本号联合岷江音乐95.5推出“岷江新楼市”节目
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成都新楼市 文|刘雨 视觉|YAN
本文为行业资讯，非广告
成都楼市热力不减，但两个核心主城新盘的表现却令人大跌眼镜。
一个是西三环内的融侨望云，取证半年，竟只备案4套房源！而据渠道分销和现场置业顾问的消息称，该项目曾启清水送车位、装修和清水特价房折扣“三选一”的助销活动，以求扭转形势。
▋ 融侨望云销售情况，截自成都住建局官网（备案或有延迟，仅供参考）
另一个是一环内、人南路和大学路交汇处的天府汇中心，取证三月去化率约为31%（两楼盘备案数据来自成都住建局官网，备案或有延迟）。
两者被“看空”，原因很难说清。之于融侨望云，业界认为其一手以18000元/㎡楼面价+3%无偿移交拿下茶店子约40.4亩纯住宅用地，在销售端体现为高单价、高总价。融侨望云清水单价29999元/㎡，总价约512-577万元。这个价格，在成都多个热点区域的热点楼盘，都能有更多良选。
而天府汇之所以有如此表现，则是整体7.98容积率、两梯五户梯户比、异形户型、10元/㎡·月物业费等综合作用下的结果。
成都人买房，其实算得很精的。
01
融侨望云：半年去化4套
就在融侨拿地前一年多时间里，时代中国曾以12300元/㎡楼面价拿下茶店子约57.5亩住兼商用地，德商曾以17200元/㎡楼面价拿下茶店子约49.9亩住兼商用地。但融侨入主该板块的时机体现在价格上是——18000元/㎡+3%无偿移交。
▋茶店子板块拿地情况
其次，从销售端来看，时代中国在此打造的时代天境带装修单价31563-34169元/㎡，德商联合新希望在此打造的锦麟天玺2020年5月取证时，总价约523-649万元/套，尽管这两个项目当时单价和总价都不低，但购房者对他们的认可度都较高。
也就是说，无论从开发商的角度，还是从购房者的角度来看，茶店子这个区域，是可以做高阶改善盘，并且可以做好的。
但情况落到融侨望云时，表现有点不太一样——曾有购房者直言，“融侨望云除了价格和户型面积段表现高端外，其他表现都较一般”。
▋融侨望云效果图
融侨望云于今年6月3日取证，推出172套建面约170-190㎡大平层，清水销售均价29999元/㎡，总价约512-577万元。
▋融侨望云区位图，项目与四川省人民医院金牛医院的距离如上图
约512-577万的总价，并且还是清水房源！就这个总价来看，甚至比万科天府锦绣12月取证批次的部分房源总价还高，而且，万科天府锦绣还是带装修房源！
除了万科天府锦绣，同时期、同等总价量级下，还有西派金沙、建发央玺、万科星曜天府等不同城市核芯区域的大平层！
其户型也饱受争议。如建面约190㎡户型，户型图上仅三个卧室。虽然这是清水房源，后期可自主改造；但若再增加一个卧室，无论放在哪个位置，都会让客餐厅显得局促。
02
一环内、拿地超10年的天府汇中心
一环内、华西坝，还有建面约97㎡小户型，这样的楼盘竟然卖不动？
看起来，这似乎是成都楼市的一场“玄学”，但——这是事实。
位于人民南路三段，据百度地图显示，距华西坝地铁站C口直线距离约100米的天府中心，曾于今年9月18日取证预售，推出住宅收官批次，共计310套高层房源，带装修销售均价约30998元/㎡，户型建面约97-129㎡，总价约273-490万元。
如今，距离天府汇中心取证已过去三月有余，项目的销售情况如何呢？我们查阅了成都住建局官网，发现其已售、拟定合同、定购等套数合计为97套，剩余可售套数213套。
也就是说，取证三月，天府汇中心整体去化率约31%。（数据来自成都住建局官网，备案或有延迟，仅供参考）
▋天府汇中心去化情况，截自成都住建局官网（备案或有延迟，仅供参考）
一个更直观的数据，或能清晰体现天府汇中心的“尬况”：项目在去年和今年曾两次取证，去年8月推出357套房源，复核通过396组报名，其中包括普通客户212组；而今年9月取证310套房源，复核通过191组报名，其中普通客户减少到79组。
▋天府汇中心两次取证报名情况
市场共识，相比无房客户，普通客户对居住舒适度的要求更高，而天府汇中心虽然地处一环内核芯位置，但整体7.98容积率、两梯五户梯户比、异形户型、10元/㎡·月物业费等因素，后期对居住的影响，不能说没有。
关于项目所在区域——华西坝附近，相信也不用赘述了，我们具体来看看项目详情。
天府汇中心所在地块由香港汇日集团投资开发，该地块在2009年12月通过挂牌成交，折合成交楼面价约2813元/㎡。至今历时已超10年。
项目原规划中包含星级酒店、出租式公寓、甲级写字楼、商场及住宅。最初于2010年12月23日开始动工，在2013年便整体停工，2018年10月更名为天府汇中心。天府汇中心整体占地约69亩，包括商场、写字楼、酒店、住宅等多种业态。商业部分将由开发商全部自持并招商运营，项目开发企业为成都汇日星河房地产有限公司，不过，该开发商目前在成都尚无大型商业体打造及运营案例。
▋天府汇中心效果图 图据天府汇中心官微
据房天下显示，天府汇中心总体容积率为7.98，其中住宅产品667户，酒店产品257套。项目由6座弧形塔楼组成，三栋住宅、一栋酒店、两栋写字楼，其中靠人民南路一侧是项目的写字楼部分，且住宅产品位于商业之上。
项目今年9月取证的住宅产品为1栋二单元和三单元，即图上的R2，户型建面约97-129㎡，两梯五户。
并且，如上图所示，项目住宅楼栋设计为弧形，这也在一定程度上造成了户型异形。
免责声明：本文备案数据来自成都住建局官网，由成都新楼市手动统计，统计时间截止2021年12月27日15点。本文相关内容来源仅供参考旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
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