为什么很多人不看好楼市？

我发现即便是降准了，很多人还是不看好楼市，看空情绪依旧很浓厚。

有的想买房，又怕抄底抄在半山腰，觉得现在跌了明年还会再跌。200万现在只能买个100平，再跌一跌，说不定能买个130平的，那不就赚了吗。

想法是很好的，可惜一般人永远抄不到V字底，抄到了也可能是运气好，而不是你能精准判断市场。

前天我发完降准的视频后，留言大多是负面的。

大家看空楼市的理由有很多，总结起来主要有这几类。

1、生育率下降，总的人口趋势向下，没有接盘侠了。

2、房地产税即将推出，现在买就是接盘。

3、经济形势不好，到处裁员降薪，大家根本没钱买房了。

4、这次真的不一样了，房子总量已过剩，政策转向实体经济，不会再依靠房地产。

每次市场低谷时，都会有人觉得这次不一样；

还有人觉得这次一定会崩盘！

现在房价确实是很贵，我真觉得贵，并不希望房价涨，我还想跌一跌再去买个大一点的房子。

但我的任务是把市场信号及时分析给大家，你们可以参考，也可以不听，主动权在你们手里。

难道网友说的这些理由都错了吗？并没有，他们说的很对，但都是片面的。

第一，生育率确实是下降，很多人并不愿意生三胎，但这并不影响好的一二线城市人口流入，房价并未到顶。

就拿一线城市来说，吸纳的是全国人口。

二线重点城市呢，吸纳的是全省人口，哪怕全省人口下降，但也不影响各个地级市，县级市的人口往省会城市和重点城市流入。

在蛋糕不变的情况下，人口占比变了,结构变了！全国都要往存量要人口，特别是优质的有购买力的人口。

这导致，好城市人口占比提升，差地方人口占比下降。

比如四川省，七普就只有成都十年暴增582万，其他20个地级市只有6个微量增长80万，剩下的13个全部加起来，反而减少了336万。

湖南省，也只有长沙人口增长300万，其余13个城市里面就算还有增长的，也几乎可以忽略不计，全部加起来减少了226万。

所以四川我只看好成都，湖南我只看好长沙，其余地级市我都不看好。

很多省份都是类似这种情况，这些都是老生常谈的东西了，很多人难道不懂这个道理吗？

生育率下降影响的是小城市，人口流出的城市，对大多数一二线城市影响很小。。

第二、房地产税确实会出来，即便现在市场不景气，可能会推迟，但一旦市场好转，随时可能推出。

不过我说过多次了，房地产税只能影响短期市场情绪，影响不了房价中长期走势。

国外有很多推出房地产税的国家，早就走在了我们的前面，他们的房价走势也足以说明问题。

第三，经济形势不好，到处裁员降薪。

连浙江广东这两个最发达省份的公务员都降薪了，这说的没错，否则也不会降准降息刺激经济增长了。

但你们别忘了，正是因为经济不好，要放水，楼市才会好转。

过去09年，2015年，2020年，哪一轮房价涨不是因为GDP下滑过快放水呢？

放水不是为了刺激实体经济吗，结果房价怎么受益了？

哪怕是去年疫情期间，很多城市的调控并没有放松啊，结果有的地方房价倒涨了。

是不是不可思议？这里面的逻辑很多人不懂，但我只想简单的告诉你，别以为部分人买不起，部分人被裁员降薪了，全国人民都买不起，都失业了，放水之后，钱就会进入一部分人的口袋，自然有人获利，明白了吗？

第四，房子总量确实已经过剩了，三条红线出来，就是想给房地产去杠杆，没实力的房企就死，让房地产慢慢退出历史舞台。

这个话题我都说过好多次了。房子何止总量过剩，房地产规模也到了17万亿见顶了。

不依赖房地产来刺激经济，这还需要你说，都是这么想到。但结果发现新经济还支撑不起就业市场。

很多上千亿的房企资金链都出了问题，大家都想先活下去，整的很多大房企施工也慢了，更不敢拿地了，地方的土地全靠国企，央企，城投公司撑着。

结果不仅影响GDP下滑，地方财政也更困难了。

转型需要时间，房地产打压太狠，不得不松一松。

以前有很多数据说房地产和上下游产业链占GDP比重达到十几个点，我们一般也没什么概念。

但金融调控才半年的时间，现在又开始放松了，你就知道房地产目前还是举足轻重的。

在最近的经济工作会议后第二天，有高层公开说房地产是支柱产业。

有心人发现，房地产是支柱产业已经有十多年没提过了。虽然知道房地产很重要，但都不敢这么直白的说，毕竟房价是很敏感的话题。

而现在不再回避房地产的重要性了，因为保障房体系在同步建设，买不起房子的人，以后就买共有产权房，买人才房，还不起那就租房，总有一款适合你，总不会让你露宿街头。

其实我能理解，有一部分人之前没有买房，又可能不甘心耗光积蓄去买一套房，所以干脆就消极被动不上车了，甚至开始找一百个理由去说服自己，房价还要跌。

但房价可不是你闭着眼睛，说跌就会跌，说涨就会涨。

聪明的人不是每天抱怨买不起房，而是努力赚钱，提前做好准备，找到相对的底部择机入场，否则等不起，也买不起。

人性都是买涨不买跌，真的崩了，那时候又不敢买了，大多数刚需都是等房价确定要上升了，才跟风高价入市。所以你一定要克服这一点，否则辛辛苦苦赚的钱，要多花几十万，那才是真的不值得。

一般来说，当信号转暖，大家都还在看空时，往往就是市场的底部了。

我觉得市场分化依然会是明年的特色，多数城市的刚需可以在农历年底前考虑入市。

去年涨幅最多的核心片区，今年可能降幅也是最多的，因此很多人觉得这些地方未来是不是不再看好了？后面我再说强弱的逻辑。

这一轮反弹行情会持续多久？对明年楼市的走势判断，我会在写2022年预判的时候做出系统性的分析。

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