楼市层次分明的苏州高新区，在2022年藏着哪些期待！

2021年已在倒计时，而关于苏州楼市的回顾，我们也开始了盘点。

此前盘点了今年苏州的土拍情况：，近期我们正在就苏州各个区（县）依次进行盘点回顾。

昨天先为大家带来了园区楼市的盘点和展望：今天我们就接着来聊一聊高新区。

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苏州高新区西临太湖、东依古城，是苏州“一核四城”中重点规划的区域，具有“真山真水园中城、科技人文新天堂”的品牌美誉，是全国首批国家级高新区，也是苏州生态人居高地。

2021年前三季度，苏州高新区新增外资项目136个，平均不到两天落地一个， 新增合同外资9.55亿美元，同比增长59.7%，实际使用外资6.6亿美元，同比增长38.1%。

至此，苏州高新区集聚外资企业近1800家，其中日资企业645家，欧美企业近400家。（以上数据来源：苏州高新区发布）

高新区拥有国家4A级景区4家，3A级景区2家，全国农业旅游示范点2个、全国特色商业街2个、国家森林公园2个、国家湿地公园1个。

另外，根据高新区发布的第七次人口普查数据，2020年高新区常住人口约83万，在过去的10年内，增加了约26万人，人口涌入趋势明显。

目前区域内商业林立，永旺梦乐城、宜家家居、绿宝广场、龙湖时代天街、金鹰广场、新区美罗、泉屋、红唐购物中心、中国大陆第二家网红商超——开市客等

优质院校集中度甚至超过园区，新区一中、新区实验、新区外国语……此外轨交1号线、3号线、5号线，未来还有轨交6、8、9号线和S1号线等全都途经高新区，此外还有有轨电车1号线、2号线......

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整个高新区现在规划很明确，构建“三大特色园区”，分别为商务创新园区、先进制造园区、科技生态园区。

三大板块，三个方向，三种机遇。

新区是苏州排名第二的核心区域，90年代“苏州东西双翼”讲的就是东园区、西新区，尤其那句“东有金鸡湖、西有狮子山”更是让两个板块响彻苏州。

狮山：商务创新区

商务创新区着重发展商务和创新，打造长三角地区商务中心、创新中心、外贸中心和国际合作中心。

狮山是新区的CBD，苏州的城市副中心之一，从香格里拉、新地中心到苏州第一座龙湖天街，狮山是新区繁华的区域之一，同时也是苏州的核心区域之一。

对于新区而言，狮山一直以来就是其不可动摇的中心，目前来看，苏州的三大新房备案价达到4万/㎡天花板的只有姑苏区、园区金鸡湖周边和狮山。

因为强学区，狮山的二手房热度在2019年居高不下，狮山也成为苏州最早的限售区域之一。724限售新政出台后，投资客几乎退场，目前狮山二手房的成交主力是学区和置换。

再来看新房，经历了2018漫长的一年“空窗期”，区域改善购房需求和购买力强盛，狮山板块在2019年、2020年便集中爆发了一波抢购热潮。

2021年对于土地0供应的狮山，最值得期待和关注的莫过于狮山村地块了。案名分别为：狮子山澜庭、狮子山澜院。

除了狮山核心，现在商务创新区的主要看点还在横塘，今年9月16日星河竞得高新区横塘街道文化北路西、晋源路北地块，成交总价18.61亿，成交楼面价16743元/㎡。

目前狮山核心区域新房市场房源基本处于房荒状态了，而横塘作为狮山外溢第一站，入手门槛相对较低，势必会承接不少的购买力。

接下来，狮山要发展商务创新区，其实也面临着难以突破的瓶颈，狮山整体的城建确实比园区逊色。

狮山要想继续突破，需要的是更多资源的投入，但现在，很明显新区的资源倾斜在科技城。

浒墅关：先进制造园

先进制造园落在了浒墅关，以进出口贸易，促进智能制造业和先进制造业的发展。

浒墅关先进制造园区的定位，就是“制造”两个字，简单来说，这个片区的定位就是比较高级的第二产业。

随着浒关四大商业体的的落定，浒墅关其实是拥有了辐射半个苏州，至少是新区的能力。除了永旺现在在苏州园区、吴中有，其他三个商业体在整个苏州的差异化竞争实力其实是非常强的。

但是浒墅关的新房市场库存高也是不争的事实，浒墅关是苏州楼市的高供应板块，在售新盘多达20余个，新房均价约为2.5万元/㎡。

太湖科学城：科技生态园

科技生态园，也就是我们现在常说的太湖科学城。

这个板块，现在毫无疑问就是新区政府重点发展的板块，引进南大苏州校区，对标张江科学城，是新区当之无愧的发展重心。

太湖科学城的优势在于他起步高、有未来，如果说狮山是新区建区以来的成果，浒墅关是新区坚实的发展基础，那么太湖科学城就将是起飞的后起之秀。

以南大苏州校区为核心驱动力，结合太湖的生态环境、科技城的高新产业、通安的居住属性，形成“产学研住”一体化的发展闭环。

在这样人才流入为导向的内因驱动下，太湖科学城同步推进小学初中等公立学校、商业综合体、文化公共设施等基础配套的建设，提升生活品质。

今年1-11月苏州商品住宅热销板块top10中，科技城及太湖科学城以193.4亿元、69.17万㎡和5962套的成交表现问鼎苏州，而太湖科学城以三盘之力就完成了整个板块40%的成交量。

△1-11月苏州商品住宅热销板块top10

苏州市“十四五”新型城镇化规划再次提及，要狠抓太湖科学城创新功能区建设，一个“狠抓”再次体现了政府举全市之力建设太湖科学城的决心。

△苏州市“十四五”新型城镇化规划示意图

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我们整体来看一下高新区的楼市情况，2021年高新区商品住宅供应面积178.39万㎡，成交面积170.13万㎡，成交均价29654元/㎡，整体供求比为1.05，处于比较健康的市场状态。（数据统计截止2021年12.23日）

区域内热销的头部板块为科技城、狮山、浒关城铁、太湖科学城板块，成交面积都在20万㎡以上。

土拍方面，2021年区域成交14宗地块，成交总建面为285.42万㎡，成交总金额328.31亿元，成交楼面价11503元/㎡，溢价率3.3%。

其中大阳山板块成交4宗，浒关城铁板块成交3宗，科技城、太湖科学城、通安分别2宗，横塘1宗。

可以预见，2022年的苏州新区楼市，还是依旧看这些板块。

新区房价层次十分明显，以狮山为改善的方向短时间不会有任何改变，500万+买狮山是不会犯错的选择。

新区政府举全区之重力在发展科技城，新区的未来在科技城，相信很多人不会怀疑。而北新区仍将是承载刚需的主力板块，太湖科学城这个新秀也在冉冉升起。

2020年是高新区建区30周年，2021年是高新区过了而立之年的新征程，成熟的高新区走的越来越稳健，在下着一盘大棋的高新区相信未来，会带给我们更多的期待。

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