12月15日，沈阳的何女士下班回家，发现门上贴着辽宁瀛沈律师事务所的律师函：受中航物业管理有限公司沈阳分公司委托催收物业服务费，您自2021年5月17日起至2022年5月16日拖欠3428.88元，滞纳金2160.19元。
物业公司曾多次以各种形式向您催交物业费，但您一直未予理睬，一直未支付以上费用。
何女士称： 12月3日，我爱人接到催交电话，我爱人说了一些物业服务存在的问题。12月14日物业管家通过微信问我什么时候交费，我大致列了9条物业服务不到位的情况。谁知道第二天门上就贴了律师函。
认为物业公司服务不到位，业主就不交纳物业费，这个理由是否成立？物业公司以律师函等手段催收物业费，业主应该如何应对？
律师解答：
“辽沈帮帮帮”请北京盈科（沈阳）律师事务所刘强律师进行解答：
1.业主认为物业服务不好，是拒交物业费的理由吗？
业主不能以此为理由拒绝交物业费，但可以依据物业合同约定要求物业费减免。如业主能拿出物业不按照合同约定服务的证据去起诉，法院会根据物业服务程度判决业主按相应百分比交纳物业费。
2.如果觉得物业服务不到位，业主应该怎么办？
业主可以通过业主委员会责令物业公司改正，如不改正，业主委员会可以按照法定程序解雇物业公司。业主也可以向社区、街道、小区办反映情况，限期改正。当然也可以向法院提起诉讼。
3.物业合同约定提前支付下一年度的物业费，提前交费是否合理？
业主与物业公司签合同时，可对合同内容进行磋商，如业主认为先交费后享受服务不合理，可以要求物业公司更改条款后签署。
4.有的业主不交物业费，也不起诉物业服务不到位，而是等物业公司起诉时再反诉，这种做法是否可取？
这种做法不违法。出现纠纷可以自动履行，也可以协商履行，也可以找社会上其他调解部门调解，也可以走法律途径。但还是建议协商解决，业主拿着服务不到位的证据和物业协商交费问题，避免双方最后走到诉讼那一步。
5.何女士家全年物业费为3400元，拖欠7个月尚未满一年，滞纳金就高达2100元，如此计算合理吗？
滞纳金、利息或维权律师费，看物业服务合同是否约定，如果约定了，可以有滞纳金，如果没约定就没有。但从司法实践来看，法院往往不支持滞纳金、利息或律师费。
6.何女士称物业公司在12月3日和12月14日催要过物业费，12月15日就收到了律师函，“和谐多赢”应当采取什么方式？
如业主拖欠物业费，物业公司可以选择当面催要、发律师函、找调解机构调解、起诉等多种方式。但建议物业公司与业主出现纠纷，可找业主委员会、调解机构或者社区进行调解，尽量选择和平化解纠纷。
7.有可借鉴的物业费纠纷判例吗？
我印象挺深的一个物业费案例（<2016>辽0103民初7789号），业主在法庭上举证了很多物业公司服务不到位的情况，最后法院判决业主交纳85%的物业费,同时不支持物业公司提出的债务利息请求。辽沈晚报记者 吉向前
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