农村房屋买卖后转卖，遇拆迁房主反悔，房屋转卖协议有效

【判决结果】

由本所赵海峰律师代理被告应诉农村房屋买卖纠纷一案，原告请求分割拆迁利益的诉讼请求被法院驳回，二审法院维持了一审判决。

【案情分析】

贾明（化名）是张家口农村的村民，上世纪九十年代经其姐贾姐（化名，北京康庄民）介绍，在延庆区康庄购买了一处宅基地，并签订了《契约》既方便了贾明在北京经商，也方便了姐弟俩在生活上互相照应。

2010年贾明因经济原因，贾明因贾姐借款，在其他人的见证下将房屋卖给贾姐，并签订了《转卖协议》。

2018年康村启动房屋拆迁，原房主将贾明诉至法院，请求确认他与贾明签订的房屋买卖《契约》无效。因贾明不是康庄村民，农村房屋买卖违反了《土地管理法》关于集体土地使用权禁止转让给非本村集体经济组织成员的规定，延庆法院判决《契约》无效。之后，原房主再次起诉请求贾明腾房，贾明以房屋已经转卖给贾姐为由，不具备腾房的条件，原房主撤诉。

2020年原房主再次诉至法院，原房主认为贾明与贾姐之间签订的《转卖协议》无效，侵犯了其宅基地使用权，请求分割贾姐获得的拆迁利益。

经法院认定：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份有关，非本集体经济组织成员无权取得，也不能变相取得，但不禁止在成员内部流转。本案属于农村房屋连环买卖，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然导致后一手买卖合同的效力。贾姐是本集体经济组织成员，第一手房屋买卖行为的非法性已经被消除。原房主虽主张贾明与贾姐存在恶意串通的嫌疑，但未提供充分的证据予以证明。贾明与贾姐签订的《转卖协议》合法有效，驳回原房主全部诉求。

原房主上诉，二审维持了一审判决。

【案情分析】

贾明（化名）是张家口农村的村民，上世纪九十年代经其姐贾姐（化名，北京康庄民）介绍，在延庆区康庄购买了一处宅基地，并签订了《契约》既方便了贾明在北京经商，也方便了姐弟俩在生活上互相照应。

2010年贾明因经济原因，贾明因贾姐借款，在其他人的见证下将房屋卖给贾姐，并签订了《转卖协议》。

2018年康村启动房屋拆迁，原房主将贾明诉至法院，请求确认他与贾明签订的房屋买卖《契约》无效。因贾明不是康庄村民，农村房屋买卖违反了《土地管理法》关于集体土地使用权禁止转让给非本村集体经济组织成员的规定，延庆法院判决《契约》无效。之后，原房主再次起诉请求贾明腾房，贾明以房屋已经转卖给贾姐为由，不具备腾房的条件，原房主撤诉。

2020年原房主再次诉至法院，原房主认为贾明与贾姐之间签订的《转卖协议》无效，侵犯了其宅基地使用权，请求分割贾姐获得的拆迁利益。

经法院认定：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份有关，非本集体经济组织成员无权取得，也不能变相取得，但不禁止在成员内部流转。本案属于农村房屋连环买卖，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然导致后一手买卖合同的效力。贾姐是本集体经济组织成员，第一手房屋买卖行为的非法性已经被消除。原房主虽主张贾明与贾姐存在恶意串通的嫌疑，但未提供充分的证据予以证明。贾明与贾姐签订的《转卖协议》合法有效，驳回原房主全部诉求。

原房主上诉，二审维持了一审判决。