天河、东圃、罗冲围……10大客运站谢幕后，能不能出10万+？

广州又有大计划上线了！

近日，广州市发展改革委在官网上发布了《广州市城市基础设施发展“十四五”规划（征求意见稿）》（下称《规划》）。

该《规划》最受关注的楼市干货内容，可以浓缩为：

· 将谋划南沙、黄埔、从化等通用机场建设；

· 强化广佛快联，建成佛莞、广佛环线、28号线等重要轨道交通建设；

· 逐步撤销罗冲围、广佛、广园、天河、夏茅、东圃、芳村、海珠、市桥等 10 座客运站。

在轨道上的大湾区新时代，谁将成为天子之选，谁将逐步退出历史舞台，已经十分明显。

不过，伴随着这些原本就占据交通枢纽位置的十大客运站谢幕，它们将如何华丽转身，承担起城市发展的新功能，当然也是最受市场关注。

毕竟，在此之前已经有番禺、越秀南、夏茅、永泰等等各大客运站或析出经营性用地重新出让，或改造成为城市公共配套空间等。

客运站要逐步退出历史舞台

尽管这份文件还在征求意见阶段，但其涉及的十大客运站，个个都是重点。

当中就有大量位于中心城区的客运站，而且还承担着十分重要的运输功能。一旦撤销，未来会如何改造和转型，备受关注。

01

天河汽车客运站

比如位于天河燕岭路633号的天河汽车客运站，从1997年就开始运营，一直都是广州客流量最大的汽车站之一。

作为天河的一个重要客运站场，天河汽车客运站东临华南干线，西接北环高速，地铁3号线和6号线交汇，交通十分便利。

并且在它的附近，还有华南理工大学、华南农业大学等高等学府。

不过众所周知，天河客运站所在的华南快速干线以北区域，一直是天河楼市的小透明，几乎没有新盘供应，所以该片区一直以来还是以上世纪九十年代二手房为主。

“天河”二字也未体现在这里的房价上，二手房价格约2.8万-4.9万元/㎡不等。

△数据来源：链家

值得注意的是，在天河汽车客运站旁边，还有刚刚启动改造的元岗村。

日前，元岗街道公布了元岗村旧村基础数据调查和土地勘测定界服务项目合同。

据悉，目前南驰和英广集团已介入到元岗村改造项目的前期工作。

不难想象，一旦天河汽车客运站被改造，连带着元岗村改造，未来这个双地铁交汇的片区，将会发生怎样翻天覆地的变化？

02

东圃汽车客运站

同样的，在天河东部还有一个客运站——东圃客运站。

△来源：网络

该站场从2001年8月正式启用，2003年8月被正式挂牌为国家二级公路客运站。

去年，东圃客运站变更为招呼站营运，为途经营运客车提供配客功能的旅客上落点。

△来源：信息时报

作为天河东部的一个客运站场，东圃客运站位于中山大道中，距离已经开通的地铁5号线、4号线和21号线都有一定的距离，但旁边有在建中的地铁13号线二期。

值得注意的是，东圃汽车客运站所在的东圃板块，是目前广州楼市最热门的板块之一。该板块毗邻金融城，可承接金融城发展的辐射利好。

△金融城

目前，东圃板块的兰亭盛荟、美林湖畔、盈彩美居源等多个楼盘，二手价格都已经去到了5万-10万元/㎡，且成交十分活跃。

一旦东圃汽车客运站被改造，如果有宅地释放出来，势必会与广氮、天河智慧城等板块的“网红盘”竞争。

届时的天河楼市，可就热闹了！

03

罗冲围客运站

事实上不仅是天河，白云区的罗冲围客运站和海珠客运站都是广州市区非常重要的客运站场。

其中，坐落于白云增槎路的罗冲围客运站，是广州物流、客流的中心，也是广州西部农副产品的集散地、人员的集散地，更是广州有名的塞车“黑点”。

早在2014年，广州就提出要改造罗冲围片区，迁移罗冲围客运站。但由于片区面积大、功能也强大，以及重要的地理位置，改造难度较大。

不过令人欣慰的是，经过罗冲围客运站的地铁12号线、13号线二期已经开建，预计将于2022、2023年相继开通。

并且去年，罗冲围华侨糖厂更新改造及控制性详细规划开始招标。

今年年初，华为以底价3.39亿元竞得华侨糖厂地块，折合楼面价2044元/㎡！

有传闻，华为广州研发中心将落户这里，打造下一个“松山湖”！

至于周边的楼市，一手处于空白状态，二手房报价在2万-3.8万元/㎡不等。

04

海珠客运站

位于海珠南洲路的海珠客运站，是全国首家具有生态环保智能化的客运站，2003年正式建成投入营运。

这个站场东邻广州大道，洛溪大桥，南环高速和番禺区，西接南洲公交主枢纽及工业大道，北连东晓路和内环路，南临珠江主航道，一路之隔就是地铁2号线南洲站，位置十分优越。

众所周知，海珠新房不多。但幸运的是，海珠客运站所在的板块就有新盘在售。

2020年10月23日，经历47轮竞价后，中海以总价443409万元，折合楼面价38609元/㎡夺得海珠客运站一路之隔的南洲路地块，刷新海珠南洲板块纪录，该项目命名为—中海观云府。

早在9月份，中海观云府正式开盘 ，主推86-164㎡三至四房，价格突破7.6万元/㎡。

相比中海观云府，海珠客运站所在的位置更好，更靠近珠江。 一旦改造，必将改变片区的楼市格局。

广州大量客运站关停，将变身为...

其实近年来，除了上文提到的几个重要客运站外，广州已经陆陆续续撤销了很多客运站。

虽然大量老牌客运站慢慢没落，但当中也有部分客运站以另外一种形式“重生”，华丽转身为一个又一个大型综合体、高档住宅、文化广场…

01

番禺汽车客运站：成TOD网红盘！

比如已经成功华丽转身的番禺汽车客运站。

这个2004年正式启用的交通站场，一直是不少番禺街坊外出的中转站，也是众多外地朋友到达番禺的第一站。

2019年8月1日，承载了无数人回忆的番禺汽车客运站正式关停，结束它运营了15年的历史。

按照规划，番禺汽车客运站改造成集地铁、公交、客运为一体的交通枢纽综合体，成为番禺的又一个地标性建筑项目。

△番禺客运站交通枢纽综合体效果图

而随着番禺汽车客运站的改造，也有大量土地被释放出来。

在去年年底，龙湖以封顶价58.11亿元，楼面价21452元/㎡拿下番禺汽车客运站地块，打造成为如今的龙湖金地天峯。

△项目效果图

值得注意的是，项目还将在社区内打造约8万㎡的广州首座龙湖广府天街，无缝对接番禺广场TOD。

不久前，龙湖金地天峯正式开盘，首推建面约90-129㎡三至五房，价格在3.98万-4.4万/㎡之间。

02

越秀南汽车站：变身党史教育新阵地

2019年5月1日，广州最老的客运站——越秀南汽车站，在服役了69年之后正式停运。

属于广州一代人的记忆，也终于划上句号！

创建于1950年的越秀南汽车站，位于越秀区东园横路2号，是广州历史最悠久也是最主要的客运站之一。

其线路遍达广东省内和江西、江苏、广西等省外多地，最高峰时期，这几条主要线路旅客在全广州市市场占有率超过五成。

停运后，越秀南汽车站将作为越秀区的广州东园文化广场项目一期重新打造。

去年5月，投资9.15亿元的广州东园文化广场项目正式开工。今年7月，东园文化广场核心区正式对外开放。

新建成的东园文化广场开阔平整、绿草茵茵，不仅成为市民群众休闲的好去处，更成为党员干部和青少年接受党史学习教育的新阵地。

值得注意的是，紧挨着东园文化广场的就是广州楼面价最高项目——越秀南地块。

这是2020年3月10日，广州城投以总价23.5亿元，楼面价64576元/㎡夺下的地块，创下的广州楼面价最高纪录，市场一片哗然。

目前，越秀南地块仍在建设当中，计划建4栋21-23层高层洋房和1所幼儿园，其中部分为回迁房。

至于价格，业内普遍认为至少10万元/㎡起步。

但受限价影响，未来会卖到多少，值得期待！

目前，东园文化广场附近仅有个别新盘在售。

其中，位于北京路地铁上盖的粤海壹桂府，主推建面约76 -136㎡三至四房，受限价影响，首批开盘价格为8.3-9万元/㎡。

而与粤海壹桂府一墙之隔的大洋江畔雅苑，也有少量36-145㎡一至三房，单价约7万元/㎡。

03

永泰客运站：打造白云TOD大盘！

和以上成功变身的客运站不同的是，有一些客运站刚刚迎来规划，将在未来的几年内完成“华丽转身”。

位于白云区广从一路西侧，建于2000年的永泰客运站，是国家一级汽车客运站场。

△来源：广州白云发布

2019年5月31日，随着开往广西灵山的最后一班客运班车的离开，永泰客运站完成其历史使命，正式宣告结束营业。

△来源：广州白云发布

根据规划，车站搬迁后地块规划在保障公交客运功能的同时，结合站场上盖开发住宅。

在今年广州的首批集中供地中，该项目地块被越秀地产和公交集团以33.4亿元的总价联手拿下，折合楼面价2.72万元/㎡。

按照规划，永泰客运站地块将建设逾12万㎡住宅，并建有9班幼儿园、公交首末站、物业管理用房等相关公建配套，地块规划建设共9栋8-26层住宅楼。

△项目效果融入实景图

值得一提的是，永泰客运站地块还紧挨白云山，未来东向高层户型还可以直望白云山。

目前，其周边豪宅云集，附近在售别墅总价在1400-2419万元之间，二手房方面均价在3万-5.6万元/㎡之间。

未来，这个背靠白云山的TOD项目，价格又会卖到多少呢？

04

夏茅汽车站：广州首个"公交TOD"项目！

同样的在白云区，还有一个由客运站改造而成的“公交TOD”项目——夏茅汽车站。

△图源：广东广播电视台

夏茅汽车站位于白云区广花一级公路和机场高速交汇处，是广州北出口重要的交通连接点，其经营班线主要以跨省班车为主，辐射广东、湖南、江西、四川、广西等地。

2020年10月1日，夏茅汽车站停止班车发车。至此，从2001年起开始运营，运营了将近20个年头的夏茅汽车站也终于完成了自己的“使命”。

按照规划，夏茅汽车站将原址进行综合开发，建成集居住、交通站场、商业及商务为一体的综合体。

△夏茅汽车站规划俯瞰图

今年4月27日，在广州的第一批集中供地中，珠江实业以290670万元的底价，折合楼面价21750元/㎡夺得夏茅客运站一期地块。

随后6月，广州公共资源交易中心网站挂出《白云区夏茅客运站一期地块项目全过程工程咨询招标公告》。其中透露，该地块将建设8栋高层住宅和1栋商业+公寓。

8月28日，夏茅客运站一期地块项目奠基，珠实集团与公交集团联手将开发广州首个“公交TOD”项目。

值得注意的是，未来22号线北延段 （芳村至白云机场城际） 拟在夏茅设站，串联起白云站、广州北站等交通枢纽，届时夏茅汽车站将完成与各大交通枢纽之间的串联。

05

黄埔客运站：将建150米高的商住楼

同样停运将改造的，还有广州东部的黄埔客运站。

△图源：广州黄埔发布

这个位于黄埔东路与石化路交汇处的客运站始建于1999年，是广州中心城区距离深圳最近的站场。

2019年6月1日，黄埔客运站正式结束其20年的客运历史。

△图源：广州黄埔发布

按照2018年10月公示的黄埔客运站地块控规，车站停运后，地块将从公路用地调整为居住兼容商务设施用地、交通场站用地，规划地块面积3.64万㎡，将建设交通站场及上盖住宅、商务设施，限高150米。

△黄埔客运站地块规划（2018年）

不过目前，暂未有任何关于黄埔客运站最新的规划。但不可否认的是，未来这里也将会变成一个大型的交通站场上盖项目。

当然，除了以上这些已经顺利完成改造，或即将改造的项目以外，还有一些满载着大家回忆的客运站也都陆陆续续关停，且还未有最新的规划。