

1、保障公共基础设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施：原特区外公共服务设施、城市基础设施的实施率不足50%，公共基础设施欠账多、落地难，需要加强返些设施的用地供应，保障城市公共利益；保障重大产业项目用地供应，促进产业转型升级，提升城市竞争力。

2、解决原农村社区土地历史遗留问题，促进社区转型发展：立足于解决原农村社区土地历史遗留问题，以未完善征转地补偿手续用地为主要对象，通过土地、规划、资金的政策统筹，促进其转型发展；充分保障原农村社区权益，通过拨付土地整备资金、留用土地等多种方式，建立土地增值收益分配机制，让原农村社区共享城市发展成果。

适用范围：以原农村集体经济组织及其成员实际掌控用地为主，包括合法用地和未完善征转地手续土地。

土地整备过程中，政府的主导作用比城市更新明显。土地整备当中还非常强调社区主体的作用，无论是土地的核算、规划指标的核算，以及后面的土地出让环节，集体股份公司都是最主体的作用，政策模型中有政府跟社区股份公司算大账，通过政府给社区股份公司留用土地、给予规划指标、整备资金补偿等方式，保障社区发展权益和社区发展问题。涉及到社区里面每个股民、每个村民包括外卖房、私下买卖土地，以社区为主体进行处理。所以一共是两块，一是政府与社区“算大账”，二是社区与相关权益人“算细账”。整个政策最重要的是四个模块，即土地、规划、资金、产权。

在下午的课程中，深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司质量管理总监、副总规划师钟威老师，对土地整备利益统筹项目规划方案及经济方案平衡性等方面进行讲解，系统性解答了“土地整备利益统筹项目实施方案如何编制、专项规划有哪些重难点、如何实现经济方案平衡、如何说服项目的必要性、如何评估并把控项目立项可行性、立项后如何跟进项目”等难题。

广东淳锋律师事务所党支部书记、高级合伙人尹德军以《留用地合作开发法律实务及集体用地使用权交易政策解析》为主题，以深圳集体用地使用权交易政策为背景，以宝安区为例解析留用地合作开发交易流程和集体用地参与城市更新合作开发交易流程，并对比不同行政区的集体用地使用权交易政策。

其中，尹老师对留用地合作开发交易流程提出三大要点提示：一是充分利用留用地多重特性（与城市更新、非农、征返用地比较）；二是设定合适的合作模式（双主体或单主体）；三是注意搬迁人与相关权益人签订补偿安置协议的时点、方式。

本次课程专业干货获得满堂掌声，学员们热情参与互动，闪光灯此起彼伏，氛围十分活跃，专家也为现场的学员们解答了不少在项目过程中遇到的难题。

2022年即将到来，合一更新整备商学院新一年的课表已经出炉，欢迎添加老师微信进行咨询和报名！

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。

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