平均楼面价11430元/㎡，1326亿，2021年苏州市区土拍成绩单出炉！

不一般的2021年已接近尾声，苏州楼市也和我们一起度过相当特殊的一年。

土拍向来都是楼市的风向标，也是房地产市场的重要资源。那么，2021年苏州土拍市场情况如何？一起来看看苏州楼市土拍总结。

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据克而瑞苏州房产测评统计，去除撤牌、流标以及配套商品房、租赁住房以及经济适用房用地：

供应方面：

2021年，苏州市区涉宅经营性用地公告挂牌74宗，供应面积约为554.55万㎡，供应总建面1124.48万㎡。

成交方面：

2020年，苏州市区涉宅经营性用地共成交76宗，成交面积约为556.12万㎡，成交总建面1160.39万㎡，其中涉宅总建面为970万㎡；总成交金额为1326.32亿元。平均成交楼面价为11430元/㎡，全年平均溢价率为4.6%。

相较2020年，2021年苏州土地市场的供应面积同比增长27.7%，成交面积同比增加37.13%，平均成交楼面价降低了2421元/㎡，跌幅为21.18%。

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纵观2021年苏州土拍市场，呈现出以下特征：

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苏州土拍大年，量增价稳！

2021年苏州市区全年成交76宗涉宅地块，成交总建面1160.39万㎡，其中涉宅总建面为970万㎡，供地完成率超过120%，成交宗数及面积均是2017年以来新高，2017-2020年年均成交涉宅建面仅为658万㎡；从2010年至今来看，仅低于2011年，2013年和2016年，居历史高位水平。

再看地价，苏州从2017年后就限房价，2019年后限地价，所有地块溢价率都控制在15%以内，今年全年溢价率4.6%，位居2006年以来最低水平；分批次来看，集中土拍前平均溢价率11.1%，首次集中供地成交溢价率7.4%，第二次批次1.3%，第三批次0.6%，依次递减。

最后今年平均成交楼面价为11430元/㎡，为2016年以来最低水平，但考虑到带条件出让地块附带的产业引入成本和自持物业成本（带条件出让地块都是底价成交），实际地价与往年持平。

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相城、双吴成主力，板块分化明显！

区域成交层面，相城、双吴是成交主力区域，其中相城成交20宗，吴中区、吴江区各15宗，新区14宗，园区9宗，姑苏区3宗。

姑苏区涉宅用地成交平均楼板价居各区域高位，为23805元/㎡，溢价率也最高，为10.75%。

相城区涉宅用地成交宗数最多，且其成交总建面及成交金额均居首位，溢价率为4.99%，成交楼面价12510元/㎡；

高新区成交金额仅次于相城区，成交总建面为285.42万㎡，成交总金额328.31亿元，成交楼面价11503元/㎡，溢价率3.3%；

工业园区地块成交宗数仅高于姑苏区，为9宗，溢价率也仅低于姑苏区，为7.27%，平均楼面价较往年降低，为11559元/㎡；

吴中区成交楼面价仅次于姑苏区，成交楼面价13056元/㎡，成交金额231.87亿元，成交总建面为177.6万㎡；

吴江区成交楼面价最低，仅为6912元/㎡，成交金额141.24亿元，成交总建面为204.34万㎡；

板块层面，土地市场分化明显，更多房企看清苏州库存真相，关注库存带来的开发风险，元和、浒关、吴中木渎及城南板块地块意向房企锐减，园区、姑苏等优质板块依旧高热（三批次仅园区、姑苏平江地块不是底价成交）。

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集中供地上演：火→温→冷的降调三重奏！

作为22个网红城市之一的苏州，在2021年迎来了集中供地，如今站在岁末之际，回看今年集中供地的三轮土拍，却是冰火两重天。

从三轮供地政策变化来看，首次供地增加限制，二批次限制加码，三批次放松，可谓松紧有度。

再分别看三轮土拍，首次土拍火热，28宗地块全部成交，溢价率7.4%（8宗附带产业条件地块拉低溢价率），14宗地块进入一次性报价，24宗涉宅经营性地块成交平均楼面价10852元/㎡。

在国家政策调控下，二批次集中土拍大幅降温，22宗地块流拍/撤牌共计3宗，流拍率14%，溢价率仅1.3%，15宗涉宅经营性地块仅1宗地块进入一次性报价，平均成交楼面价13037元/㎡。

在二批次土拍遇冷下，三批次土拍从资金端降低土拍门槛，但在行业及市场大环境影响下，三轮土拍继续降温。三批次26宗地块最终撤牌1宗，成交率96%，溢价率低于1%；21宗涉宅经营性地块平均成交楼面价11633元/㎡。

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央企和地方房企占主导，条件拿地创新高！

总的来看拿地房企类型，2021年内36家百强房企在苏州市区拿地，非百强房企17家，其中华侨城、武汉城建、五矿地产、中建三局、爱情地产五家房企首入苏州市区。

再看房企拿地集中度上，央企和苏州地方房企（含国企与民企）主导，其中拿地金额居前的地方房企以苏高新股份、恒力集团为代表，央企拿地金额领跑的则以中国铁建、华侨城、中建系为代表，外来民企拿地数量明显减少。

此外，今年是带条件出让地块成交大年，成交的涉宅地块中21块为房企带产业引入条件拿地，数量创新高，企业以中建系为主，另外还有星河、绿城小镇集团等房企。

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总价最高：华侨城相城31号地块

2021年，苏州市区总价最高地块为华侨城竞得的相城元和31号地块，即华侨城龙湖启元。地块成交总价57.77亿元，成交楼板价12542元/㎡，溢价率11.1%。

由华侨城、龙湖联合开发，龙湖负责住宅和天街部分，华侨城则负责文体综合体项目。

华侨城龙湖启元作为相城元和板块目前仅有的待售纯新盘，并且还自持天街商业，因此备受关注。整个综合体总体量约63万㎡，包括32.5万㎡住宅+约21万㎡天街+约6万㎡文体+3.7万㎡办公+百米超级环，项目业态丰富。

项目业态分布效果图

此外，中铁建相城42号地块、金茂高铁新城15号地块（铂悦春和万象）分别以55.81亿、48.21亿分踞第二、第三。

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单价最高：华侨城姑苏17号地块

2021年楼面价TOP1桂冠也由华侨城姑苏地块摘得，楼面价为28352元/㎡。

该地块已经确定由华侨城、仁恒、信达、首开、圆融，这5家房企联合开发，操盘方待定。华侨城今年首入苏州拿地，一举拿下三宗地块，这运气也是可以！

位于第二的是华侨城在5月31日竞得的位于姑苏区的16号地块（留云轩），该地块总价约5.64亿元，楼面价27778元/㎡。

姑苏区作为苏州核心，区域发展成熟，各项配套醇熟，处于繁华地域。该宗地块宅地属性较好，具有体量小、总价低的特点，虽限价影响，利润率较低，但是地理位置优越，后期销售状况预期良好。

楼面价第三的是安居以总价27.89亿元、楼面价约27514元/㎡竞得的湖东04号地块，该宗地块溢价率4.5%。

项目为全装修交付，装标不低于2000元/㎡，根据要求，该地块上住宅须结构封顶后方可申请预（销）售许可，很有可能需要等明年下半年才能入市了！

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建面最大：恒力吴江盛泽05号地块

2021年度成功出让地块中，总建面积TOP1是恒力6月2日竞得的盛泽5号地块，该地块总建面积为53.79万㎡。

恒力以19.49亿元竞得WJ-J-2021-005地块，楼面价4256元/㎡，为综合用地，地块要求：乙方承诺引入国内一流大学建设高校（42所）附属中学注册落户盛泽镇。

华侨城相城31号地块以总建面46.06万㎡的面积居于第二，第三则是由恒力集团竞得的43.72万㎡的园区湖东03号地块。

恒力园区湖东03号地块为商住用地，包括公寓式酒店、商务用地、酒店式公寓（70年产权）以及酒店。该地块主要用于发展全球运营总部，明确规定需要引进世界500强企业总部！配套世界知名奢华五星级酒店；需要引进高端人才！3年1500人！

2021年，全国楼市进入大变局时代，“危与机”并行将成为新常态。

限房价、限地价、二手指导价等调控轮番上演，市场迈入新周期。今年全国房地产行业都面临同样的难题。

截至目前，全国调控超400多次，刷新历史记录。房企频频爆雷，即便是头部房企也在断臂求生，有些甚至连保交楼都成为悲壮之举。

“危机”意味十分明显。全国如是，苏州亦是！

从苏州2021年土拍成绩单也可以看出，明年，我们关注的重点区域仍是园区湖东、车坊、高铁新城、吴中太湖新城、科技城、平江新城等板块，当然还有出让地块较多的渭塘、陆慕、大阳山等板块。

受限于地价控制以及市场整体影响，2021年成交地块普遍溢价率不高，关于明年的土地市场，其实也很难有更高的热度期盼。

最近据知情人士透露，为了促进苏州房地产市场尽快回暖，2022年苏州拟对土拍政策做如下调整。

• 保证金比例预计有所下调，2022年1月拟挂牌的地块保证金比例为土地起始价的20%；
  

• 备案价空间有所提升，土地价格与备案价之间的空间最高可以给到14000元／平米（之前一般是8500—10000元/平方米，最高给到12000元／平方米）。

• 第一批次挂地时间预计2022年1月20日。

若上述几点属实，则对于房企在苏州拿地，无疑是有吸引力的。

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