3大改善居住产品：大平层、跃层、别墅到底哪种好，该怎么选？

近年来，改善类的居住产品层出不穷，也让人眼花缭乱，比如第四代住宅、合院、叠拼等，但是大体上，万变不离其宗，还是可以归为三大类，即：大平层、跃层、别墅。

对比分析3种产品的特点，就能明白各自的优劣势：

1、别墅

很多人把别墅视为“终极改善”，但是，别墅也分三六九等，常见的有双拼（独栋数量已经很少了）、联排、合院、叠拼等，比如叠拼，是完全可以归入到跃层的类目里的，而合院、联排可以算得上是别墅的下限了。

挑选别墅的关键点，主要有3个：地段、单层实得面积、入住率。因为这三大因素关系到别墅后期的入住体验。

人们都说富人的时间最值钱，如果别墅的地段位于城市远郊，那么每天开车通勤来回周折，富人也将耗费大量的时间在路上，这也是为什么许多买了别墅的人，仍然会选择搬回市区大平层居住的一大原因。

其次，有人说买别墅其实就是买庭院，这话不错，但是，单套别墅的面积是有限的，庭院大了，那室内空间自然就会被挤压。单层实得横向面积如果不够大，就需要向空中、地下纵向挖掘面积，所以现在市面上一些实得单价看似便宜的别墅，就是在层数、地下室方面做文章，看起来实得面积很多，但是使用起来，需要用狭窄陡峭的楼梯连接，就算安装电梯，也增加后期的维护使用成本，特别是家中有老人、小孩的别墅业主，大多体会过楼上楼下每天往返无数次的烦恼。

最后就是别墅小区的入住率也很重要，虽然是低密住区，但低密和“无人区”是有着明显差别的，如果小区的入住率太低，冷冷清清，后期物业服务如果再跟不上，就更加显得冷清孤寂，特别是秋冬季节、夜晚时分，小区里没几家亮灯，路灯昏昏暗暗，安静得可怕，人长久居住在这样的环境里面，甚至连心理健康都会受到影响。

这里并不是说别墅不能买，但是要综合权衡利弊，特别是上面3个特别影响居住体验的指标，别墅的优势很多人都心知肚明，比如身份的象征、居住的独立、院子的自由等，但是人们往往忽略到一些最影响居住体验的因素，对别墅的期待值过高。

2、跃层

跃层其实存在和别墅一样上下楼梯的问题，但是并不妨碍它还有别墅没有的一些“高层病”，比如等电梯时间长、楼上楼下邻里纠纷、封窗通风不畅等。

跃层不能实现别墅那种楼上无人、楼下无户的自由，甚至有的户型，跃上层一般是自己家的卧室区域，而卧室区域的顶上又恰恰是楼上邻居家的活动区域，这就会导致邻里之间的噪音影响，甚至带来纠纷。

跃层除了上下楼和跃上层噪音的问题，往往就是价格方面的溢价比较高，一般而言，跃层由于“实得面积”更多，所以在价格上，往往比一些平层高，不管是新房还是二手房，但是，这实际多出来的实得面积，使用效率和体验上，真的和平层一样吗？支付这部分高出来的溢价，是否值得就要好好商榷了。

当然，跃层也不是一点优势没有，比如跃下层相对安静、空间感更大、居住密度不高等。

3、大平层

由于各个城市的人口经济规模、城市能级存在差异，各个城市对于大平层面积段的定义，也各有不同，有的是150平以上，有的是200平以上，但总体而言，起码要处在所在城市面积最大户型的前20%左右，也就是大户型的头部区间。

大平层的居住体验，有人称之为“平墅”，顾名思义，也就是摊平开来的别墅。

虽然实际使用起来和别墅的“有天有地”还是有很大差别，甚至居住体验和普通高层没太大区别，但是整体的面积宽敞和空间获得感，是远在别墅和跃层之上的。

从塔板结构的角度来看，一般南北通透的“一字板楼”，可以叫做大平层，而那些塔楼结构的大平层，可能在隐私方面就没那么舒适。

大平层的优势其实不在于户型和层数，而在于地段和配套，只有位于城市核心板块的大平层，才能叫做大平层，郊区的大平层，顶多只能叫大面积洋房，这里面的道理就在于地段和配套， 大市区平层能够非常便捷地享受到城市核心的教育、医疗、商业资源，这是别墅所不能比的，跃层也同样可以有这样的地段和配套，但是跃层的面积是朝空中纵向索取，而非大平层这样摊平开来。

总体而言，三种居住形态，都是各有利弊，没有任何一套房子是十全十美的，如果有，那一定价值不菲，比如市中心城区的独栋别墅，这样的房产对于大多数改善刚需而言，只能是可远观不可亵玩。

在3大改善产品中挑选的时候，应侧重各自的优劣势，特别是劣势方面，有哪些是硬性绝对不能忍的，有哪些是稍作改变可以接受的，凡事无绝对，只有根据自己的需求来综合判断权衡，才能挑到真正适合自己的改善产品。