重磅！房地产税试点最新进展！会抑制房价上涨吗？

来源：乌鲁木齐楼市

房地产税试点，又有新消息了。

PART 壹

房地产税试点最新进展

房地产税试点，离落地还有多远？

近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件，首次详解房地产税改革试点幕后信息。

一份文件是，财政部有关负责人就房地产税试点工作草案做出的说明。

这份说明提到：

“进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。”

另一份文件是，全国人大常委会就房地产试点草案的审议报告。

报告指出：

为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，以积极稳妥的方式推进房地产税立法与改革，是必要的。

需要指出的是，这两份文件，涉及的都是2021年10月发布的房地产税改革试点方案。

1

房地产税，为什么要试点先行？

有关负责人表示：

由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

可见，房地产税立法，牵一发而动全身，难以毕其功于一役。

同时，不同城市市情不同、楼市格局不同、房地产金融化泡沫化程度存在明显差别，房地产税的影响存在差异。

因此，率先在部分热门地区，或有代表性的城市率先开展试点，就成了必然选择。

换言之，房地产税立法或许还需要更长时间，但房地产税试点已经万事俱备，只差公布最后的入选城市了。

2

哪些城市会率先试点？

从近期透露的信息来看，房地产税试点大概率还会如期推进，最迟明年上半年就会有结果了。

至于试点城市，这方面社会各界有了一定共识，但具体谁能入选仍存在很大不确定性。

这其中，作为先行示范区的深圳、位于共同富裕示范区的杭州、正在打造自由贸易港的海南，呼声最高。

此外，上海、重庆既有房产税升级为房地产税的概率也不小；而广州、成都、武汉、西安、合肥均有一定的呼声。

3

房地产税，为调控还是税源

房地产税试点，不只是为地方创造新的税源，本身也是楼市调控的一部分。

对于房地产税试点，相关说明文件里提出“强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期”。

审议报告里也提及，“为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用”。

可见，房地产税的落脚点，不只是社会热议的取代土地财政、为地方政府寻找新的稳定税源，作用还在于“房地产需求侧管理”和“引导住房消费”。

这里的需求侧，指向的正是购房者和有房一族。

房地产税，通过对有房一族征税，打破了我国房地产长期以来“持有成本接近于0”的局面。

即便税率只有1%，一套1000万的房子每年都要缴纳10万的房地产税，10年就是100万，这背后的成本可想而知，不仅有利于调控，也有助于稳定市场预期。

PART 贰

刚需大概率会有免征面积

房地产税不会一刀切征收，大概率会有“减免”。

根据审议报告，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议逐步研究探索、及时调整完善。

这意味着，房地产税要区分刚需、投资和炒房群体，要对高收入群体和中低收入群体区别对待，而累进税率、减除标准的重要性就体现了出来。

一般而言，按照国际惯例，刚需家庭或中低收入家庭，首套免征或设置一定的免征面积。

相比而言，首套免征，或许存在不公平问题，毕竟200平方的首套和30平方的首套有着天壤之别。

所以，设置一定的免征面积，或许是更务实的选择。

这方面，可按人均住房面积进行免征，如果以40平作为基准，那么3口之家免征面积为120平方，那么绝大多数刚需家庭都不会被误伤。

居住用房产，即商品住宅、商住公寓等，是这一轮主要的新增征收对象。

根据官方此前透露的信息，这些房产的房地产税将会按照评估值征收。

由于房地产税是持有税，按年征收，只要拿着房子就要纳税，累积下来不是小数字。

假设某地房地产税率为1%，500万评估价的房产，每年就要缴纳5万房产税，10年就是50万。

PART 叁

房地产税能抑制房价上涨吗？

哪些人受到影响最大？

房地产税能不能抑制房价上涨？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税的征收能够发挥三个作用。

来源：摄图网

第一是增加相应的财税收入，后续可以成为房地产领域的一类重要税种，进而较好地支撑公共财政事业，甚至可以更好地进行资金二次分配，进而促进住房保障事业发展。

第二是积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之，能够有效地引导购房预期。

第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用，征税背后，势必会对各类需求进行管制，这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。

给大家总结，房地产税巩固了房住不炒政策，但就长期来看，影响房价的，最终还是取决于城市发展、人口流入、土地供应等各方面因素。

而面对来势汹汹的房地产税，往后这几类人将会受到较大的影响。

第一类是手中握有多套房的人：从目前情况来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是非常有可能的。

对于拥有不止一套房的人来说，拥有的房子越多，承担的税赋就越多，如果房子数量过多，则可能会选择紧急抛售一部分而导致财富缩水。

图源：摄图网

第二类是加杠杆，超承受能力购买多套房的人：这类人更多的是炒房人的，如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这类人会比第一类人更悲惨，承担更高的负债，一个不小心可能会连累一辈子。

以后的楼市，房价将会逐步趋于稳定，往后大概率将会进入到横盘期，这也使得房子的投资属性逐步降低。

PART 肆

房地产税5大疑问

从目前来看，房产税的全面推行还要很长一段时间，且面临很多施行中的问题。

（1）房产税的征收一般会按照评估值，即二手房交易中银行放贷的评估价，但起征点是按首套还是二套以上征收，亦或是人均面积征收、房价平均线征收，目前还没有定论。

（2）一线、二线、三四线城市的房产税征收应该会有不同的梯度，不同程度的收入人群也应需要不同的征收尺度。

（2）征收房产税有利于地方税收，减少土地财政依赖，这会不会促使土地价格调低，从而实现房价稳定甚至有所下降？

来源：摄图网

（3）房产税若开征，势必会使得部分投资客退场，减少炒房现象，客观上也会促使房价稳定。

（4）房产税的开征，有可能会导致税收成本转嫁，直接的结果是房价被上涨，这个副作用需要解决。

（5）房产税征收如果过高，短期内是否会造成“断供”现象频繁，使得银行坏账增多，进而导致市场衰退、房价下跌等一系列的变化，这需要通过试点来验证。

总的来说，房产税的全面推广会面临很多问题，这个税种的施行将会导致房地产市场的深层次变化，刘德科认为从立法到试点，10年内完成就算很快了，而未来10年，房地产仍处于黄金期。

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来源：第一楼市

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